【时讯】郁亮披露万科五大业务分类：新业务冲击万亿

原标题:郁亮透露万科的五个业务分类在争夺新课程的王者吗？

本报记者张晓玲周智宇实习生黄炳深圳报道

经历过股权纷争的万科，各业务都很努力。

根据“城市补助运营商”的战术，借助资本运营，万科在新业务行业不断深入，商业房地产、物流房地产、长期租赁公寓等在行业内处于领先地位。

在8月25日的中期业绩发表会上，万科理事会主席、CEO郁亮坦率地说:“过去2年间万科出现了很多标题。”希望能顺利完成业务，“耕耘后听取收获。”

财务报告显示，万科上半年营业收入中房地产业务明显下降，物业管理和其他业务所占比例开始上升。 证明企业变革取得了一定的成果。

郁亮再次表示了万科对变革的最新观点。 他宣布万科业务一共分为五类，包括以前传递的业务和创新业务。

郁亮说，对于企业的新业务，如果不去“计划”，而是用自然成长的方法考虑的话，新业务看起来很好，但即使不尝试也不知道风险。

不动产收入所占比例下降

郁亮的分类中，房地产开发和物业管理是核心业务。 他说在今后十年内核心业务依然占有最重要的位置。

但从万科年中期的财务报告来看，房地产开发板块的业务收入正在下降。 其房地产收入655亿元，比上年减少9.6%的房地产服务收入30亿元，比上年增加69.9%。 其他业务收入12.9亿元，增长率达136%。

这也是年上半年以后，万科的房地产收入与去年同期相比首次减少，其他业务收入罕见大幅增加。

对于这个问题，万科董秘朱旭说，营业收入下降以上半年竣工面积减少为首要。 上半年万科的实际新开工面积与去年同期基本持平，为1656万平方米，但实际竣工面积为636.5万平方米，比去年同期减少9.4%，占全年竣工计划的26%。

万科交楼计划影响了房地产收入。 郁亮表示，上季度提交的房间容易大量返潮，万科将在南方地区避开上半年的房间，一般下半年的建筑物安排较多，有节奏地完成全年计划。 朱旭表示，预计年竣工面积与年初计划基本相同，年结算规模依然有保障。

收入的减少不影响万科净利润的增加。 期间，万科归上市公司股东的净利润为73亿元，同比增长36.5%。 毛利率为25.26 %，比上年同期增加7.35个百分点。

从资金方面来看，房企“现金为王”已成为常态，万科对财务风险也更加重视。 截至6月底，万科拥有货币资金1075.6亿元，远远超过短期贷款和1年内到期的长期贷款合计501.4亿元，净负债率仅为19.61%，维持在领域低位。

郁亮说:“万科以不到20%的净负债率，保持在领域的低位，可以出入。”

另外，面对上半年竞争激烈的土地市场，万科确保以合理的价格补充项目资源，“坚决不取地王”。 朱旭表示，万科积极开拓合作、股权收购、代建等多元化投资渠道，共计获得79个新项目，总计划建筑面积1559.8万平方米，权益计划建筑面积983.8万平方米，这是今后两年以上的开发水平

按建筑面积计算，新项目的64.7%以合作方法取得；按投资额计算，91.9%位于二线城市。

7月万科又追加了12个项目，总建筑面积744.9万平方米，权益计划面积579.3万平方米。 其中，收购广信资产包取得的土地储备为211万平方米，位于越秀、荔湾等广州市核心区域。

朱旭指出，广信资产包中的土地历史悠久，相关战术较多，将来也会以合作的方式开发。

在中期会上朱旭说，企业将深化城市群快速发展，积极促进销售回款，推进库存脱化，保障现金流安全。

新的五个业务影响兆

自2005年提出“城市运营商”战术以来，万科曾多次提出业务分类。 从最初的住宅+商业，到住宅+商业+产业房地产，再到现在的5个业务分类，体现了万科的探索。

除核心业务外，特征业务还包括商业开发和运营、物流物业，扩大业务包括冰雪假期、长期租赁公寓，摸索业务包括养老、教育，潜力业务包括轨道物业。

在这些新业务中，万科在房地产、商业房地产、物流房地产、租赁公寓等行业已经处于行业领先地位。

朱旭表示，万科物业为华为、京东和腾讯提供服务，包括万科自家的大梅沙中心，共计为4家世界500家公司提供总部物业服务。

在商业地产方面，年万科收购了全国第三大商业管理集团的印刷力量，迅速发展，到年6月底，万科持有管理的商业房地产面积超过850万平方米。

最近最引人注目的新业务是物流不动产。 7月14日，万科与厚朴等共同组成基金会竞争新加坡物流巨头进程，万科占股票的21.4%成为第一大股东。 由此，一举成为国内物流房地产的老板。

华创证券认为，普洛斯擅长的“前端开发+后端基金”闭环模式将实现重资产业务的轻资产化运营，对万科物流房地产、商业房地产乃至产业房地产有很大帮助。

据财务报告，截至8月24日，万科物流房地产业务累计获得32项，总建筑面积(指可租赁房地产的建筑面积)为256万平方米，另外签约的锁定项目共计35项，总建筑面积为250万平方米。

现在，长租公寓在风口，万科从年开始探索，推出年集中的长租公寓企业品牌“泊寮”。

截止到6月末，住宿业务已经复盖了21条一线和二线城市，累计取得房间数超过7万间，累计开业超过2万间，开业6个月以上的项目平均租金率约为87%。

郁亮表示，泊位明年将达到15万户，将来将成为国内重要的长租公寓品牌商。

“轨道+房地产”模式历来是万科快速发展战术，深铁成为万科的基础股东，有助于轨道房地产上的扩张，潜力雄厚。

郁亮表示，轨道物业不仅包括地铁，还包括高铁和轻轨，与比亚迪云轨道业务合作。

海通证券表示，作为领域的领导者，万科每年加快发展，销售或冲击5000亿，“轨道+房地产”模式也将打开万科评价提升空间。

这些新业务有助于实现万科万亿大目标。 在6月末的股东大会上，郁亮说万科将来会达到万亿级，在各新行业都会有很大的影响。 “兆”不仅是市场价格的向往，也是为城市、生态服务的标准。

责任:实习生朝阳