【时讯】这笔收购相当划算：融创万达交易里的秘密

(原文标题:融合万达交易中的秘密)

里德:这13个项目都在热点二三线城市。 据公开新闻报道，售价最低的项目为6800元/平方米，售价最高可达23000元/平方米。 关于销售价格，只参照公告的价格和可销售面积粗略计算的话，这种收购相当划算。

本报记者王营

实习生徐婷北京报道

“可能有点贵，但应该不会超过2千元/平方米(收购中国万达文旅游项目的基础价格单价，没有计算负债)。 融创中国的一个人对21世纪的经济报道记者说。 融资收购万达文旅、酒店项目合并方案在业界内引起了极大的关注。 孙宏斌这笔生意是否合算也备受关注。

7月11日早上，融创中国发布公告正式发表，融创房地产(本公司之间迎来全资附属企业，作为买方)与大连万达商业(作为卖方)签订了框架协议。 据此，买方同意收购，卖方同意出售中国13家文化旅游项目企业(即目标项目企业)的91%权益和76家城市酒店(即目标酒店资产)的100%权益，代价分别约为295.75亿元 因此，合作几个事项的总成本约为631.7026亿元。

非常“白菜价格”这样的交易

根据公告，13个文化旅游项目的总建筑面积共计约5，897万平方米。 其中，自保面积约924万平方米，可销售面积约4，973万平方米，可销售面积约占总建筑面积的84%。 76家城市酒店总建筑面积共计约324.9万平方米，总房间22，920个。 仅按文旅项目共计295.75亿的交易对价粗略计算，万达销售的文旅项目的平均楼价约为594.71元/平方米。 关于这个算法，21世纪的经济报道询问了融创中国相关人员。 该相关人士慎重地说:“可能会有点贵，应该不会超过2千元/平方米。”

21世纪的经济报道记者调查了所公布的13个文旅项目的具体细节。 这13个项目都在热点二三线城市。 据公开新闻报道，售价最低的项目为6800元/平方米，售价最高可达23000元/平方米。 关于销售价格，只参照公告的价格和可销售面积粗略计算的话，这种收购相当划算。

但是，因为万达文旅项目的业态很多，所以上述算法只能参照。 公告指出，万达文化旅游项目包括万达文化旅游城和可配套销售的住宅等行业综合房地产项目。 万达文化观光城简称万达城，是万达集团发起的特大型文化、旅游、体育、商业综合项目，包括万达茂、大型室外主题乐园、舞台表演、酒店、酒吧街等行业。

另外，这次收购中的其他价格也不能忽视。 例如，根据公告，对于在13个文化旅游项目中建设并继续持有的不动产，目标项目企业委托卖方经营和管理这些不动产。 进行商业运营的项目按照卖方原来的计划运营和管理。 对于未来的新开业项目，经营计划和运营目标必须在买方批准后执行和明确。 另外，13个文化旅游项目的管理价格由目标项目企业承担，各目标项目企业每年向卖方支付人民币5，000万元的管理咨询费，合同期限为20年。 另外，万达在其公告中确定了中国需要承担现有的贷款部分。

但是，熟悉收购的融创确定在公告中，考虑到有时的资金诉求和市场环境，本公司对项目企业股东投入的资本、销售项目房地产的所得金和╂或这些项目可能筹措的银行融资文化旅游项目的急需

中原地产分解师张大伟对13个文旅地产的土地价值，以楼价计算了接近300亿的对价收入5000多万平方米，首要看其中的核心文旅地产的运营情况，目前这些土地的价格非常低，运营价格低，地方政 后续地块的可销售部分价值非常高。

评价企业慎重减持

被称为“收购王”的孙宏斌近年来土地收购价格非常低。 据申万宏源统计，融创中国每年以总成本300亿元追加项目约30个。 预计每年1000亿元新增项目约150个年上半年土地购买费用仍超过300亿元，土地储备已经覆盖50多个城市，权益面积达到5500万平方米。 土地的平均价格是5800元/平方米。

与此相对应，融创中国有很强的销售能力。 数据显示，融创中国在合同销售金额同比大幅增加121%后，年上半年持续强劲态势，合同销售金额同比增加94%，至1090亿元。 其2100亿元(比上年增长40% )的年销售目标完成率达到了52%。

但是，融创中国最近频繁收购，受乐视资金链危机的影响，一个评级机构担心融创中国杠杆率采用过高，一个机构在这次收购后谨慎减持。 申万宏源说，必须注意，呆板的高杠杆在发放紧缩的预售证价格限制的情况下有妥协的倾向，有可能严重侵蚀项目的利润率。 预计企业中期业绩较弱，杠杆率比去年年末进一步上升(年末为208%，年末为76% )。 下半年房地产市场没有明显的前景，巨额投资乐视的隐含风险，以及巨额万达文旅和酒店项目的收购，进一步加剧了市场对企业资产负债表和收益性的担忧。

国际评级企业标杆也表示，融创中国控股公司(简称“融创控股公司”)持续着年以来急剧扩张的步伐。 包括此次万达商业资产收购，融资控股年以来，土地收购(通过公开竞价和收购)、投资非核心业务(包括投资乐视类企业和链家)的支出估计达到了1200亿元。 这些支出已经从当年1月到6月包括合营企业的销售额超过了1089亿元的合同销售额。

标普表示，大规模收购土地，扩展核心以外的业务后，融资控股公司的财务杠杆可能会进一步恶化。

责任:实习生朝阳