厦门楼市两极分化：二手成交量超去年全年

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经过两年的跌宕起伏，厦门的房地产市场正走向另一个位置。

根据胡润全球房价指数，2016年和2017年厦门楼市的年房价分别上涨了45.5%和16.9%，分别位居世界第二和第五位，被称为中国楼市的“龙头老大”。紧接着，厦门实行了严格的调控，成为中国第一个实行限制销售政策的城市。

《全国商报》记者注意到，在经历了房价下跌和销售低迷的冻结期后，厦门楼市在2019年开始复苏。然而，复苏的势头暂时仅体现在交易量上，厦门的房价和土地市场仍处于较为合理的状态。

根据嘉里的统计，厦门是今年1月至5月平均交易价格同比下降的唯一一个二线城市，但它仍以33440元/平方米的平均交易价格位居二线城市之首。与此同时，厦门新建商品房的库存已增加到26个月。

很多业内人士告诉《国家商报》说，造成厦门楼市目前矛盾局面的因素很多，如购买力的释放、市场预期和相关政策等。

新房子的按价格出售与冰和火交织在一起

2019年第一年，厦门楼市明显回暖，开发商的推进速度明显加快，新房供应和交易量均大幅增加。

据厦门市新井巷市场研究中心统计，今年1-5月，厦门市商品房累计交易面积为52.45万平方米，同比增长92.63%。其中，5月份单月交易面积15.5万平方米，同比增长126%。

从5月份的销售情况来看，厦门岛内外的交易仍呈现“九五”格局，即厦门岛内外的交易面积分别占全市营业额的9%和91%。其中，集美区以32%的市场份额位居第一。

安居客研究所(Anjuke Research Institute)的房地产分析师吴茵长期以来一直在跟踪厦门市场，他在接受《国家商报》采访时表示，随着今年二手房交易的复苏，厦门的新住房市场已逐渐复苏。一方面，2017年3月至2018年3月，该期间交易量较低，积累了大量刚性需求；另一方面，去年新屋市场冻结，许多新单位不敢进入市场。升温后，新房子不仅加快了市场进入，而且增加了优惠的努力，以赚取利润。

厦门市新井巷市场研究中心也指出，5月份，许多项目的开工率明显提高，刚性需求明显回升，市场需求以第一位、第一次变化和岛外校区需求为主。

今年3月，国家商报记者实地走访了厦门楼市。当月，厦门8个项目开盘9次。除了少数项目因产品进入市场促销而价格略有上涨外，大部分项目仍处于利润提升状态。但是，从去污的角度来看，不同项目的去污率有很大差异。

例如，3月9日开盘的翔安金茂悦的开盘价再次低于2018年10月26日的开盘价，但价格更低。然而，也有项目具有良好的价格优势。值得一提的是，翔安金茂月仍是昔日的“地王”，底价为29450.7元/平方米。

当时，厦门市新井巷市场研究中心总经理张健告诉记者，价格因素对房地产去转换有重大影响。今年整体去转换情况好于去年，有促销策略的划算地产比没有折扣的地产快。

政策影响周期约为26个月

在销量大幅增长的同时，厦门的新房库存也在不断增加。在许多研究机构拥有大量新房的城市中，厦门名列其中。根据嘉里的数据，从今年1月到5月，厦门在中国二线城市中排名第二，新增供应增加了69%。

厦门新井巷市场研究中心还表示，5月份厦门待售项目的库存面积约为206万平方米，同比增长40%。根据最近12个月平均每月约78，800平方米的去污量，去污周期约为26个月。

对此，吴茵分析说，厦门新房存量的增加可能会对相关政策产生影响。从2017年开始，厦门出现了第一个需要一次性公开出售的地块，即“受让人一次性申请宗地合同项下的宗地商品房预售许可证，并一次性向社会公开出售。”

2018年7月，厦门市还出台了《关于进一步加强房地产市场准确调控和稳定的实施意见》，规定建筑面积在10万平方米以下的商品房项目应一次性向社会公开销售。

吴茵表示，厦门近年来出售的许多土地项目都在10万平方米以下，这些新楼盘需要等到所有的房子都竣工预售后才能进入市场，这使得更多的房子一次推出，但去转换率相对降低，这增加了库存。

厦门柯睿指出，2019年，厦门楼市经历了一个短暂的回暖期，当时的交易接力并不好。目前，厦门二级市场存量较大，交易处于不温不火状态，削弱了对一级土地市场的反馈。然而，一级市场的理性模型对二级市场的刺激作用有限，这种情况将在短期内持续。

只需要去年强劲的二手房交易

在厦门，二手房市场比新房市场更为突出。

厦门新井巷市场研究中心指出，今年春节以来，厦门二手房交易量连续几个月飙升。五月份，二手住宅楼宇的成交额为四千三百一十五个单位。尽管与前一个月相比略有下降，但前五个月的销量超过了2018年全年。

吴茵表示，厦门二手市场基础雄厚，尤其是对学区的需求。此外，从去年下半年到现在，全国楼市的走势和政策方向已经逐渐改变了购房者的预期。因此，事实上，自去年12月以来，二手交易量已逐渐上升。

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《国家商报》，对于厦门来说，目前的市场实际上是相对稳定的，甚至刚刚走出降温周期。事实上，后续可能还会上涨，这与这些城市的巨大市场需求有关。此外，现行政策最严格的时期已经过去，未来的交易量将会上升。

中央参考研究所还指出，厦门普通市民倾向于在岛上购买低价二手房，人口不断涌入岛内，二手房市场价格刚性很强，对新房价格起到支撑作用。限购使投资者逐渐退出厦门房地产市场，厦门房地产市场步入良性发展轨道。

然而，接受采访的专家和机构都指出，厦门的升温势头显示出减弱的迹象，进入市场的项目正在摆脱冷热不均，整体市场热度下降。吴茵认为，4月和5月的市场形势让一些开发商对市场前景充满信心，于是他们撤回了此前的新报价，价格逐渐回到2017年上半年的水平，成交量出现下降。然而，由于滞后，这种市场状况并没有在交易数据中得到反映。编辑朱昱