南京下半年首场土拍揽金240亿 溢价率走低土地市场现“凉意”

作为华东地区最重要的市场之一，在过去的半年里，南京以581亿元的土地出让金排名中国第八，在华东城市中排名第三。刚刚进入下半年，南京土地市场迎来了一场“大手”土地拍卖。

7月3日，南京市下半年第一次土地拍卖拉开帷幕，7块涉及房屋的地块全部成功售出，总成交额240亿元，这也是南京市今年规模最大的土地拍卖。

《全国商报》记者注意到，虽然此次土地拍卖的总成交额为240亿元，创下了南京土地拍卖单日收入的纪录，但有7块土地没有超过最高成交价，其中两块土地以零地价出售，综合地价率仅为16%，低于6月18日和6月5日南京土地拍卖的29%和21%的综合地价率。显然，南京土地市场已经表现出“冷静”。

7个地块的240亿元的保险费率较低

《全国商报》记者注意到，此次南京涉及的七块住宅地块均位于主城区，总销售面积643，800平方米，总规划建筑面积1813，300平方米，总初始价格207.7亿元。根据转让信息，上述七个地块采用了“限定地价+竞争性租赁住房/人才住房比例”的规则。

其中，位于南京秦淮区的2019g32号宅基地竞争尤为激烈。根据转让信息，该地块转让面积为61900平方米，规划建筑面积为173400平方米，起拍价为38.7亿元。最后，经过129轮竞标，金茂以51.5亿元的总价、29705元/平方米的底价和33.1%的溢价赢得了这块土地。根据转让规定，土地必须配置8500平方米的人才室，并免费移交给南部新城管理委员会。

根据公开信息，上述地块位置优越，直线距离西部孔庙不到2公里，距离规划中的地铁6号线约500米。根据第三方平台的数据，该地块周围二手房的平均售价为3.7万至4.8万元/平方米。

位于浦口区江浦街的编号为2019g33的商住混合用地，出售面积为23.33万平方米，规划建筑面积为70.21万平方米，起拍价为37.5亿元。最终，敏捷以每平方米5341元的底价和37.5亿元的底价胜出。根据转让规则，小区的住宅部分必须精心装修和交付。

浦口区江浦街2019g34号商住地块，出售面积66200平方米，规划建筑面积185400平方米，起拍价21亿元。经过16轮竞标，重庆华宇以22.5亿元的总价、12137元/平方米的底价和7.14%的溢价中标。根据第三方平台的数据，地块周围二手房的平均售价在2万元至3万元/平方米之间。

此外，位于浦口区江浦街的2019g35号宅基地，经过55轮招标，被招商局蛇口(001979，诊断股)以29.9亿元的总价、14037元/平方米的底价、22%的溢价中标；栖霞区经济技术开发区2019g36号宅基地被新希望(000876，诊断股票)以36.5亿元的总价、15981元/平方米的底价和24%的溢价获得；华侨城以37.3亿元的总价、17，536元/平方米的底价和18%的溢价，中标栖霞区燕子街2019g37号商住混合用地。位于宣武区宣武门街的2019g38号被殷诚地产以25.1亿元的底价和25510元/平方米的底价中标。

库存激增，去化学循环急剧增加

《国家商报》记者注意到，根据中科院的数据，上半年南京土地出让收入达到581亿元。截至目前，南京市土地出让收入已达821亿元，与2018年土地出让收入906亿元相差不远。尽管单日吸纳金240亿元创下了南京土壤拍卖单日最高收入的纪录，但从升水率指标来看，此次土壤拍卖仍表现出明显的“冷静”。

在7月3日的土地拍卖中，7块住宅地块的总起拍价为207.7亿元，综合地价率为16%；七幅土地均没有超过最高限价，只有一幅地价超过30%，两幅地价超过20%，一幅地价超过10%，一幅地价为一位数，两幅地价为零。

与6月份在南京举行的两次土壤拍卖相比，此次土壤拍卖的溢价也大幅下降。

在6月18日的土地拍卖中，南京售出的10块土地共计107亿元，综合地价率达到29%；在6月5日的土地拍卖中，7块地的总成交价为116亿元，综合溢价为21%。

值得注意的是，在土地市场呈现“冷”的同时，南京的商品房库存也在飙升。

据嘉里数据，截至5月底，南京市商品房库存为494万平方米，同比增长81%，环比增长4%；就成交量而言，5月份南京商品住宅成交量为71万平方米，同比增长13%，环比下降15%。在去污周期方面，根据南京市近12个月的动态月平均交易数据，南京市商品房的去污周期为7个月，同比增长74%，环比增长10%，去污周期大大提高。

今年年初，当《国家商报》记者实地走访南京雨花台等地区时，发现春节过后，几栋楼的创纪录价格超过了地区限价。随后，这位官员还表示，“项目中新建住宅的价格很高，因为不同住宅类型之间存在一定的市场价格关系。例如，在同一地区，同一质量，多层住宅的价格普遍高于高层住宅；在同一地区和同一类型中，翻新房屋的价格一般高于毛坯房。”他还表示，南京将坚持房地产市场调控政策，不会放松努力。

另一方面，南京在年初进一步降低了定居门槛。

2月15日，南京市修订了《南京市积分结算实施办法》，将“近2年连续缴纳社会保险”的申请条件改为“累计缴纳城镇职工社会保险不少于24个月”，取消了对结算指标的限制。

“突破价格限制、降低结算门槛、在楼市降温时对监管政策进行预调整和微调，并不意味着监管政策将在短期内放开。”易居研究所所长严跃进在接受《商业日报》采访时表示，作为长江三角洲地区的重要城市之一，“促进优先发展”等政策将有助于南京保持更好的经济活力和吸引力，房地产市场仍然充满希望。不过，短期而言，仍有必要防范因降低结算门槛而导致的房地产市场波动。

编辑朱昱