激辩楼市15万亿之后

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8月7日，博鳌房地产论坛上，中国银行(601988)协会首席经济学家巴曙松与中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮进行了一场有趣的争论。

陈淮:简单地说，就政策和客观需要而言，以及企业自身的转型和观望，它将处于一个相对稳定的状态。

巴曙松:稳定是稳定还是下降？

陈淮:什么是健康？如果没有原始增长率，就叫做下降。如果有一个相对的增长率，我认为会有一些增长。

巴曙松:明年将达到16万亿元？

陈淮:别问我这个号码。现在，股票评论家和金融专家喜欢使用这样的语言。由于美联储降息和人民币贬值，昨日(8月6日)和今日(8月7日)股市均出现暴跌，有可能继续触底，但不排除报复性反弹的可能性。

巴曙松:即使一直是活跃歌手的人也不敢轻易做出乐观的预测。我们最好小心谨慎。

两位经济学家争论的背景是，2018年中国房地产市场规模达到前所未有的15万亿元，产业结构也呈现出越强越强的趋势。

最近，许多重量级经济学家和行业学者接受了《商业日报》的采访，讨论了15万亿人民币后房地产业的发展。

问题1:目前，一些房企已经破产。该行业未来将如何发展？

未来房地产差异化将加剧

前国家统计局局长兼阳光资产邱晓华公司首席战略官:

中国房地产市场仍有巨大的急需潜力，这主要来自两个方面:一是城市化的推进和城市新人口对住房的刚性需求；第二，原城市人口对改善住房的需求。中国的城市化水平还比较低，在这方面的潜力和空间也比较大。

值得注意的是，通过近几年的宏观调控，中国的房地产库存水平已经接近供求的紧密平衡，许多地方已经低于政策库存水平。因此，目前的库存需要进一步升级，促进库存增长的因素仍然值得期待。

虽然黄金时期已经过去，但稳定时期才刚刚开始。未来房地产差异化将加剧，这主要由三个因素决定:人口流动性、经济活力和生态环境。从长期趋势来看，尽管监管严格，但该政策有一个底线。重组和调整正在加速，分化将成为常态，这是我们需要注意的。

房地产市场已经到了兼并重组的时候了

中国经济改革学会副会长、国家经济研究所所长樊纲:

房地产市场曾经有过一段过热和盲目扩张的时期，但目前，整个行业一直持谨慎态度。与此同时，政府不利用房地产刺激经济的观点已经非常明确。

目前，市场上有一些破产。我认为适当调整并购是很正常的，这是好事，不是坏事。几家巨头在国外市场的主导地位是在反复的经济波动后进行并购的结果。

在我看来，中国的房地产市场是时候进行合并和重组，提高产业集中度，使产业结构更加健康。

这20年仍然是黄金的20年

徐汇集团董事长林忠:

我认为这个行业在未来20年将进入一个新的阶段。笔者将中国房地产的发展历程分为三个部分:第一部分是从1978年改革开放到1997年中国房地产的萌芽期；第二段从1998年房地产市场化开始到2017年。这20年是中国房地产快速增长的时期；从2018年到2037年的20年间，中国房地产可能会进入一个稳定的发展时期。

如果从高速增长时期的角度来看当前的稳定增长时期，我们可能会认为这还不够黄金，但我们认为在未来20年，中国的改革开放水平将继续提高，人民收入水平将继续提高，城市化进程将继续推进。所以当我们回来的时候，这20年对许多房地产企业来说仍然是黄金时期。

中国的房地产业仍处于起步阶段

绿城房地产建设管理集团董事长兼总经理李俊:

中国的房地产经常受到政策的影响，与经济形势有关，所以现在很难说我们对这个行业的判断。但在我看来，中国的房地产行业实际上正处于快速增长的过程中，它仍然是一个青春期的孩子。

青春期后，它将进入成熟期，不会立即死亡，而且会有一个很长的稳定期，甚至可能进一步进入老年阶段。从长远来看，中国房地产业仍处于青春期发展阶段，尚未进入稳定和成熟阶段，成熟阶段后将是一个漫长的过程。

问题2:2019年，行业发展放缓，房企依然“规模为王”？

应关注近年来出台的城市群政策

范刚:

城市群可以使大、中、小城市的各种经济因素相互补充，通过交通基础设施和公共服务的整合促进人口流动，使区域内的大、中、小城市，甚至城市和农村地区相互联系，形成协调发展，使这些城市群能够吸纳更多的人口，将中国的城市城市化推向一个新的阶段。

城市群的发展意味着大、中、小城市实现土地互补、房地产供给互补和供求互补。我称之为中国城市化2.0版。在这个过程中，过去房价飙升的城市可能会稳定房价，而房价低的城市也可能会上涨。这对房地产的发展非常重要。在一定程度上，它将重新洗牌，并包含许多商业机会。

为了选择高质量的增长，我们绝不能牺牲金融安全

在森林里:

要实现质量增长，我们必须把质量放在第一位，包括产品和服务的质量；其次，要注重财务质量，不牺牲财务安全，实现利润销售、付款销售和现金利润销售。

从企业的角度来看，它是增长率、负债率和利润率的平衡，所以我们不会为了追求一个增长率而牺牲负债率和利润率。规模是结果，不是目的。房地产的目的是通过优质的产品和服务为客户创造价值，抓住行业机遇。(这个版本的照片是每个记者张健拍摄的。)50强及以上房企的展会放缓

泰和集团副总裁钟权(000732，诊断部):

从近年来的发展来看，房地产业越来越强是一个趋势。总的来说，中国房地产市场的发展必须以规模为主导。

但是，从2019年开始，我个人认为50强以上企业的发展速度和增长率将低于往年。为了保持增长，企业仍然需要使用杠杆，负债率仍然很高，集中度会进一步提高。

一些“小而美”的公司可能以一种特殊的方式定位，只为一定数量的人服务，但中国房地产市场的容量足以让这些中小企业有足够的生存空间。这些中小企业应该采用有针对性的产品和服务来满足一些目标客户的需求，空仍然有生存的空间。

开发人员应该学会等待

恒隆集团主席陈启宗:

我希望中国的房地产开发商，尤其是房地产开发商，能够理性回报，停止攀比销售。我希望这个行业将变得越来越理性，开发商将尽他们所能在贷款，从现在开始，回报将是理性的，尽他们所能。

房地产开发商必须吸取教训，那就是，他们必须等待。我可以等很久。当我不做事的时候，我什么也不做。我的同事做日常工作。当我做决定时，我必须等待。

去年，恒隆在杭州买了一块地。从2004年开始，我已经等了14年了。在这14年里，我基本上看到了大片的商业用地，但我确信一件事，那就是，你应该等的时候就要等。

问题3:15万亿元之后，房企应该寻求多元化，还是应该继续专注于主营业务？

多元化是企业发展的必然选择

泰和集团副总裁钟权:

一般来说，房地产行业的违约主要是住宅房地产。然而，随着土地供应的特点或变化，事实上，每个企业都面临着住房以外的东西。做生意和长期租房不应被视为多样化，但文化旅游、教育和养老被视为与房地产相关的多样化。

这样做的目的在于将来建立一条新的护城河。多元化是为客户的整个生命周期服务，是未来房地产稳定发展的铺垫和准备。近几年打出来的基础将来可能会发挥很大的作用，不是因为房地产开发商或开发企业有充裕的现金流，所以他们在其他领域寻找一些新的经济增长点。

目前，大多数上市公司都尝试过这种做法，这可能是这些企业家的“英雄所见略同”，也可能是企业发展的自然选择。

每个人都在忙着转变

益达中国高级副总裁于大海:

传统产业发展到一定阶段后，适度转型和跨越式发展是全行业大多数参与者的共同期望和意愿。

最近，多样性的声音可能已经消退了一点，但我作为一名实践者学到的是，每个人都在忙于转型。但是，转型不可能一蹴而就，也缺乏有效的宣传。换句话说，每个人都想努力工作，并在向外界说话之前转化成一些成就。行业应摒弃单一的传统房地产开发模式，向复合和多元化方向倾斜，尤其是产业实体和产业内容。我认为如果有更多的市场参与者，这将对我们整个行业，包括中国的经济和社会发展非常有帮助。

二十年前，依达开始自我转变，从相对的失落转变为现在的完全自信。假以时日，如10~20年，将会有许多成功的多元化企业。