二手房交易哪里最活跃？ 深圳居首上海垫底

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壳牌诞生于2018年4月，这是中国最大的房地产经纪公司向优质生活服务平台转型的探索。在这个新的大陆上，自我改变时有发生，但保持不变的是，壳牌将始终努力用技术建立行业标准，提升用户体验，让每个家庭生活得更好。

壳牌找房子拥有业内最大的房地产数据库——房地产词典，其中包含1.87亿套房地产，覆盖中国325个城市。凭借平台的海量交易数据，壳牌家居搜索将重点推出2019城市住宅系列报告，为每个人的优质生活提供更全面、更准确的决策参考。

在本期《2019年第一季度城市住宅报告》(以下简称“报告”)中，壳牌房屋搜索主要关注北京、上海、深圳、南京、成都、天津和郑州七大城市的二手房交易和租赁情况。

从图中可以看出，在二手房市场上，三月份的五个城市的价格在第一季度达到了最高点。一线城市的总体波动是几千元。深圳3月份的房价与1月份相比有所回落，但仍高于第一季度的平均价格；新一线城市波动较小，郑州房价也在3月份回调，低于一季度平均水平。

至于租赁市场，报告显示，与去年第一季度相比，一线城市的租金都有所上涨，其中深圳涨幅最快，每平方米租金上涨了7.4元。新一线城市租金总体略有下降，但天津租金略有上升。从上图可以看出，2月份的租金水平大多处于2019年第一季度的低水平。这主要是因为春节，而城市中出租屋的数量很少。

此外，通过数据发现了哪些规律和特征？

二手房活动“晴雨表”

深圳最高，上海最低

二手房“周转率”是指一定时期内市场上房产周转的频率，是反映房地产流动性的指标之一。在七大城市中，上海作为调整最早、下跌周期最长、跌幅最大的城市之一，在货币政策转向和房地产市场监管放松的预期日益明显的情况下，从低谷中反弹。然而，活力不能很快恢复，从周转率可以看出。根据贝壳找房的交易数据，上海前20名住宅区的平均成交率仅为0.21%，在七个城市中排名最低。

同时，深圳的流失率最高，前20名社区的平均流失率达到0.76%。例如，深圳同林公寓第一季度的流失率为1.87%。原因是与北京相比，深圳的城市面积最小，商品房存量位于一线城市的最底层，但常住人口已超过1300万。人多房少导致深圳二手房的买卖频率更高。

流失率高的社区主要分布在成熟的商业区，生活设施完善，交通便利，区位明显。同时，交易量主要集中在小单位，而购房总成本低是促进交易活动的原因之一。

天津人买房子

有点粗糙

《2018年城市住宅报告》曾提到一线城市的购房者主要是30-39岁，而二线城市的购房者是25-34岁，比这个年龄少了5年！据《报告》称，“95年前”(生于1990-1995年)甚至成为纽约一线的主要买家。在成都、南京和郑州，“90后”买家占30%以上，在所有年龄段中所占比例最高。

相比之下，天津的主要买家与北京、上海等一线城市一致，天津买家的平均年龄为36岁，低于全国平均水平。同时，在七大城市中，天津的二手房交易集中在60平方米以下，占近50%，而其他城市更喜欢60-90平方米的房子。

那么问题是，为什么天津人买得晚，买得少？

首先，天津一季度平均房价为176万元/套，高于成都、郑州等一线城市。第二，天津人更喜欢全款买房。在其他新一线城市，只有约10%的购房者选择全额支付，而在天津，由于严格的贷款政策和传统观念，天津人不愿意“借钱”买房，全额支付的比例高达30%。这自然需要更长的时间来省钱，而且平均购买面积相对较小。

女孩早买房子，但男孩买大房子

在七大城市的男女购房pk竞赛中，虽然女性购房总比例为47.8%，略低于男性，但深圳、郑州、成都的女性已经超过男性。此外，根据买家的年龄，在大多数城市，女性也比男性小。关于是否支持女性婚前购房的话题，调查显示，80%的人支持，女孩的意愿更强，达到近90%。

然而，男性在承担购房成本方面占了上风，他们购买更贵、更大的房子，独立购房者的比例高于女性。只有北京姐妹是个例外。根据这份报告，他们平均买了500万元的房子，比北京男人的房子略高。此外，男性对住房的要求更高，90%的男性渴望三四套住房，而女性普遍认为两三套住房已经很幸福了。

谁支付你的房子？“85后”，这可以

谁支付房子的费用？研究结果表明，34岁是一个分水岭。在此之前，大多数人不得不拿出自己的积蓄，他们的父母不得不供养他们。34岁以后，未婚的人靠自己，而已婚的人一起工作，他们的父母终于松了口气。

“85后”在买房方面最有“野心”。首先，他们理想的住宅是一个120-140平方米的大房子，高达53%。其他年龄组认为90-120平方米就足够了。此外，虽然像其他年龄段的人一样，大多数人更喜欢三个房间，但也有很多人渴望四个房间，占37%，在所有年龄段中比例最高。

买房的需求很大，为什么很难成交

根据壳牌的房屋搜索数据，与2018年第一季度相比，7个主要城市的需求总体上呈上升趋势，无论是需求、改善还是投资，只有北京的投资者数量在下降。

在无房炒房的基调下，不同购房目的的比例趋势是不同的。总体而言，需求改善的比例总体上呈上升趋势，北京对住房置换的需求最大。与此同时，投资者的比例开始下降。其中，成都尤为明显，投资需求比重下降了一半。然而，上海和深圳的需求比例仍在上升。

随着需求的增加，2019年第一季度七大城市二手房交易周期逐年不同程度延长。根据该报告，成都和郑州是最明显的，成都从1个月到4个月，郑州从2个月到5个月。

根据《报告》的分析，影响购买周期的因素主要集中在住房方面。房子越大，房间越多，房子越旧，达成协议就越难；然而，购买者的年龄、婚姻状况和支付方式影响较小。因此，周期的延长和目前需求改善的比例较高之间可能存在一定的关系，因为这意味着更多的人想换到更大的房子，有更多的房间。