房贷利率“换锚”有序进行 市场总体平稳过渡

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离10月8日抵押贷款利率完全“锚定”还有20天。自中国人民银行宣布调整新发放的商业个人住房贷款利率以来，购房成本将发生多大变化，商业银行将如何调整，引起市场关注。对此，专家普遍预测，新报价方法的调整对抵押贷款利率影响不大。

据有关人士透露，抵押贷款利率的“锚定变化”将聚焦于稳定。同时，强调新定价更能敏感地反映城市政策带来的市场变化，对商业银行的定价、自律机制以及对整个城市市场的反映和把握提出了更高的要求。

此外，关于现有抵押贷款利率“换锚”问题，根据中国人民银行的公告要求，现有贷款利率仍按原合同约定执行。据上述相关人士透露，相关政策仍在研究中，将尽快出台，基本原则是“保护借贷双方的合法权益”。

政策趋同基于“稳定性”

8月25日，中国人民银行宣布，从2019年10月8日起，新发放的商业个人住房贷款利率将进行调整，以当月最新的同期贷款市场报价(lpr)作为定价基准，点数将在合同期内固定。

据了解，公告发布后，已有13个省市部署了个人住房贷款基准转换利率定价，并明确了新增抵押贷款浮动利率的下限。有业内人士表示，报价方法的调整对实际抵押贷款利率影响不大，将优先考虑平稳过渡。

其中，北京市个人住房贷款新定价基准为:第一套商业个人住房贷款利率不低于同期lpr加55个基点，第二套商业个人住房贷款利率不低于同期lpr加105个基点。

按照这一标准，结合8月25日公布的5年期LPR 4.85%的利率，北京市第一套个人住房贷款利率下限为5.4%，第二套为5.9%，与北京市各大银行新发布的个人住房贷款利率基本一致。

市场参与者认为，确定定价水平主要有两个考虑因素，一是实现与lpr的对接，二是充分考虑北京房地产和房地产金融的特点，尽量保持连续性和稳定性。

此外，总的来说，抵押贷款已经告别了“贴现”。目前，几家大银行的首笔房贷利率仍上调10%，第二笔房贷利率上调20%。“如果没有新的规定，按照原来的办法，10月8日以后可能会有更多的变化。”北京房地产经纪人告诉记者。

广州一位房地产经纪人告诉记者，目前，该地区一些银行已经设定了首套住房贷款的利率，预计为5.5%。同时，他们联系的大多数客户认为调整后的利率水平不会有太大变化。“小幅波动肯定是不可避免的，但总体而言似乎相对稳定。”房地产经纪人说。

各地要求继续坚持“政策为市”

与此同时，英国《金融时报》记者获悉，个人住房贷款利率下限将根据房地产形势的变化和贷款利率的波动进一步调整。

根据规定，10月8日以后，新发放的个人住房贷款利率将以最近一个月的同期贷款利率为定价基准。10月8日的最新lpr报价将于9月20日公布。

中原地产首席分析师张大伟认为，从目前情况来看，抵押贷款利率将基本保持稳定，不排除部分地区会下调。但是，由于监管要求，下行空空间不大。

然而，也有市场观点认为，抵押贷款利率改革后不太可能下降，或保持稳定或略有上升。据荣360数据研究所，虽然存款准备金率最近有所下降，银行的融资成本有所下降，但无论是降低和引入新的低利率报价机制，预计将通过银行传输，以降低贷款的实际利率。政策层面明确提到，房地产不应被用作短期经济刺激的手段。

除北京外，最先公布调整方案的招商银行(600036)在lpr基础上，将深圳第一套房的利率上调30个基点，第二套房上调60个基点。

根据荣360数据研究所的监测数据，广州、深圳等地的部分银行已采用lpr为新的抵押贷款业务报价。已接受抵押贷款申请但未获得批准的用户可以在以基准利率为定价基准的旧合同和以低利率为定价基准的新合同之间进行选择。

此外，记者了解到，上海目前没有变化，基准利率仍为4.9%，可以享受10%或15%的优惠。一家股份制银行上海分行个人贷款负责人向英国《金融时报》记者透露，上海房贷“换锚”规则尚未完全确定，目前正在沟通中，但总的基调是确保“不炒房”和“按市决策”，并在此前提下保持个人住房贷款利率基本稳定。目前，上海是中国抵押贷款利率较低的城市之一。张大伟认为，这与上海各银行之间的激烈竞争有关。但是，新规定实施后，首套住房贷款的贴现率可能难以实现。

一家大型银行的抵押贷款部门负责人表示，目前的房地产调控强调的是城市政策。在确定新增点数下限的基础上，各地区、各银行可以根据本地供需变化、业务策略差异、不同服务客户进行自律定价，也将使房地产市场运行更加平稳有序。

根据上述相关人士的说法，如果个别城市由于lpr调整导致抵押贷款利率发生变化，进而导致当地房地产市场供需矛盾突出，当地市场利率将受到引导，也有可能相对频繁地调整利率下限，例如每两个月调整一次，以保持当地房地产市场基本稳定。

银行准备好了

随着政策的实施，银行也做了相应的准备。

中国工商银行个人金融业务部副总经理任(601398)向英国《金融时报》记者表示，工行主要开展了三方面的工作:一是下发了《关于进一步加强贷款市场利率市场化应用的意见》，安排部署了分行；二是在制度层面，主要涉及到个人贷款管理办法中利率条款的修改，如增加lpr的定价方式，文件可以在9月中下旬下发；三是在系统方面，工行系统支持个人住房贷款选择lpr定价模式，目前正在进行系统测试，该系统的准备工作将于9月中下旬完成。

中国建设银行住房金融与个人信贷部副总经理黄友刚(601939)介绍，为确保新报价机制的顺利运行，建行主要开展了六个方面的工作。首先，研究制定业务实施细则，包括新抵押贷款利率的价值、利率调整的方式、点数的确定规则；二是修改贷款合同，修订新发行的商业个人住房贷款业务合同的利率等相关条款；第三是制度转型。目前，我们正在业务系统中加紧开发和实施lpr定价参数和文本变更，可在9月20日前后全面开通和实施；四是全面推进部署，已召集分行研究实施，指导分行做好低利率转制准备工作。五是组织员工培训；第六，做好客户实施。目前，我们已经研究整理了政策宣传资料和客户的问答银行。

“在10月8日前签订的商业个人住房贷款合同中，可以选择基准利率作为定价基准。当然，如果银行准备好了，在与借款人协商后，您也可以选择lpr定价方法，并通过增加点数来确定它。”上述相关人士强调。