不得拒租停车位 北京拟出物业管理新规

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前一个物业合同期，业主大会的成立，以及车位不应该卖而不应该租……许多与居民密切相关的问题都将通过法律来解决。10月22日，新版《北京市物业管理条例(草案)》(以下简称《草案》)正式发布，并公开征求意见。虽然《草案》的出台只是第一步，还没有进入实施阶段，但它为解决目前的许多问题提供了参考，规范物业管理的主调已经定下。

旧房产拒绝收回，每天被罚款1万英镑

根据草案，前期物业服务合同的最长期限不得超过两年，具体期限应当在前期物业服务合同中约定。期限届满前3个月，业主应当共同决定是否继续使用前期物业管理人。

北京市律师协会房地产法委员会委员宋丽表示，对于物业管理服务合同订立时是否应当确定合同期限，即是否可以约定，中国法律没有具体要求。但这并不仅仅意味着只要约定了期限，当合同期限届满时，财产合同就应该终止。根据国家《物业管理条例》，在约定期限届满前，业主委员会与新选定的物业服务企业签订的物业管理服务合同生效，原物业管理服务合同自动终止。

据媒体报道，去年8月，朝阳区某区成立行业委员会期间，居委会的投票箱被公然抢走；去年10月，方群公寓成立了新的行业委员会，该行业委员会决定解散康佳兴业物业管理有限公司的住宅物业。直到今年8月，新老物业仍未移交...

在物业交接方面，草案规定，业主共同决定解除物业管理人的，物业管理人应当自接到通知之日起30日内履行以下交接义务，并退出物业管理区域。原物业管理人不得以业主欠物业服务费为由拒绝办理交接，并不同意业主的共同决定，不得以任何理由阻挠、干涉或妨碍新物业管理人进入服务。原物业管理人应当在物业管理区域交接至退出期间维持正常的物业管理秩序。拒不交出有关资料或者财务的，处以一万元以上十万元以下的罚款；拒不退出物业管理区域的，从规定时间届满后的次日起，每日处以10000元罚款。

另外，对于物业管理费，草案明确建立了物业服务费的动态调整机制。商品房住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业按照合理、公开、质价一致的原则协商确定。物业服务收费列入政府定价目录，由市发展改革委会同市住房和城乡建设行政主管部门根据实际情况予以调整。

行业委员会的成立很难破解

目前，在这个城市的许多住宅区，很难成立业主大会和行业委员会，其中一个困难就是要有足够的业主。根据《草案》，在一个物业管理区域内，如果交付给业主的专有部分占总建筑面积的50%以上，超过5%的业主、业主或施工单位的专有部分占总建筑面积的5%以上，可以向街道办事处和乡镇人民政府申请召开业主大会，居民(村)委员会也可以组织符合上述条件的业主或施工单位申请召开业主大会。

业主可以通过会议确定或调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；聘用、解聘物业管理人员或者不再接受事实服务；筹集、管理和使用专项维修资金；申请改建、重建建筑物及其附属设施；决定物业共用部分的运营模式，管理和使用物业共用部分的运营收入等共用资金。

事实上，北京的许多社区都成立了行业委员会。其中一个是华龙苑北里社区，位于回龙观东街南侧，黄平路东侧。在第三产业委员会的帮助下，社区解决了新老房产置换、市政用水置换等“难题”。

然而，行业委员会的建设也需要相应的专业人士的参与，否则可能会适得其反。东龙源北里社区党支部书记王翠娟表示，2008年，业主自发成立了第一个行业委员会，但当时行业委员会的法律法规意识薄弱。在任期内，该小区1号楼地下室一层的设备未经业主大会表决即出租给第三方，分60多组出租，并签订了逾期10年的免费合同。

对于行业委员会难以成立的原因，北京盛庭律师事务所律师毕表示，很多社区成立行业委员会的成本太高，人口多，规模大，业主组织能力弱。此外，政府治理也存在一些缺陷。例如，行业委员会的管理不够重视和专业化，这主要体现在对部门的组织体系和人事安排不够重视，被动不作为或主动混乱。

停车位优先出租业主

面对居民多停车位少的现状，如何在社区使用停车位已经引起了人们的极大关注。草案明确规定，物业管理区域内规划用于停放车辆的停车位和车库应满足业主的需求。出售时，不得出售给物业管理区域所有者以外的任何人；未出售或出租的，应先出租给物业管理区域的业主，不得以只出售不出租为由拒绝出租。如果满足业主需求后仍有空，可按月临时出租给物业管理区域外的其他人。

北京京韵律师事务所律师张小丽表示，根据中国《物权法》第74条的规定，规划用于停放汽车的停车位和车库应满足住宅小区业主的需求。在建筑分区内，规划用于停放车辆的停车位和车库的所有权应由双方通过出售、奖励或租赁达成一致。占用业主所有的道路或者其他场地，停车泊位归业主所有。

也就是说，住宅区的停车位是在建筑规划范围内，通常在出售、附属或出租之前由开发商拥有。开发商和业主分别同意转让产权或使用权的所有权，但应首先满足业主的需要。因此，如果开发商将规划的停车位出售给社区业主以外的其他个人和组织，损害了业主的权利，或者开发商擅自处置业主的共用停车位，损害了业主的权利，业主可以追究开发商的侵权责任。

将停车位出租给业主以外的人的，根据草案规定，由区住房和城乡建设或者房屋行政管理部门责令限期改正，没收违法所得，并对每处非法出租的停车位处以5000元以上10000元以下罚款；拒不改正的，每非法出租一个停车位，每月罚款2000元。

国家一级的《物业管理条例》规定，小区内的车库和停车位应优先考虑小区业主，不能“只卖不租”；违反规定逾期不改正的，处10万元以下罚款。目前，一线城市的停车位价格在20万元左右，所以一位不愿透露姓名的律师表示，这笔罚款对开发商来说只是表面现象。