郁亮：落实房地产长效机制正迎来最佳窗口期

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自2018年12月中央经济工作会议提出“构建房地产市场健康发展的长效机制”以来，万科作为行业龙头企业，对长效机制的落地有什么看法？在10月24日举行的媒体见面会上，万科董事会主席于亮回答了《上海证券报》记者的提问，表示实施长效机制的时机已经成熟，已经迎来了最好的窗口期。过高的房价不利于城市的竞争力。房地产业的长效机制需要付诸行动，关键是要实现两个目标:“安居”和“居者有其屋”。为实现上述目标，于亮建议，住房供应应分层次规划，做到“低端保障、中端支持、高端市场”，同时提高土地开发速度，有效解决土地利用错配问题。

这是于亮第一次提出自己对“付诸行动，房地产长效机制”的系统思考。

过高的房价不利于城市竞争力

于亮说，今年7月30日，中共中央政治局召开会议，提出“短期内不能把房地产作为刺激经济的手段”，这意味着房地产业获得了一个健康、稳定、可预测的政策环境，进一步指明了行业的发展方向；同时，近年来，各大城市都在大力推进转型升级，这就需要引进人才来支持城市发展需求，而过高的房价不利于城市吸引人才；“事实上，我们很高兴地看到，一些城市已经在积极探索房地产落地的长期机制，比如深圳正在推广的分级住房供应模式。”因此，于亮认为，行业已经迎来了实施长效机制的最佳时机，这对行业来说是一件幸事。

于亮认为，对于普通老百姓(603883，诊断单位)，房地产行业的长效机制需要付诸行动。主要有两个核心目标:第一，“居住和生活”，即城市中的绝大多数家庭最终应该获得尊严。基本生活条件；第二，“居者有其屋”意味着大多数城市家庭最终将拥有自己的基本住房。其中，落实“住与住”的关键是建立低收入家庭和中低收入家庭住房保障体系，发展租赁住房；实现“居者有其屋”的关键是增加经济适用房供应，支持中等收入家庭的基本住房需求，继续推进危房改造。

实现这一目标有两个瓶颈

在这次交流会上，于亮还将东京和新加坡的数据与北京进行了比较。在北京80%的人口中，东京的人口是北京的1.7倍，东京的普通家庭能够在通勤一小时内购买更多的东西。宽敞的房子；同样，新加坡的人口是北京的1/4，面积只有北京的4%，但其平均家庭居住面积超过100平方米。

于亮表示，根据东京和新加坡的数据，北方一线城市广州和深圳有机会实现“住房和自有住房”的目标，但目前也存在两大瓶颈。

瓶颈之一是建设用地供应效率低。东京和新加坡的土地开发率都在60%以上，但中国大部分城市都不到25%，深圳不到50%，北京不到10%。

第二个瓶颈是土地利用率的不匹配，主要体现在三个方面:居住用地比例过低，工业用地比例过高，办公楼占用率过高。他进一步引用数据分析说，从住宅用地占建设用地的比例来看，东京和新加坡分别约为70%和40%，而中国大多数核心城市的比例都不到30%，这说明中国住宅用地的比例明显偏低。；从工业用地与建设用地的比例来看，我国大城市的工业用地与居住用地的规模大致相当，而国际发达城市的工业用地面积远低于居住用地面积；同时，中国主要城市的人均商业面积都高于纽约和伦敦，是新加坡的3至6倍。

低端有保障，中端有支撑，高端有市场

那么，如何克服上述瓶颈，实现房地产业长效机制的落地呢？余良从企业观察的角度，从提高土地开发速度、解决土地利用错配、供给面和需求面四个方面提出了明确的建议。

“首先，特大城市需要提高土地开发速度。参照国际经验，建议不低于60%；第二，更有效地解决土地用途错配的问题，居住比例不应低于50%。”于亮说道。

同时，在供给方面，于亮建议住房供给要分层次规划，做到“低端有保障，中间有支撑，高端有市场”。对于这三类住房的供给比例，他的建议是“2:4:4”，其中约20%的保障性租赁住房，增加对需要保障的人的支持，并为无房租赁家庭提供货币化补贴；人才住房和住房约占总数的40%。这些房屋是可交易的房地产，但只对符合条件的家庭开放一手和二手房屋交易；市场化商品房的供给比例约为40%，在满足基本住房和基本住房购买需求的前提下，市场化商品房调控政策逐步退出。

在需求方面，于亮建议对基本住房购买和首次住房购买给予差别化政策支持，以提高当地居民购买基本住房的竞争力。