31省房地产投资占比小幅上升 上海北京逾五成

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《时代周刊》记者谢忠秀来自北京

房地产投资作为全社会固定资产投资的重要组成部分，其比重对当地经济结构有着重要影响。

近日，《泰晤士报》记者整理了全国31个省、市、自治区2019年前三季度固定资产投资和房地产开发投资情况，发现今年前三季度，12个省市房地产开发投资比例超过全国平均水平(19.5%)。其中，上海、北京、辽宁和海南分别占56.3%、50.9%、44.8%和42.8%。

根据近两年的数据，2018年上述四省市继续领先——上海、北京、海南和辽宁，分别占52.9%、49.0%、47.5%和46.5%。2017年，上海、海南、北京和辽宁分别占53.2%、49.8%、44.1%和35.5%。

“从国家层面来看，近年来房地产投资约占固定投资的18%。如果将房地产行业上下游带动的水泥、家电、家装等行业的投资考虑在内，一般房地产行业的投资将占全社会固定资产投资的1/3左右，分别占基本建设和工业的1/3。不过，我们应该注意到，房地产投资在一个地方的固定投资中所占的比重较大，这表明当地经济受房地产的影响更大。”中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济与房地产研究室主任王向《时代周刊》记者指出。

上海和北京的房地产开发投资比例相对较高，这是由经济、人口和城市化等多种因素支撑的，但辽宁和海南就有些令人费解了。

“辽宁无疑是中国东北最具吸引力的地区，而海南则受益于国家自由贸易区政策的影响。辽宁和海南较高的比例在很大程度上受分母的影响，不能一概而论。分母越小，比例越高。一个类似的指标是房地产投资在国内生产总值中的比例。2018年，海南达到34%，居全国第一；上海、辽宁和北京分别为12%、12%和11.9%。”王对说道。

房地产投资比重与区域经济正相关

根据近三年的数据，上海房地产开发投资占固定资产投资的比重在全国31个省、市、自治区中一直是最高的，近三年呈现出“高-低-高”的波动。在过去的三年里，北京的份额从44.1%上升到50.9%，上升了6.8个百分点。辽宁的排名近三年来发生了变化，从第四位上升到第三位，但其比重呈现出“低-高-低”的波动，但44.8%的比重仍高于2017年的35.5%。海南作为近年来减少对房地产依赖的“排头兵”，仍然占有很高的比重，但其排名已经从第二位下降到第四位，而且比重还在下降。

“直辖”并不是上海和北京优先的解释。因为今年前三季度，天津和重庆这两个直辖市的房地产开发投资分别只占固定投资的22.3%和24.6%。经济发展程度与房地产市场状况有较强的相关性——《时代周刊》记者梳理了今年前三季度北京、杭州这两个热点城市的四个一线城市的房地产开发投资比例，发现四个一线城市和杭州的比例均超过40%。其中，广州45.5%，杭州47.9%。深圳没有发现前三季度的数据，但上半年的数据显示，这占41.3%。

房地产开发投资显然与区域经济有关。北京大学国家经济研究中心主任苏建向《时代周刊》记者指出:“经济发达地区的房价被认为有支撑，所以需求会更大，所以房地产开发的投资也会更高。经济落后地区的房地产被认为需求量小，开发收益低，开发投资低。”

城市经济和发展水平是更强有力的支撑。中国黄金集团首席经济学家万喆向《泰晤士报》记者指出:“由于快速的城市化、强劲的经济活力和人口集聚，像北上归线和杭州这样的城市自然需要更多的房地产投资来支持其住房需求。”

此外，万喆还表示:“在计算房地产开发投资额时，我们更注重房地产开发企业法人的所在地，而不是目标的所在地。在此基础上，北京、深圳等一线城市注册的大型房企较多，而中小城市可能更多的是本地房企。这也可能对当地房地产开发投资的计算产生一定的影响。”

总体比例略有增加

据国家统计局统计，2019年前三季度，房地产开发投资为9.800767万亿元，房地产开发投资约占固定资产投资的19.5%。与2018年(18.1%)和2017年(17.5%)相比，略有增加。

从重点省市来看，北京、上海、重庆和杭州保持持续小幅增长。与2018年全年相比，北京增长1.9个百分点，上海增长3.4个百分点，重庆增长1.8个百分点，杭州增长0.6个百分点。广州、深圳、天津和成都保持稳定，低于2017年全年水平。

这一比例的波动可归因于房地产市场的变化，以及整体经济和固定投资的变化。“目前房地产投资比重的上升确实应该是总投资增长率下降的原因。”苏建说道。

然而，在固定投资增长率整体下降、房地产开发投资下降和市场稳定的压力下，两者之间的比例在未来将如何变化？专家们有不同的意见。

“总体而言，房地产开发投资仍有一定的弹性。然而，中央政府调控的决心也很坚定，明确表示“房地产不会被用作刺激经济的短期手段”和“住房和住房不会被投机”。在此基础上，预计市场清算将于明年正式开始。”万喆指出。

在苏建看来，随着经济增长率的下降，对房地产的需求也会下降，甚至比总投资还要快。不过，王认为，房地产开发投资在固定投资中的比重会更高。他表示:“在经济下行压力和增长放缓的情况下，固定投资和房地产也将下降。未来这一比例将如何变化，取决于谁的降幅更大。在此基础上，房地产投资在固定投资中的比重可能保持不变，甚至可能上升。”

然而，房地产开发投资在固定资产投资中仍占有重要地位。"目前固定资产投资的增长率主要由房地产投资支撑."通证券研究所副所长、首席宏观债券分析师蒋超曾表示:“2019年5月，固定资产投资累计增速达到5.6%，仅占21%的房地产投资拉动固定资产投资增速近2.3个百分点。也就是说，固定资产投资增速中有40%以上来自房地产投资，另外两个子项目基础设施投资和制造业投资对固定资产投资增速的贡献率都不到0.9个百分点。”

在此基础上，如何应对稳定房地产市场、减缓发展投资增速对固定投资的影响，以及如何平衡过度依赖房地产带来的财务杠杆比率，是各地需要考虑的主要问题。