上海现行普通住房标准将延期5年

证券时报记者昨天从上海市行政规范性文件管理平台了解到，上海市房屋管理局近日发布了《关于延长部分规范性文件有效期的通知》，其中《上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划国土资源管理局、上海市财政局、上海市地方税务局关于调整上海市普通住房标准的通知》延长至2024年11月18日。这意味着上海市2014年11月颁布实施的普通住房标准将继续执行五年。

据了解，2014年颁布实施的上海市普通住房标准需要同时满足多个条件:一是五层以上(含五层)的多层住宅、五层以下的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。；二是单体建筑面积在140平方米以下；三是实际成交价格比同级别土地上房屋平均成交价格低1.44倍，内环路以内低于450万元/套，内环路与外环路之间低于310万元/套，外环路以外低于230万元/套。

根据国家税务总局2016年5月1日实施的《纳税人转让房地产增值税征收管理暂行办法》，上海购买二手房需要全额缴纳5%的增值税，而非普通房屋两年以上需要补缴5%的差额增值税，只有普通房屋两年以上免征增值税。根据通策研究所的估计，在两年内，上海内环路的450万套房屋的交易成本将达到22.5万英镑。

根据通策研究所的数据，自2018年1月1日以来，上海已售出105，135套新商品房，其中普通住房10，951套，占10.41%。

随着前几年房价的上涨，上海的大部分房屋都被算作非普通房屋，在交易过程中需要缴纳大量的税费。

不仅购房交易的税收成本增加了，上海普通住房的标准也影响了购房者的首付比例。根据2016年11月发布的住房信贷政策，在上海无住房但有商品房贷款记录或公积金住房贷款记录的家庭，以及在上海有一套住房的家庭，均可申请商品房贷款。普通自住住房首付比例不低于50%；购买非普通自住住房，首付款比例不得低于70%。

至于上海普通住宅标准延长至2024年对房地产市场的影响，通策研究所认为，这意味着随着未来五年房价的稳步上涨，未来上海符合普通住宅标准的房屋将越来越少。

对于急需的客户来说，购买普通商品房以满足自住需求可以有效降低税费成本。在市场结构中，随着二手房、夫妻房等小型普通商品房的减少，对此类住房的关注度将会提高。

此外，在整体市场低迷的情况下，非普通商品房的增加将要求置换需求产生更多的交易成本和纳税成本，置换需求将分阶段受到影响。

此外，对于新的非本地户籍需求，购买第二套房需要70%的首付。第二套房首付比例的提高和交易税费的巨大成本将减少市场交易活动。