租房市场大整顿：赚差价租金贷急刹车

不久前召开的中央经济工作会议和全国住房和城乡建设会议为2020年的房地产市场政策定下了基调。其中一位提到促进出租住房的发展。12月25日，住房和城乡建设部、银监会等六部门联合发布了《关于整顿和规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》)，从严格登记备案管理、规范租赁服务收费、控制租赁金融业务等方面提出了具体要求，为租赁市场的健康运行保驾护航。

近年来，中国的住房租赁市场发展迅速，而长期租赁公寓尤其在一路运行。但自今年年初以来，长期租赁公寓的风头浪尖已经频频出现。近日，《今日北京商报》记者在调查中还发现，强制“租房贷款”仍出现在长期租房领域。因此，《意见》明确加强了对采取“农业低产出”、“长收短付”经营模式的监管，这无疑是对这一现象的突然刹车。

中介不允许赚取租金差额

发布虚假住房信息，恶意扣除押金租金，非法使用住房租金贷款，强行驱逐房客...在房屋租赁市场的残酷发展下，出现了一片繁荣景象，同时也“藏污纳垢”，有时还会出现侵犯承租人合法权益的问题。《意见》的主要目的是规范房屋租赁市场的主要经营行为，保护房屋租赁各方特别是承租人的合法权益。

例如，《意见》还强调租赁服务收费的标准化。例如，房地产经纪机构和房屋租赁企业应明确标明其价格。收费前应出具收费清单，列出所有服务项目、收费标准、收费金额等内容，并由当事人签字确认；房地产经纪机构不得赚取房屋租金的差价。房屋租赁合同期满后，承租人与出租人续签合同的，不得再次收取佣金；房屋租赁合同期限届满时，除合同约定的费用外，剩余租金和保证金应当及时退还承租人。

同时，由于交易主体的多元化，完善租赁主体的登记备案和平台验证成为从源头上规范租赁市场的关键环节。对此，《意见》提出要严格记录和登记，从事房屋租赁活动的房地产经纪机构、房屋租赁企业和网络信息平台要依法登记市场主体。

值得注意的是，《意见》还规定了机构外租房者的备案。其中，转租房屋10套(套)以上的单位或个人也应依法登记为市场主体。“这对于一些个人房东租房的行为有很好的规范作用，也使得对各种类型的房屋进行更全面的监督成为可能。”易居研究中心的研究主任严跃进说。

事实上，在《意见》公布之前，地方标准和措施已经付诸实施。例如，今年10月10日，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于规范本市房屋租赁信息网上发布的通知》，规定违法发布上市信息超过三次的租赁单位不得通过网上交易平台发布本市房屋租赁上市信息，并规定同一上市不得由同一机构重复发布，上市后30天内不得在网上下架。

严格管理“长期支付、短期支付”等业务模式

2019年，长期租用的公寓经常发生闪电爆炸，比如拖欠租金、无法偿还客户债务，成千上万的租户和房东陷入困境。从盈利模式来看，目前长期租赁公寓的常规利润来源主要是“出租业主的住房——转租给承租人”和向承租人提供的增值服务所形成的租金差额。在此基础上，住房基数越大，空的利润空间就越大。与此同时，融入金融化的特征将长期租赁公寓推向了规模和发展的“快车道”。在各种资本掠夺者竞相布局的背后，它们带来的风险不言而喻。

《意见》明确表示，将加强对采取“低产出、长收益、短支付”经营模式的房屋租赁企业的监管，引导房屋租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，并将租金和保证金纳入监管账户。

中原地产首席分析师张大伟表示，过去几年，中国房地产市场最活跃的术语肯定是“长期租赁公寓”。从租赁和出售开始，到最近两年的投资，出现了上市+打雷，市场认为这是政策鼓励的。然而，今天住房和城乡建设部明确发布了一项政策，称这种类型的企业不是“长期租赁公寓”，而是高风险住房，采用的商业模式，如“农业低出”和“长期收入和短期支付”，这也意味着这种类型的业务将很难得到资本的青睐。对于市场而言，一旦资金池受到监管，长期租赁企业将彻底退出。《北京商报》记者从北京银监局获悉，《意见》的实施由北京市住房和城乡建设委员会牵头，今后一定会实施。

据不完全统计，自2018年以来，不少于25套出租公寓因资金链断裂而破产。例如，今年8月，拥有4.5万套出租房的南京乐嘉商业管理有限公司因资金链断裂而宣告破产。据报道，该公司要求租户一次支付至少半年的租金。许多一次支付一年租金的租户面临着这样的困境:公司破产后剩余的租金被浪费了。

“意见”在监管层面也很明确。对于没有能力继续经营和过快扩张的房屋租赁企业，可以采取面谈和警告、暂停网上签约和备案等方式。，以预防和化解风险；依法查处违法行为、无照经营、价格违法和垄断协议。

“其实，要解决企业资金的问题，除了提前透支还有其他办法。关键是要广泛了解租户的需求。”严跃进建议，例如，鼓励更多的企业参与租金证券化，提高资金使用效率，振兴住房租赁存量资产；同时，一些公寓企业可以积极争取出租和出售的权利，这样即使租金价格上涨，也可以吸引大量的租户。

不得诱导承租人使用租赁贷款

近年来，长期租赁公寓不断陷入困境，被业内人士视为新兴产业热潮的“后遗症”。近日，北京商报记者在调查过程中发现，强制“租房贷款”仍出现在长期租房领域。例如，在长期租赁公寓品牌“蛋壳公寓”的签约所支持的四种支付方式中，月支付形式只能选择“按月分期支付”，打算按月支付租金的租户如果想签约蛋壳房，只能选择接受“租金贷款”服务。

而这份《意见》专门对“租贷”的混乱提出了整改要求。如开展房屋租赁贷款业务，贷款期限不得超过房屋租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率相匹配；房屋租赁企业不得以隐瞒、欺骗或者强迫的方式要求承租人使用房屋租赁消费贷款；不得以分期租金和租金优惠的名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。

“应该说，租赁领域的金融风险是近两年才出现的问题。”严跃进表示，租房贷款是由从事长期租房工作的机构盲目扩张造成的。“许多机构以高价向房东出租房屋，然后以优惠的抵押、付款和头等条件以低价出租，以增加出租房屋的吸引力。然后中介利用贷款机构提供的一次性大额贷款作为资金来源，收取租赁住房并继续扩张。然而，一旦公司的资金链断裂，租户的权益将受到损害。”

不久前提交美国上市申请的青科公寓“租赁贷款”服务占据了公寓上市合同的“大头”。招股说明书显示，截至2019年6月30日，清科公寓已与11家金融机构达成合作，65.2%的租户使用分期付款服务。

“作为承租人，我们必须首先注意合同是与谁签订的，以及出租人和收租人是否相同；除房屋租赁合同外，是否还有借款合同、补偿协议等。；同时，明确了中介服务费的收取方式是明确支付服务费，还是以贷款方式偿还中介服务费。”卓伟律师事务所律师孙志峰建议。

为进一步化解租赁融资风险，《意见》还要求金融监管部门做好贷前调查，评估借款人还款能力，确定融资金额；加强贷后管理，审查贷款使用情况，防止房屋租赁企业形成资金池和增加杠杆。在房屋租赁企业的租金收入中，房屋租赁贷款的金额不得超过30%，超过比例的应在2022年底前进行调整。