老旧小区改造一举多得 建立多元化融资机制破解资金困局

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业内人士认为，在防止隐性债务松动和萎缩的背景下，稳定投资、稳定基础设施不是简单的“走老路”。

涉及数亿人口的旧住宅区改造工作正在稳步推进。在6月19日国务院常务会议上再次明确提出要推进旧城区改造后，住房和城乡建设部副部长黄艳在7月1日召开的国务院政策例会上表示，推进旧城区改造不仅能保障民生，还能稳定投资，同时刺激内需，这是一项多方面的工作。

据报道，2017年底，住房和城乡建设部在包括厦门和广州在内的15个城市启动了旧城区改造试点项目，截至2018年12月，试点城市共改造了106个旧城区。

住房和城乡建设部标准与指标司司长倪江波表示，据初步统计，中国有近16万个老社区，涉及4200多万居民，建筑面积约40亿平方米。由此可见，旧住宅区改造的投资需求确实很大。

黄艳说，旧城社区改造涉及面广，是一个系统工程。要做好这项工作，需要解决三个问题:一是建立多元化融资机制，加大转型融资力度；二是地方政府应加强协调与合作，加强基层组织建设，动员社区居民通过协商达成共识，积极参与旧社区改造。第三，在转型过程中，应根据情况确定社区管理模式、管理协议和居民议事规则，同时建立社区后续管理机制。

国务院常务会议对旧住宅区改造资金来源问题给出了答案:创新投融资机制。也就是说，今年将安排中央补助资金用于旧城区的改造。鼓励金融机构和地方政府积极探索和加大对旧住宅区可持续改造的金融支持。以市场化的方式吸引社会力量参与。

记者注意到，6月25日国家发改委发布的《中央预算内保障性安居工程专项投资管理暂行办法》中，城镇(城关镇)旧社区改造配套基础设施建设明显在支持范围内。

"仅仅依靠政府财政来改造旧社区显然是不现实的。"在接受《证券报》采访时，58所首席分析师张博认为，旧住宅区改造资金来源应调动社会资本的积极参与，改造过程中应平衡资本方的投资和收益，使资本方不仅能参与联合建设，还能参与后续的联合运营。例如，通过机制保障措施，资本可以更多地参与养老、照顾子女和实现合理收入，从而提高社会资本参与的动机。

从目前情况看，稳定投资和基础设施的信号越来越明显。

中信证券(600030)(港股06030)固定收益首席分析师明明表示，虽然今年宏观政策以“六稳”为主，但政策力度已从2018年的宽松逆转，货币政策的反周期调整和财政政策的宽松有限。此前，“六个稳定”最关心的工作仍然是稳定就业，而这次国务院常务会议也是第一次关注投资方面。6月10日，国务院办公厅下发了《关于做好地方政府专项债券发行和项目配套融资工作的通知》，允许专项债券作为合格重大项目的资本金，这已经显示出投资稳定、基础设施稳定的信号。

显然，在防止隐性债务因改革而松动和萎缩的背景下，稳定投资和基础设施建设不是简单的“走老路”。因此，这次中国例会将部署和推动旧住宅区的改造，或许试图探索一条新路。

值得注意的是，任何与“房地产”相关的新闻总能吸引市场的广泛关注。对于国务院推动的旧住宅区改造，市场最关心的是其可能对房地产市场的影响。

对此，张博认为，就目前的房地产市场而言，推进旧住宅小区改造不会刺激购房需求，同时也不会导致棚改后短期购房需求大幅飙升。