上半年楼市调控因城施策 下半年仍将以稳为常态

过去两个月，住房和城乡建设部不断发布预警提示，表明下半年房地产市场依然稳定。

据国家统计局统计，2019年前5个月，全国房地产开发投资46075亿元，增速较前4个月下降0.7个百分点；房地产开发企业征地面积5170万平方米，同比下降33.2%，同比下降0.6个百分点；土地交易价格2269亿元，下降35.6%，下降2.1个百分点。

根据通策研究所的数据，5月份，40家典型上市房地产企业完成融资367.99亿元，同比下降52.07%，创下2019年以来的历史新低。

通策集团首席分析师张宏伟认为，5月份房企融资额下降与同期房企和土地市场“异常”不无关系。尤其是从土地市场来看，3月和4月的升温明显与当前楼市调控的基调不一致。

截至6月底，2019年上半年土地市场继续活跃，50个主要城市共出让土地20034.4亿元。从时间轴上看，土地市场在第一季度相对低迷后，第二季度完全恢复，土地市场的热度进一步推动热点城市的土地销售收入创下历史同期新高。

“从监管的角度来看，一方面，监管当局应该从融资方面遏制房企。另一方面，热点城市的地方政府也应该收紧监管政策，为土地市场降温。”张宏伟预计，房企后续融资将分阶段小幅收紧。

58房屋研究所首席分析师张博在接受《证券日报》采访时表示，资本是房屋企业发展的命脉。今年上半年，受整体市场流动性放松的影响，房企“融资难”有所缓解，融资成本有效降低。同时，受一、二线城市购房者入市步伐加快的影响，房地产企业征地热情明显提高，融资需求增加。在上述背景下，银监会重申了对房企融资的限制，并加大了对非法资金流入房地产市场的审查力度，这些都属于适度从紧的房地产市场监管。如果房地产企业在土地市场的表现在未来继续激进，他们可能会面临更严格的资本监管。

统计数据显示，今年上半年，共发布了251项与房地产市场相关的监管政策，比2018年同期的192项增加了31%。其中，仅在6月份，中国房地产调控政策的数量就达到了46倍。

张博表示，今年上半年，在城市主导政策的调控理念下，房地产市场进入新一轮调整周期，二线城市房地产市场调控的弹性转型更加明显。从上半年的市场情况来看，市场知名度高的城市，尤其是二线城市，未来将会提高空房的价格。具体来说，上半年房价涨幅较高的城市和热土市场未来将面临“小幅收紧”。