二手房价格跌回10年前 山东乳山海景房卖出“白菜价”

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“面朝大海，春暖花开。”对许多人来说，这是一个理想的家。

6月底，正当北方炎热干燥的夏天即将来临之际，许多机构开始在各地出售海景客房，“低价”和“给你一个度假式的生活”，充满了诱人的广告词。

山东省威海市乳山镇，以其海景客房而闻名。盛夏时节，当来自全国各地的游客和“观影团”蜂拥至威海时，关于这个“净红”小镇的各种骂声开始刷屏:“鬼城”、“新房卖不了一半”、“最遗憾的海景房”...

乳山怎么了？这座有着海景房间的城市已经燃烧了这么多年。近日，国家商报记者走访威海乳山，发现当地二手房价格仅为新房价格的一半左右，各地的“看房团”已成为购买新房的主力军。工作多年的当地中介告诉记者，楼层较高的房子价格比10年前还要低。顶层公寓的交易单价可以低至1800元/平方米。

这个市场几乎完全由外国人支撑

乳山市的海景客房集中在银滩旅游度假区，该度假区建于1992年7月，1994年7月经山东省政府批准为省级旅游度假区，规划面积8.5平方公里。

近日，记者乘坐高铁从北京到威海只需6个小时，然后乘坐城际巴士约2个小时到达100公里外的乳山。乳山，一个六月底的小镇，完全没有北方的炎热和凉风，环境舒适而安静。街道上满是北京、河北、辽宁、河南和福建的私家车，这里的海景客房市场几乎完全由外国人支撑。

“这里的单价是9000元/平方米，和银滩的新房子基本一样，但是质量好的价格会超过10000元/平方米。”在金顶淮河路9号的售楼处，营业员告诉记者:“近几年新房价格稳步上涨。去年是8000元/平方米，今年是这个价格。”

通过询问销售人员，记者了解到银滩海景房的新房目前供不应求，而且价格一直在上涨，这意味着买下来会升值。

金顶淮河路9号住宅区位于银滩以东。新房子主要是一居室和小型公寓，对来这里度假的老年人有明显的针对性。

《国家商报》记者在项目现场看到，新房子的外墙大多是金黄色的，这与周围的二手房大不相同。

“我们的新址都是框架结构，质量是周围砖混结构老房子无法比拟的，社区的绿化环境会好得多，所以价格会稍微贵一点。”这名销售人员特别强调:“目前，银滩不再审批新的住房项目，你可以购买的新房子越来越少。”

但不久之后，记者看到了另一种截然不同的绘画风格。

“我买的时候很后悔。”两年前，在金顶银龙湾以7000元/平方米的价格买了一套新房子的陈先生遗憾地说:“这里的二手房价格不到4000元/平方米。”不管你房子的质量有多好，你都不能忍受相差一半。这所房子在我手里。除非你损失一半，否则很难再卖出去。”

“你当时不知道二手房吗？”对于记者的提问，陈无奈地说:“当时‘观影团’安排的时间很紧，根本不给我们联系当地人的机会。我们根本不知道这里的二手房这么便宜。”

据记者了解，组织来自全国各地的“参访团”下单是银滩新屋销售的独家秘密。每个周末，载满来自全国各地顾客的公交车都停在银滩的街道上，当地人通常称银滩为“看房团”。

银滩的一些二手房代理商试图与“看房团”联系，推销低价二手房，这引起了新楼盘销售人员的冲突。

“这是规矩。”在银滩从事二手房中介工作近10年的张先生对《全国商报》记者说:“(看房游)是别人吸引的客源，我们不能抢。然而，也有人不知道抢顾客的规则，他们被别人欺负。”

在另一个售楼处，当记者问及新房子时，一位年轻的中介非常警觉:“你是不是跟‘看房团’一起来的？如果是(观众群)，我就不敢收，我也买不起。”

新房子项目的销售人员似乎也已经习惯了这种营销模式，对记者等不速之客尤为惊讶。

“我们仍然有很少像你这样的FITs，他们大多数是‘观看组’。”银滩一栋新房子的销售人员坦率地说，由于工作日没有“观摩小组”,摆满桌椅板凳的销售部门看起来像是空空.

在信息不对称的情况下，来自世界各地的游客在银滩买了一套新房子，价格是周围二手房的两倍多。

从快速发展到“衰退”

为什么银滩的二手房价格只有新房的一半？答案很简单——供过于求！银滩有多少个海景房间？"把乳山市的人口全部填满是不满意的."一位乳山市民告诉记者。

据记者介绍，2000年后，乳山银滩加快了海景房建设的步伐，200多个海景房项目沿着20多公里的海岸线从西向东相继建成。在乳山市区，最常见的全国性商报商店是装饰、建材和家具，据说这些商店都依赖于银滩的生意。

从2000年到2005年，《乳山年鉴》描述了房地产业“迅速发展”，房地产总投资从8800万元猛增到7.53亿元。

随着海景房的发展，大量来自全国各地的买家涌入银滩。《乳山年鉴》描述:“2006年，银滩旅游度假区的房地产市场得到了很好的开发和销售。北京、天津、青岛等大中城市的居民纷纷到该区购房投资置业，房地产市场的开发量和房价持续上涨。”

2007年至2010年，是乳山房地产发展的高峰期。2007年，乳山完成房地产投资35亿元，比上年增长116.05%，销售面积119.25万平方米。从那时起，它一直在高水平运行直到2010年，2010年投资33.1亿元，销售面积128万平方米。

据记者统计，从2007年到2010年，乳山地产共完成面积562.34万平方米。显然，市场很难一次消化这么多房子。经过一路大发展，银滩出现了拆迁问题。

2010年后，银滩海景客房快速发展的隐患开始显现。

2011年后，《乳山年鉴》不再披露年度房地产销售面积和金额，竣工面积日益缩小。同年，乳山市政府也停止了普通海景客房的规划审批和开发建设。

2013年，乳山市房地产竣工面积仅为88.52万平方米，不到2010年高峰期的一半。

2014年，乳山官方将房地产市场描述为“市场形势低迷”。

“未完工”的海景客房重新进入市场

2013年前后，银滩低迷的海景房市场出现了大量未完工的建筑。

如乳山光谷新力房地产有限公司开发的银龙湾(以下简称光谷新力)，应于2013年交房。当安徽的房主准备接管房子时，得到的回答是“我不知道什么时候能把房子交出来。”这时，房主已经两年没买房子了。同样，由哈尔滨阳光房地产开发有限公司(以下简称哈尔滨阳光)开发的海景城，一度成为“烂摊子”，两家公司同属一个老板——丁文华。

之后，政府采取了行动。首先，丁文华因合同欺诈被判入狱。光谷新利和哈尔滨阳光立即进入破产清算程序。

在政府“合理引导当地有实力的开发企业接管一些有振兴条件的未完成项目，注入二次资金，调整规划”的政策下，这些项目被金鼎地产接管，这两个项目的经销公司是金鼎。

经过一系列整合，银滩的新房销售又开始了。经过多年的发展，“莲花银滩海景花园”已经成为一个“活的国际化城市”。《国家商报》记者近日走进小区，依然看到杂草丛生的半成品别墅。

新房的审批已经暂停。目前，银滩允许各地“参访团”购买的新房大多是前期未完成的项目。正是在金鼎的重新包装下，这些烂尾楼才能在市场上重新出售。

“我们不敢卖金鼎的新房和二手房。”中介小王告诉记者:“人家不让卖，我们买不起。”记者还询问了其他中介，得到了相同的答案。此后，记者还通过各种二手房平台进行了搜索，发现金鼎的二手房确实不多。

这也可能是银滩的新房和二手房价格如此悬殊的原因之一。

二手房价格回落到10年前

银滩的生活方式与其他地方不同，业主的候鸟一般使其缺乏发展的动力。尽管乳山市政府一再强调要改善基础配套设施和便民服务设施，但改善效果仍不明显，公交车很少出现在道路上。人们出行的主要方式是电动小型四轮驱动，从5元开始，在街上跑来跑去。

"在银滩，房子比蔬菜多."这是中介张先生的一个玩笑，但并不夸张。走在银滩的大街小巷，你看到最多的是房屋中介。

这家超市原本很少见，很早就关门了。晚上8点，记者想去超市买水，被告知下班后不再营业。晚上，在这条略受欢迎的道路两边都设立了流动摊点，出售一些蔬菜、水果和其他必需品。

在潮水的侵蚀下，古老的海景客房处处呈现出斑驳的景象，就像这里的老人一样悠闲自在。社区的安全系数似乎不高。在记者走访银滩的两天里，他可以自由出入各个社区，从未遇到过物业管理方面的任何阻碍。

“现在这里的天气很凉爽，所以我只是来这里过夏天，国庆节后我就回去了。这里冬天没有暖气，也很冷。”徐叔叔是石家庄人，2003年买了一套房子后，他就在石家庄过着候鸟式的生活。在被记者问到社区的入住率时，徐叔叔说，“我们还是愿意住在这里，但是这里的入住率很低。夏天比较好，可能有10%，冬天恐怕连1%都没有。”

一位出租车司机在一次聊天中告诉《国家商报》记者，他以前在银滩这里开了一家餐馆，但没多久就转行了:“夏天旅游的时候会有些人气，其他时间就没人了，所以你不能在那里做生意。”

“银滩是一所房子，很多人买下它的时候并不居住。二手房和新房没有什么不同，所以空这里有很多房子，有很多房子可以交易，而且价格从来没有上涨过。”房屋中介张先生说。

例如，张先生告诉记者，10年前，银滩海景客房如火如荼的时候，当时的房价大约是3500元/平方米。十年后，价格大约是4000元/平方米，基本没有变化。“只有三层楼以下的低层住宅价格有所上涨，高层住宅的价格甚至不如10年前。”张先生说。

记者立即通过电话了解到，他促成了一套1800元/平方米的顶层公寓的交易。记者从安居客官方网站上了解到，今年6月，距离乳山100公里的威海市二手房均价为10112元/平方米。相比之下，乳山的二手房价格堪比“白菜”。

中介机构的低价房屋收回也是银滩房价停滞的原因之一。“当我把它卖给其他买家时，我可能会损失一半的钱，而把它卖给房子的中介必须再打一次折扣。”陈先生告诉记者。

中介张先生也说:“我手里拿了6套房子，这在银滩是个小数目。”我们全部接受房子，价格一定要低一些，我们要赚点利润。”

不过，张先生告诉记者，除非房子的位置和质量都特别好，否则他是不愿意收回房子的，因为有些房子已经跌破了收回的房价。

当记者准备离开银滩时，叉车和运输车辆正在清理海滩上的浒苔，因为银滩最繁忙的旅游季节即将到来。走在沙滩上的徐叔叔告诉记者:“我不在乎房子的价格。”我独自生活。附近没有生意。人老了就喜欢干净。”中介小王说:“我愿意利用便宜多收房子。”旅游旺季快到了，估计还会涨一点。”

晚上，在银滩的一个广场上，阿姨和爷爷们从四面八方赶来，在霓虹灯下随着音乐跳着广场舞，尽管周围的住宅楼里仍然没有几盏灯。