成交创新低 二手房佛系

在经历了短暂的“小洋春”之后，北京二手房市场在2019年上半年呈现出一条下行曲线。多家房地产机构的统计数据显示，自今年3月二手房交易量突破1.6万套，创下2018年5月的交易新纪录以来，北京二手房网上签约量连续几个月开始下滑。以过去五年每年上半年为统计区间，2019年上半年二手房成交量为过去五年同期最低。专家指出，随着市场监管力度的加大，市场预期发生了变化，买家有强烈的观望情绪。预计下半年二手房成交量不会出现太大波动，将保持稳定运行。

3月后，在线签约大幅下降

从历史数据来看，目前北京二手房市场处于历史低点。从月度网上签约量来看，今年北京二手房网上签约量自3月份以来呈现明显下降趋势。6月份，网上签约量为11778套，同比下降14.43%，同比下降25.58%。从3月到6月，在线订阅数量从1.6万下降到1.1万，持续降温趋势明显。

从今年上半年的数据来看，今年上半年北京二手房网上签约量是2015年以来的最低水平。据我爱我家(000560)研究所统计，2019年上半年，北京二手住宅在线路标总数为72603个，比2018年下半年下降5.42%，比2018年上半年下降5.27%，比2018年上半年和下半年下降约4000套。

根据诸葛的房屋搜索数据，北京二手房交易量在2019年上半年创下了过去五年的新低，并且已经连续三年下降。目前，北京二手房交易量处于历史低位。

北京二手房的平均交易周期也在延长，而成交量已连续几个月下降。据统计，2019年上半年北京二手房平均成交周期为116天，即新登记房屋到签订买卖合同的平均时间为116天，接近4个月，比2018年高出近20天。

我爱我家的研究所指出，自2015年以来，北京楼市逐渐回暖，市场交易步伐加快，住房平均交易周期逐渐缩短。在2017年上半年，它曾被减少到60天，二手房可以在两个月内出售。2017年调控政策大幅收紧后，住房平均交易周期开始延长，今年上半年又回到了4个月。

“很明显，在政策调控下，北京二手房市场的交易节奏大幅放缓。虽然《小羊春》在今年春节后上映，但它并没有改变市场趋势。”就交易节奏放缓而言，我喜欢我的研究所分析它。

政策收紧的需求正显示出疲态

值得一提的是，尽管今年上半年北京二手房交易量跌至过去五年的低位，但许多房地产机构和业内专家认为，目前北京二手房市场呈现出相对稳定的市场趋势。

根据我爱我家研究所提供的数据，根据半年的数据，北京二手房交易自2010年以来经历了三次低谷，第一次是2011年上半年至2012年上半年，第二次是2013年下半年至2014年下半年，第三次是2017年下半年。在此期间，北京二手房网上签约数量在半年内不到7万套。据该研究所称，自2018年以来，北京的二手住宅网数量已连续三年半稳定在7万套以上。市场也相对冷清，但稳定性是北京历史上最高的。

今年上半年二手房平均交易价格的波动在一定程度上可以证明当前市场的稳定特征。据我爱我家研究院统计，2019年上半年北京二手房平均成交价格为56825元/平方米，同比上涨0.85%，同比上涨0.78%。波动幅度小于1%，价格趋势稳定。

据了解，自2018年上半年以来，北京市半年二手房平均成交价格约为5.7万元/平方米，波动幅度在3%以内。此前，北京二手房平均交易价格波动幅度超过3%，甚至超过20%。因此，我爱我的研究所，北京的二手房价格已经进入了自2018年以来历史上最稳定的时刻。

“具体来说，二手房交易量从高到低主要是由于投资投机需求大幅减少。2016年左右房地产市场火爆的原因在于投资投机需求旺盛，大量资本已经从股市转移到楼市。从2017年开始，提高社会保障等购房限制门槛、改变第二套认证标准、大幅提高首付比例、提高贷款利率等政策，使购房者长期集中在北京工作，拥有第一批购房者或换房，同时经济实力也是可以接受的。那些只需要人群的人，那些想通过买房子和卖房子来赚钱的人，大多数都没有资格买房子，或者因为不断增加的财政压力而无法购买。”我爱我家的研究所分析了二手房成交量下降的原因，并表示政府对网上签约节奏的控制也影响了网上签约量和市场交易量。

“今年上半年，受部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期提高等因素影响，重点城市二手房市场从谷底回升。”壳牌研究院(Shell Research Institute)首席分析师徐小乐表示，这种复苏表现在二手房市场底部向上，新屋市场复苏，以及一季度土地市场低迷。然而，在第二季度，在政策收紧和预期变化的背景下，市场复苏并未持续。2019年上半年，表现出明显的“先高后低”的特征。

在徐小乐看来，“先高后低”的分水岭出现在今年3月。上半年，重点城市二手房市场底部回升后，需求开始呈现疲态，第二季度月平均成交量较3月份下降21.5%。与此同时，随着市场下跌，该指数有望走软。根据空壳搜索的交易数据，大多数城市的上市价格都有所下降，其中14个城市中9个城市的业主报价在第二季度出现大幅下降。

多机构预测趋于稳定

“今年上半年二手房成交量的高峰是在3月份，当时二手房成交量突破1.6万套。在接下来的几个月里，二手房的月销售量下降了，相应地，新房市场的月成交量继续升温。因此，可以清楚地看到，北京的新建和二手住房市场出现了一种轮换效应。”和硕首席分析师郭毅指出，由于新屋市场供应产品的多元化，开发商已大力打造质量有限的竞争型住宅产品。与此同时，一些项目已经升级了精装标准，绿色智能，软装配装饰等。限售房的竞争，导致部分购房者从二手房市场转向了新房市场，导致北京楼市二手房市场整体下滑，新房市场兴起。

包括郭毅在内的业内专家和许多房地产机构都认为，下半年交易量将略有反弹，但整体市场趋于稳定。

诸葛指出，2017年以来，房地产市场调控政策不断增多，调控环境严峻。交易量自2017年以来逐渐下降，今年上半年交易量降至近五年来的低点。今年下半年，北京新住房市场供应充足，这转移了对二手房的部分需求。此外，监管市场过重，市场预期发生变化，因此二手房成交量将保持现状，下半年略有波动。

“目前，市场相对稳定，短期内政策刺激的可能性很小。在政策不变的情况下，市场预期不会改变。预计下半年北京二手房交易量将保持现状，不会出现大的波动。”诸葛房产搜索数据研究中心首席分析师郭世英预测。

我爱我家的研究所，我的观点更有代表性。该研究所认为，一方面，新的住房市场本身将在今年下半年更加强劲。2017年推出的大量有限竞争室也将进入市场，交易量有望上升，而有限竞争室的价格还在土壤中。拍摄时有上限，新房价格可控；另一方面，二手房市场的交易量目前已经下降到10，000套左右，空房市场进一步下降的空间不大，未来可能会上升到15，000套左右的平均水平。然而，只要政策不放松，空上涨的空间就不会太大，二手房价格也是如此

“总的来说，未来市场是否会有大的变化，取决于政策是否会有大的变化，否则市场只会从目前的水平小幅波动，市场热度不会太高。当然，政策不宽松、市场持续火热的局面，将吸引一些只需观望的人，这也是未来市场复苏的动力。”然而，我喜欢我家的研究所，并指出这种潜在的反弹力对市场的影响远远小于政策。与此同时，大量限制竞争的房屋的进入将分流二手房市场的需求，未来的市场可能会更热，但不会更热。