资金承压 房企京城拿地仍谨慎

今年上半年，北京最后一批土地以120.33亿元的价格售出。截至今年上半年，北京土地市场共有住宅用地31处，总交易面积378.34万平方米，同比增长30%。总营业额为868.65亿元，同比增长29%。从土地的性质来看，北京土地市场有限竞争房的土地供应仍是主流，但比例略有下降。尤其是接近年中时，无限制土地的供应开始逐渐增加。业内人士指出，上半年，受整体市场转型不佳等因素影响，土地市场仍处于不温不火的稳定状态。房地产企业在征用土地时仍然很谨慎，尤其是当他们面对总价较高的地块时。预计如果下半年住房融资没有明显改善，北京土地市场也不会出现明显的回暖趋势。

土地销售额同比增长21%

今年上半年，北京的最后一批土壤拍卖几天前刚刚敲定。在最后一战中，位于石景山和顺义和平谷的三块地的总成交价为120.3亿元。

据北京中原市场研究部统计，截至今年上半年，北京土地市场已售出33块土地，总面积396.15万平方米，同比增长6%。总营业额达到910亿元，同比增长21%。平均保险费率为10.67%。其中，住宅用地31处，总交易面积378.34万平方米，同比增长30%。总营业额为868.65亿元，同比增长29%。保险费率为11.24%，同比下降。

在售出的地块中，有12个地块竞争有限，总面积为175.87万平方米，同比下降10.7%。总营业额为468.83亿元，同比下降12%。保险费率为12.89%，同比下降。

从上半年的土地供应面积来看，大部分地块都在五环路和六环路以外。但是，从交易情况来看，五、六环路以外没有地铁的土地交易溢价不高。但是高价格很快转售，因为高价格意味着地块位置好。

据业内分析人士称，自2018年以来，由于土地出让条件严峻、房地产市场监管力度加大、土地供应节奏缓慢，北京土地市场一直处于冷清状态，“萧条”甚至成为2018年北京土地市场的关键词。2019年，尽管北京土地市场交易仍“低迷”，但当上半年结束时，土地供应的步伐似乎加快了。

据诸葛房产搜索数据研究中心统计，自5月10日在北京召开土地推介会以来，截至6月，北京已有8个住宅用地上市，土地供应速度加快。

无限竞争的住宅区激活了市场

“事实上，公司已经建立了这块土地的后续营销团队。”我没想到会得到它。一位参与石景山无限量土地拍卖的房地产企业内部人士今天在接受《北京商报》采访时表示，该公司在这块土地的前期研究上已经投入了大量精力，后续的营销计划也已经制定出来，可以说是志在必得。我没想到我的对手会更加坚定。现在我已经超出了征地预算，不得不放弃我所爱的东西。

从石景山土地的受欢迎程度，我们可以知道，非限制性竞争土地的受欢迎程度确实非同寻常，这在北京土地市场之前是非常罕见的。今年上半年，土地出让部门似乎有意识地增加了无限制地块的数量，并打算改变市场供应结构，以增加企业对土地市场的热情。

“无限量土地供应的大幅增加是北京土地市场的一个重要变化。”诸葛房产搜索数据研究中心的分析师岳分析道。

据统计，到目前为止，北京土地市场已经售出了8套无限制的住宅。无限土地的增加确实在某种程度上推动了市场。据业内人士分析，虽然不能说土地市场明显宽松，但可能会出现地块更加多元化、流转规则更加灵活的趋势。

市场已经进入深度调整时期

下半年土地供应的可能性仍将增加。

据壳牌研究院统计，2019年前5个月，北京市居住用地规划建设同比增长15.1%，为近5年来同期最高水平。与此同时，土地供应的步伐也明显加快。

壳牌研究院(Shell Research Institute)首席市场分析师徐小乐判断，根据历史数据，今年下半年的住宅用地供应量将高于上半年。然而，土地供应的节奏将与商品房拆建的周期相协调。目前，北京市商品房尤其是有限竞争住房的拆建进展缓慢，近期高地价土地的竞标者主要是首次进入北京的房地产企业。大多数扎根北京的房地产企业，由于前期的土地改造，都有很大的存量建设压力，但他们安抚的热情很低。因此，近期的土地出让情况不能作为土地市场大幅回暖的参考。

另一位业内人士指出，尽管北京近期土地供应步伐加快，但实际上，房企仍对征地持谨慎态度。市场已进入深度调整期，市场预期并不乐观。住房企业在获取土地时往往很谨慎。另一方面，债务偿还压力相对较高。

和硕首席分析师郭毅认为，目前一些房地产企业土地储备不足，希望继续在公开市场上拿地。一旦价格超出地块未来价值的预期，标语牌可能会被停止。

专家指出，上半年，受整体市场转型不佳等因素影响，土地市场仍处于不温不火的稳定状态。