深圳租房新政：不在政府平台备案将追溯应缴税款

据深圳市住房和城乡建设局介绍，此举是为了充分发挥政府住房租赁交易服务平台的功能，提高租赁价格的导向性。因此，建议对在政府租赁平台上签订合同且租金不高于指导价的人员给予一定的税收优惠政策。

深圳正在计划一个“大动作”来稳定租赁市场。

7月4日，深圳市住房和城乡建设局发布了《关于规范房屋租赁市场、稳定房屋租赁价格的意见(征求意见稿)》，提出了进一步规范租赁市场行为、促进深圳房屋租赁市场稳定健康发展的若干政策措施。

在增加租赁住房供应方面，《意见》提出，到2022年力争建设60万套新型住房，其中租赁住房不少于30万套。此外，增加新建设用地中租赁住房用地供应的比例；在新增商品房中，自供租赁住房供应比例原则上不低于30%；在新增人才住房、房型商品房和公共租赁住房中，租赁住房的整体供应比例原则上不低于50%；工业园区内工业项目配套建设行政办公和生活服务设施的用地面积上限由项目总用地面积的7%提高到15%，新增部分主要用于建设租赁住房和公共租赁住房。

《意见》提出建立房屋租赁行业主要备案制度和租赁合同登记备案制度；建立房屋租赁指导价发布制度，引导市场合理定价。《证券时报》记者注意到，《意见》将去年被推迟一年的深圳房屋租赁指导价再次提上日程。事实上，深圳每年都会出版一本房屋租赁租金指南，也就是所谓的“官方租金指南”。然而，由于引导租金价格和实际租赁市场价格之间的距离，引导租金价格不被房东和房客所认可。因此，何时可以引入房屋租赁指导价将成为市场追踪的焦点之一。

在规范房屋租赁市场行为和加强房屋租赁市场秩序整顿方面，《意见》提出在本市制定统一的房屋租赁合同示范文本，租赁双方应在合同期限内严格履行合同约定；出租人不得以各种借口单方面增加租金、随意扣除押金和收取费用。承租人应当按照合同约定的内容和要求合理使用房屋及室内设施，并按时支付租金。

此前，由“租金贷款”引发的债务纠纷引起了关注。据悉，“租金贷款”模式主要是指房屋租赁企业将承租人的信贷抵押给第三方金融公司，金融公司将全部租金提前支付给租赁企业，然后租赁企业将租金交给房东，承租人定期向金融公司还款的资本运营模式。

《意见》明确规定，严禁中介机构和房屋租赁公司为违规租金提供产品和服务，严禁通过自营融资或与其他机构合作进行杠杆化；住房租赁消费贷款金额不高于租赁合同金额，贷款期限不超过租赁合同约定的租赁期限。贷款资金只能划入房屋承租人账户，房屋租赁消费贷款的相关内容不得嵌入房屋租赁合同；严禁发放长期、大规模的个人住房租赁消费贷款；贷款机构应加强对住房租赁消费贷款的使用和风险监控，防止挪用、侵占和盲目杠杆风险。对收取零售房屋对外出租(轻资产策略)的房屋租赁企业，银行不得发放贷款，也不得利用信托渠道或金融工具进行融资和杠杆。

《意见》还加强了大型专业化房屋租赁企业在稳定房屋租赁价格中的示范作用，引导企业以不高于租金指导价的价格租赁房屋。充分发挥政策传导效应，加快推进“控制增长、稳定租赁期”的商品房租赁试点工作。

无论是房屋租赁企业、将房地产出租给房屋租赁企业的企业，还是出租房屋的个体业主，《意见》都给出了相应的税收政策指导。

如《意见》所述，房屋租赁企业向个人出租房屋，在政府房屋租赁交易服务平台上办理新签和续租房屋租赁合同信息的采集、登记或备案，租金不高于租金指导价的，适当降低增值税税率；如果个人在政府房屋租赁交易服务平台上采集、登记或记录新签订或续签的房屋租赁合同信息，且租金不高于租金指导价，则采用综合征收方式进行征收，2023年底前综合征收率为0%。自2019年9月30日起，个人和企业如不在政府房屋租赁交易服务平台上收集、登记或记录新签订或续延的房屋租赁合同信息，或租金高于租金指导价的，将按现行规定征税，并依法追溯以往应缴税款。

据深圳市住房和城乡建设局介绍，此举是为了充分发挥政府住房租赁交易服务平台的功能，提高租赁价格的导向性。因此，建议对在政府租赁平台上签订合同且租金不高于指导价的人员给予一定的税收优惠政策。

2018年，深圳市场爆发了关于农村房屋被改造成长期租赁公寓后租金飙升的讨论。随后，关于综合整治或城市更新的讨论使深圳的村庄再次成为公众舆论的焦点。《意见》强调规范城中村改造和租赁经营。租赁企业进入城中村进行规模改造时，应直接与集体经济组织或其成员签订协议，并应给予原承租人三个月以上的迁出时间。集体经济组织及其成员不得通过提高租金等方式提前解除租赁合同。改造后，租赁企业应优先满足原承租人的租赁需求，并参照租金指导价合理定价，严格执行政府制定的水电价格。