山东乳山二手海景房供过于求 “白菜价”无人接盘

"我从来没有想到我的家乡(乳山)有这样一个热门搜索."刚刚从研究生院毕业并加入工作的王女士告诉《证券日报》记者。

7月3日凌晨，王女士在微博上看到“山东乳山海景包心菜价格”被搜索时，表达了这样的情感。

拥有一个海景房间是许多人的梦想。面朝大海，春暖花开。

山东乳山海景房真的是白菜价格吗？《证券日报》记者通过采访和调查了解到，二手海景房的白菜价格仍难卖，但新房投资依然火热，新房价格居高不下。房地产销售人员的月工资仍然高达每平方米1万元，高于当地的平均工资。

二手海景客房的卷心菜价格仍然难以应对

7月3日，一则媒体报道称，山东省一个鲜为人知的地方——乳山，莫名其妙地成为了搜索热点。据报道，山东省乳山市的房价已经回落到10年前的水平，每平方米只有1800元。

据了解，乳山市位于山东半岛东南部。滨海新区是山东半岛蓝色经济区的先导区，是威海实施“全球城市化、城市一体化”战略规划和建设的六大重点区域之一，也是乳山市“南拓”战略的重要组成部分。

乳山滨海新区位于威海西海岸，规划总面积348.94平方公里。它是山东省的省级旅游胜地。滨海新区的核心区域是银滩旅游度假区，以21.7公里的白色沙滩命名，被誉为“世界第一沙滩”和“中国最美的海岸线”。

北京离乳山有630多公里。目前，没有直接的高速铁路。坐火车需要13个小时，坐飞机需要一个半小时。先去蓬莱，然后从蓬莱坐2个小时的公交车到乳山。

除了海南，去威海买一个蓬莱的海景房间曾经很热，尤其是京津冀地区。因为雾霾天气，人们会考虑在这里买房子，拥有一个可以度假和养老的海景房间，实现一个小小的人生梦想。此外，更多的人来这里买房投资。这里的海景房间真的这么便宜吗？投资者几年前投资的房产是否减半了？

“确实有1800元/平方米的房子，但都是危房，是银潭的第一批旧房和二手房，就像银潭大庆的预制板房一样。”销售中心的一名工作人员告诉《证券报》，砖混结构的二手房价格约为4000-5000元/平方米，新建建筑一般采用框架结构，价格约为8000-12000元/平方米。

至于价格为1800元/平方米白菜的海景房，工作人员说价格主要是二手房，二手房的市场价格波动很大，因为有些二手房是90年代的旧房，价格区间很大。

根据安居克的数据，2018年8月至2019年7月，乳山银滩二手房平均价格为4021元/平方米，最低价格为2250元/平方米，最高价格为5405元/平方米，二手房价格在2000元/平方米至5000元/平方米之间。

事实上，早在2006年左右，乳山银山就有大量的海景客房建成并出售。当时，开发商从世界各地带来了许多投资者来买房，每平方米的价格约为3500元。这是最早的一轮房地产投机。

对此，《乳山年鉴》称:“2006年，银滩旅游度假区房地产市场开发销售良好，北京、天津、青岛等大中城市的市民进入该区购房置业投资，房地产市场的开发量和房价持续上涨。”

在接下来的几年里，由于开发商的过度开发，乳山的房地产陷入了供过于求的状态。像其他“空城市”一样，这里的房子大部分是投资者购买和投资的，空的住房占用率极高，二手房价格明显下降，但没有人接手。

新房销售人员的月薪仍然是1万元

值得一提的是，这里的许多年轻人很早就进入了房地产行业，因为乳山的海景客房一度热起来。

“自2009年以来，我一直在房地产公司从事销售工作。我选择这份工作的原因是因为我的收入比较高。”乳山银滩营业部10岁的职员倪在接受《证券日报》采访时说:“2009年，我的基本工资是1200元，加上销售佣金，月收入可能达到3000元左右；到2019年，基本工资将升至2500元。当销售业绩好的时候，月薪总额可以在10000元左右，通常月薪在5000元左右。”

《证券日报》记者从乳山市人民政府网的统计中了解到，2019年第一季度乳山市城镇居民人均可支配收入为11151元，月平均可支配收入总额为3717元。

从数据对比中不难发现，房地产销售人员的月平均工资高于当地的平均工资。

事实上，与二手房相比，乳山的新房投资依然火热。

乳山银滩附近的白沙滩镇党政办公室的工作人员也告诉《证券日报》记者，乳山银滩附近的新建筑价格，特别是一些高端住宅区的新房子，仍然相当高，平均价格约为1万元/平方米。

“2012年，乳山再次经历了房地产投机现象，主要是因为大量的政府土地，这导致了房地产投机在市场上的高峰。”在接受《证券日报》采访时，乳山自然资源局的工作人员表示，从2017年到2018年，政府开始控制土地数量，消化积累的土地存量。2019年，土地数量将逐步放开。目前，2019年是乳山银滩房价最高的一年，新房均价在8000元/平方米至12000元/平方米之间。

需要注意的是，在乳山本地人的眼里，这里的基础设施建设正在逐步完善，这必然会祝福房地产的升值。

"跨海大桥的建设有它自己的特点。"上述乳山市自然资源局工作人员表示，海阳至乳山跨海大桥征地调整工作已经完成。乳山高铁站的建设也在规划之中，但是征地和调整工作还没有开始。

据业内人士称，这些消息对投资者来说确实不错。然而，这里的新房价格很高，二手房的价格已经降到了白菜的价格。在目前稳定的房地产市场环境下，投资海景房仍需谨慎。