多地推“花式”土拍稳楼市 限价之下地王项目面临亏本压力

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今年3月以来，随着“小阳春”市场的掀起，一些城市的房地产市场呈现回暖趋势，土地市场也回暖。因此，在许多热点城市的土地拍卖中，高地价地块甚至“地王”不断出现。

由于房价上涨过快，今年4月和5月，房屋建筑公司向包括佛山和苏州在内的10个城市发出了预警提示。自4月份以来，包括丹东、苏州和Xi在内的一些城市相继出台了“增持”政策，为房地产市场降温。调整土地转让规则已经成为许多城市的主要做法之一。

据《国家商报》记者介绍，近年来，各城市土地出让规则的调整方式不断更新，如杭州的“限价竞争地价”、苏州的“竞价价格超出指导价5%~10%，需在现房出售”、上海的“竞价挂式复合出让”、北京的“限价竞争地价”等。虽然内容不同，但目的是“稳定”房地产市场。

那么，在"限价"和其他土地拍卖规则下，房屋企业的利润将被挤压，修缮后的房屋质量将得到保证？

许多“花哨”的土地拍卖为市场降温

今年5月，佛山、苏州、大连、南宁等四个城市因近三个月新建商品房和二手房价格指数大幅上涨而受到住房和城乡建设部的警告。

此后，苏州加大了对房地产市场的监管，并微调了土地转让政策。土地招标价格超出市场指导价10%(不含10%)，需要现房销售的，调整为超出市场指导价5% ~ 10%；土地招标超出土地出让市场指导价25%(不含25%)后转为一次性挂牌出让的规定，在超出市场指导价后调整为10%~25%。

“地价能否保持稳定，对于稳定房价、引导市场预期具有重要意义。稳定房价和稳定预期的关键在于稳定土地价格。”易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《国家商报》。

记者注意到，除苏州外，近两年来，在房价快速上涨的压力下，一些城市微调了土地拍卖政策，采取了限价、土地限价、房价限价等花哨的土地拍卖政策，以稳定土地价格，引导预期，进而稳定房价。

6月29日，杭州公布了9户家庭的土地出让信息。与以往不同的是，这9个宅基地的土地出让文件中首次规定了“平均粗售价格”、“最高粗售单价”和“装修价格”，即在土地拍卖前规定了“限价”标准。

例如，位于杭州市上城区的一个商业和住宅小区，规划建筑面积为393，900平方米，总起始价为94.22亿元，最高限价为122.42亿元。根据转让文件，未平整土地的平均售价不高于63，800元/平方米，未平整土地的最高单价不高于70，180元/平方米；装修销售时，装修价格不得高于6000元/平方米。

另一个例子是上海。2017年4月，土地出让政策进行了调整，并实施了“招投标挂靠联合出让”。那年7月，政策被“修补”。根据转让方式，当拍卖土地时，当有效申请人不超过3人时，将实行挂牌转让；当人数超过3人时，将进行投标，并对投标人进行评分以确定投标人。在评分过程中，引入了经济实力、项目经验、技术资质、资金来源等指标。从那以后，上海的土地市场迅速降温，很少有“地王”出现。

根据《全国商报》的不完全统计，2018年上海售出的60套住宅的综合保险费率仅为0.02%，其中58套住宅的保险费率为零。

记者了解到，除了苏州的“竞价价格比指导价高出5%~10%，这就要求既有房屋销售”，杭州的“限价竞争价格”，以及上海的“招聘会和综合转让”，北京和天津也实施了“限价竞争价格”政策；长沙、嘉兴实行“买彩票中奖”政策，即当竞价价格超过最高价时，仍有两个或两个以上的竞标者，需要当场摇撼竞标者；以及南京的“有限地价，经济适用房的竞争比率”，佛山的“有限地价，自我维持的竞争比率”等。

“土地拍卖的政策不一样。这是一个城市和一项政策的体现，最终目标是保持土地价格稳定。”严跃进说。

压力下的房企质量会缩水吗

《国家商报》记者注意到，在此前的限价令下，房地产企业赢得的"地王"项目大多处于亏损压力之下。

如南京、北京、港澳未来别墅项目。2016年4月，北京港澳集团以22353元/平方米的底价赢得南京麒麟g09宅基地，成为区域“地王”。但是，随着房地产市场监管的深入，该项目的许可销售价格从25000元/m2左右到27000元/m2，仅比底价高3000元/m2，几乎是一套销售的损失。最终，由于拖欠项目资金，该项目于2017年底关闭。

另一个例子是上海静安荣鑫项目。2016年8月，荣鑫以总成交价110亿元赢得上海市静安区第70202号地块，底价超过10万元/平方米，成为当时全国单价的“地王”。然而，到目前为止，该项目周围出售的二手房平均价格仅为9万至11万元/平方米。目前，该项目正处于建设阶段，还没有上市的迹象。

同样在上海，2016年8月，建发、首开和中粮集团以67.9亿元的总价格中标租赁住房，分配了总建筑面积为5%的经济适用房和总建筑面积为15%的自持商品房。交易底价为53889元/平方米，可售部分底价为67361元/平方米，成为区域单价王。据悉，该项目于今年6月底开工，高层公寓平均价格约为62000元/平方米，明显低于可售部分的底价。目前，项目周边二手房均价低于6万元/平方米。

“在过去的两年里，随着监管政策效果的逐渐显现，房企将不再盲目看好房价，在拿地时会更加谨慎，项目亏损的可能性也会降低。”严跃进告诉《国家商报》记者。

然而，值得注意的是，在“限价、竞争性地价”、“限价、竞争性自持比”政策下，住宅企业的利润无疑将面临更大的压力。

以杭州为例，萧山区的一处宅基地于6月29日挂牌，规划建筑面积13.85万平方米，起拍价34.9亿元，最高限价45.3亿元。这意味着它的最高底价将达到32708元/平方米。根据出让合同，地块项目的空白平均售价不高于40500元/平方米，空白最高售价不高于44550元/平方米。装修销售时，装修价格不得高于4500元/平方米。

如果最高底价为32，708元/平方米，最高平均售价为40，500元/平方米，考虑到建筑安装费用、相关税费以及企业的财务费用、管理费用和营销费用，本项目利润极其有限。

许多业内人士告诉《国家商报》，如果这一政策被推后，如果想盈利，高溢价产品的房企和融资成本高的中小房企将首先被市场“淘汰”。被征地房屋企业很有可能通过压缩建筑安装等成本来缓解利润压力，这必然会导致产品质量的下降。

事实上，在过去的两年里，在房价不断上涨的土地价格和新的房价限制的压力下，当时很多城市的房地产，包括上海、郑州、武汉、杭州等。“货不对办”、“交货质量急剧下降”等现象时有发生，也受到了买方的批评。

“在限价和利润的压力下，通过降低建安成本等方式降低产品交付质量的现象不容忽视。严跃进告诉记者，一方面，房企在征地时要做好成本和利润的计算，另一方面，要提高经营管理、营销和周转能力，在产品质量和企业合理利润之间取得良好的平衡，“否则，得不偿失。”