11强房企有息负债均值2216亿 头部房企净负债率高低差多达6倍

降低杠杆率不是一蹴而就的，但这也是一个学会减少或多或少的问题。房地产企业资产负债表的变化可以反映其攻防意图和战略调整方向。债务比率的选择决定了住房企业被贴上保守、稳健或激进的标签。

可能很难判断高负债是否是错的。毕竟，一些房地产企业利用高负债和高周转率来化解高负债带来的风险和危机。但是，在这张资产负债表中，有一个指标是企业非常关心的，那就是生息负债，因为它决定了每个房地产企业的老板每天醒来后都要还“几亿”的利息。

《证券日报》选取的万科、中海、龙湖11家领先房地产企业近两年的计息负债指数显示，前11家房地产企业的平均计息负债呈上升趋势，2018年平均为2216亿元，同比增长32%。

“生息负债的规模和资本成本影响着公司的利润率水平。”同一个政策咨询研究中心主任张宏伟在接受《证券日报》采访时表示，虽然生息负债规模在上升，但不同规模企业的现金等价物也可能上升，因此，如果我们看房地产企业的资金链，我们还是要看其偿付能力。

主住房企业的净负债比率差别很大

不久前，200多家房地产企业宣布破产清算，其中90%以上是由于资金链断裂造成的。不难看出，控制负债率是房地产企业的必修课，但每个企业控制负债率的标准是不同的。2016年杠杆率降低后已成为大势所趋，从近几年房企的表现来看，万科、中海、华润、龙湖等稳定房企的净负债率(指考虑永久负债后的净负债率，下同)控制在50%左右；新星新城控股(601155，诊断股)和徐汇等大中型住宅企业的净负债率在70%至100%之间波动；恒大和融创位列业内四大激进房地产企业，净负债率超过150%。

值得注意的是，《证券日报》记者观察到，如果将上述考虑永久债务后的净负债率指数考虑在内，万科和中海的净负债率都在30%以内；华润、龙湖和碧桂园(港股02007)约占50%；恒大和融创的比例在150%至170%之间；最高和最低之间的差距接近六倍。

此外，从生息负债增长率来看，2018年万科、中海、龙湖等房地产企业的增长率低于2017年的55%；新城和徐汇高于60%；融创和恒大自2017年以来一直致力于降低杠杆率。与2017年相比，2018年计息负债规模控制在5%以内。

"债务比率没有统一的标准."阳光城市(000671)集团执行副总裁吴建斌最近表示，不应对债务比率视而不见，也不应视而不见。换句话说，负债率的高低增长相对不利于企业的发展。相反，既不高也不低的温和派可能会脱离自己的节奏。

“每个公司的业务方向都不一样。以融创为例，在现金流量和负债两个指标中，如果现金流量更有价值，手头现金覆盖负债，就没有赎回压力。”张宏伟认为，一些中央企业和个体私营企业净负债率低，融资成本低，经营稳定。

像龙湖这样的房地产公司融资成本低

“融资成本几乎决定了企业的利润率趋势。市场上有一个指标(内部收益率，irr)，即企业发展过程中能够承受的最大资本成本。”张宏伟告诉《证券日报》，“内部收益率是指累计净现值为0时的贴现率。许多人认为内部收益率指的是项目的利润水平，但实际上这是错误的。内部收益率的本质含义是指项目能够承受的最大资本成本(如贷款利率)。换句话说，如果你的内部收益率是20%，而利率是20%，你就一分钱也赚不到。”

换句话说，内部收益率越高，资本成本越低，差异越大，空.利润越高事实上，每一个房地产企业都想从空房中获得丰厚的利润，降低融资成本一直是一个不可或缺的内在力量。然而，在这个自然资本密集型产业中，高负债导致的高利息支出一直是高利润的“敌人”。无论是主住房企业还是中小住房企业，尤其是私有住房企业，都很难获得低成本融资。

据《证券报》记者观察，由于大部分房企尚未发布2019年上半年年报，根据2018年的数据，以上述11家龙头房企为样本，在融资成本控制在5%以内的阵营中，只有中海、龙湖、华润和保利4家，万科也不在此列。尤其值得注意的是，龙湖是唯一的民营房地产企业。截至2018年底，龙湖的计息负债不到1200亿元，融资成本仅为4.55%。2017年为4.5%，变化率仅为0.05%。过去两年的融资成本几乎与中海和华润持平；融创、恒大和新城均超过6%。

此外，近年来，万科、中海、华润和龙湖等房企的融资成本都有不超过1个百分点的上调和下调，是业内为数不多的具有高度可持续性的稳定学校之一。以龙湖为例。在过去的三年里，在整个行业提高杠杆率的过程中，龙湖是少数几个从未使用非标准影子银行和信托的企业之一。“我们没有使用任何高成本的融资方式，而且非常自律，这使得龙湖如今拥有如此多的信贷额度。”龙湖集团(港股00960)执行董事邵肖明早前告诉记者。

“近年来，龙湖集团对净负债率水平有一个红线要求，必须控制在60%左右。过去两年的实际表现在50%左右，这带来了一个相对稳定的金融盘，然后是资本市场。凭借高信用评级，我们可以拥有多年稳定的低成本融资渠道，资产属性相对较高。即使市场很难找到钱，而且找到钱的成本很高，龙湖也能找到一个低利率融资的渠道。”财经评论员严跃进告诉记者，只有把融资成本控制在5%，才能保持融资策略的主动性，形成良性循环。

正如吴建斌所显示的，2001年，中国海运确立了净负债水平不应超过40%的红线管理。后来，这家企业以小步和稳健的步伐走在了前面，多年后，它成为了行业利润、市场价值和品牌价值的王者。

不难看出，龙湖也在走中国航运的发展道路。据记者了解，目前龙湖是国内外唯一一家投资水平较高的私人住宅企业:其中，国际三大评级机构S&P、穆迪和惠誉对龙湖的最新评级分别为“bbb-”、“baa3”和“bbb”。此外，大公国际、中国信用评级和新世纪都给予龙湖aaa评级。

然而，无论哪种商业模式被许多评级机构认可，在吴建斌看来，“债务比率是否高，衡量的一个重要指标就是你所关注的企业的资本周转是否快。”如果您保持足够快的速度，就意味着业务已经完成。”

同样，无论哪种业务或行业是大机会还是小概率，融资成本越低越好。