房企上半年业绩分化明显 拿地致现金流下滑

截至8月8日，54家a股上市房地产企业发布了2019年半年度业绩数据，房地产企业之间的业绩差异明显。大多数大型住宅企业发展势头良好，一、二线城市住宅企业盈利能力突出。许多中小住宅企业受到现金流和资金压力等因素的影响，业绩大幅下滑。报告期内，部分房地产企业积极收购土地，经营活动净现金流量大幅下降。值得注意的是，在一些房地产企业完成了半年度业绩报告的冲刺之后，7月份的销售额环比大幅下降。据业内人士透露，自下半年以来，房地产融资环境有所收缩，而需求侧监管并未放松，房地产市场过热的可能性很小。

大型住宅企业有利可图

在上述54家房地产企业中，11家公司披露了2019年半年度报告或半年度业绩报告，9家公司净利润同比增长。另有43家公司披露了业绩预测，21家公司预计上半年净利润将同比增长。总体而言，上市房企的表现明显不同。

许多在一线和二线城市增加了项目投资比例的公司都提高了毛利率。以阳光城(000671，诊断)为例，公司2019年上半年实现营业收入225.11亿元，同比增长48.03%；上市公司股东应占净利润14.49亿元，同比增长40.52%；上市公司股东应占净利润扣除非经常性损益后为12.88亿元，同比增长24.9%。

报告期内，公司总销售额为900.73亿元，股权销售额为577.12亿元。房地产项目毛利率同比增长1.28个百分点，达到26.93%。报告期内，公司补充权益性土地储备约424.59万平方米，权益对价272.75亿元。截至报告期末，公司累计土地储备4396.35万平方米。其中，一、二线城市预计占未来可销售价值的85.93%，累计成本价为4322.2元/平方米。

大多数大型住宅企业都有良好的盈利能力。保利地产(600048，诊断)上半年实现营业收入711.6亿元，同比增长19.52%；上市公司股东应占净利润103.53亿元，同比增长59.14%。报告期内，公司结转项目的毛利率、投资收益和营业利润同比增长。报告期内，公司实现合同金额2526.24亿元，同比增长17.33%。

一些中小住宅企业的业绩大幅下滑。上半年，圣广信(002147，诊断学)实现营业收入10.66亿元，同比增长2.2%；上市公司股东应占净利润为-1.24亿元，去年同期为1.52亿元。上半年，由于控股股东资金占用和债务违约，公司流动性紧张，无法按期偿还债务，导致债务逾期。应计逾期利息和罚息增加，财务费用增加，造成当期损失。

土地收购导致现金流下降

对于一些积极收购土地的房地产企业，报告期内经营活动的净现金流量大幅下降。以陆家嘴(600663，诊断股)为例，上半年实现营业收入81.89亿元，同比增长23.86%；上市公司股东应占净利润20.47亿元，同比增长11.34%。经营活动净现金流量为-16.5亿元，去年同期为10亿元。公司以29.45亿元赢得川沙地块，导致经营活动现金流出增加。

2019年前7个月，受多种因素影响，土地市场持续火爆，房地产企业积极收购土地。根据中国指数研究院、碧桂园(香港股票02007)的数据，万科和融创在头七个月的土地收购中排名前三。碧桂园1-7月累计用地1086亿元，居首位；万科累计征地1030亿元，居第二位；从1月到7月，融创共收购土地685亿元。1-7月，前10名企业征地总额为6605亿元，占前100家企业的36.5%；从1月到7月，前10家企业获得土地的门槛是407亿元。领先的房地产企业获取土地资源的优势没有减弱。

据业内人士透露，今年以来，房地产企业获得了土地，其融资水平也受到了考验。龙头住宅企业融资渠道更广，融资成本更低，相对于中小住宅企业具有明显优势。在这一波征地浪潮中，小户型住宅企业的征地受资金压力影响较大，行业集中度有望在未来进一步提高。

7月份销售额环比下降

在完成半年度报告的冲刺后，许多房地产企业的销售额在7月份大幅下降。根据中原地产的数据，截至8月8日，21家上市房地产企业公布了7月份的销售业绩，总销售额为2.49万亿元，同比增长13.4%。值得注意的是，7月份，21家上市房地产企业的销售额环比下降30%。

一些上市房地产企业披露了7月份的销售业绩，大多数房地产企业的销售额逐月下降。以龙湖集团(港股00960)为例，2019年1月至7月，公司实现合同总销售额1256.2亿元，合同总销售面积766.6万平方米。7月份，合同销售额200亿元，合同销售面积115.8万平方米。6月份，合同销售额214.3亿元，合同销售面积125.6万平方米。

7月份，万科a(000002)实现合同销售面积313.5万平方米，合同销售金额481.9亿元，与6月份相比，销售额和销售面积均大幅下降。6月，万科实现合同销售面积489.3万平方米，合同销售额663.9亿元。前7个月，公司实现合同总销售面积2463.6万平方米，合同销售额3821.9亿元。

中原地产首席分析师张大伟表示，7月份房地产企业销售额环比下降，主要是由于6月份的半年度报告表现强劲。嘉里研究中心指出，7月份房地产市场转冷，市场观望情绪变强。随着前期积压市场需求的释放，“小阳春”楼市自3月结束。市场可能会在8月份继续走弱。

对于楼市走势，58房屋研究院首席分析师张博认为，今年以来调控政策已经“放松”，7月份政策收紧的信号明显。房地产市场在8月份企稳的可能性很大。