兴业物联赴港上市双重挑战 盈利能力下滑及营收风险单一

公司透明度报告李宁

在过去两年，从全国到地区，物业管理公司在香港上市的热潮吸引了许多参与者。现在，就连规模较小的河南兴业物联网管理技术有限公司(以下简称“兴业IOT”)也向香港联交所提交了ipo招股说明书。

虽然上市是好事，硬币的另一面无疑是投资者更关心企业的可持续发展。对兴业IOT而言，区域风险单一、发展动力不足、盈利能力下降、潜在关联交易风险明显给公司前景带来巨大负担和挑战。

10月18日，兴业IOT向HKEx提交了上市计划书。兴业IOT是一家成立于1999年的河南省物业管理服务提供商，专注于为非住宅物业提供物业管理和增值服务。自2017年10月起，该公司为房地产开发商提供智能工程服务，包括安全和监控系统、门禁系统、停车场管理系统和施工现场管理系统的规划、设计和安装。

根据第一太平戴维斯报告，就2018年所管理物业的建筑面积而言，本公司为河南省第三大非住宅物业管理服务供应商。兴业IOT是正商集团的子公司，后者持有75.45%的股权。郑尚集团是郑州首屈一指的房地产开发商。2018年，它在中国房地产企业中排名第49位，销售额为509.7亿元。

净利率的增长率有下降的风险

截至2019年6月30日，兴业IOT管理物业和合同物业的建筑面积分别约为210万平方米和410万平方米，其中管理的16栋商业建筑由正尚集团开发，3栋政府建筑由独立业主开发。《企业透明度报告》对港股的物业管理行业进行了调查，发现一旦上市成功，兴业IOT将成为港股中规模最小的物业公司。

财务数据显示，2016年至2018年及今年上半年，兴业IOT的营业收入分别为4727.6万元、7606.8万元、1.31亿元和8119万元，年均复合增长率约为66.4%；同期净利润分别为1148.6万元、1927.9万元、3422万元和2062.3万元。

然而，值得注意的是，兴业IOT的净利润增长率正面临下降的风险。2017年净利润同比增长68%，2018年同比增长77%，今年上半年净利润增长率下降至20%。同时，兴业IOT的毛利率从2018年上半年的51.4%下降至2019年上半年的49%。

根据招股说明书，兴业IOT的部分收入来自河南省郑州市提供的物业管理和增值服务。2016年至2018年及今年上半年，公司在郑州市场的收入分别为4730万元、7610万元、10750万元和7350万元，分别占总收入的100.0%、100.0%、82.0%和90.6%。

然而，这部分核心业务也呈现持续下滑。2017-2019年上半年，兴业IOT物业管理及增值服务收入分别增长58%、43%和36%。

兴业IOT坦言:“我们的物业管理和增值服务收入以及智能工程服务收入几乎都来自河南省。我们预计在可预见的未来，河南省将继续占据我们的大部分业务。河南省政府政策或商业环境的任何不利发展都将对业务、财务状况和经营成果产生重大不利影响。”

招股说明书还显示，从2016年至2018年，截至2019年6月30日，兴业IOT商业大厦物业管理费分别约为4440万元、6710万元、9490万元和6370万元，分别约占各期物业管理及增值服务总收入的94%、88.2%、88.3%和86.6%。

从这个角度来看，兴业IOT的收入几乎都来自母公司正商集团，而项目集中的地方仅仅是郑州市。换句话说，无论是母公司还是地区都有市场波动，兴业IOT首当其冲。鉴于公司盈利能力下降和地区风险，《企业透明度报告》曾致函兴业IOT董事长朱杰，但从未收到回复。

为了提高智能服务的水平，

根据兴业IOT的招股说明书，“正商集团经营中的任何不利发展或其开发新物业的能力可能会影响我们获得新物业管理协议或智能工程协议的能力。如果我们不能利用独立房地产开发商开发的房地产业务填补正尚集团开发的房地产业务的任何缺口，可能会对我们的增长前景产生重大不利影响。”

区域风险反映的规模不足也在一定程度上令许多投资者担忧。招商银行国际(CMB International)分析师温甘森指出，“规模太小，在资本市场上不太受欢迎。”目前，资本市场仍倾向于大型和快速增长的房地产公司。”

另一位香港投行分析师也向《企业透明度报告》表示:“规模和毛利率是投资者是否买单的重要指标，它们需要平衡。相对而言，规模可以推动可持续发展。与国有物业管理公司相比，兴业IOT处于弱势地位。如何走出郑州，走出河南，提高核心业务的盈利能力是当务之急。”

目前，兴业IOT的融资金额和主要目的尚不清楚。在回应未来发展战略时，兴业IOT表示，“将继续重点发展中高档非住宅物业，并计划开展更多物业管理项目和可持续发展的智能工程服务。”

兴业IOT认为，改善智能工程服务不仅可以提高我们在快速增长的智能工程服务行业中的竞争力，还可以通过提供智能工程服务来帮助介入建设项目的早期阶段。本集团将能够通过在物业发展的不同阶段与第三方物业开发商和业主建立业务关系来扩大其客户群。例如，在施工开始前在施工现场建立安全和安保系统，在施工期间和施工后提供项目管理咨询服务。(由公司透明度报告产生)■？