贾康：不能归结为货币供应量这个单一因素决定的房价上涨

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2020年8月13日上午，视点房地产经纪公司主办的2020博鳌房地产论坛在海南举行。本次论坛的主题是“房地产愿景:重启的世界”。华夏新供给经济研究所所长、中国财政科学研究院研究员、博士生导师康佳先生在2020博鳌房地产论坛“大会”主题演讲会上，就“房地产与货币总供给和金融市场的关系”发表了主题演讲。

康佳认为，房地产业属于第三产业，它具有主导性、基础性和带动性，但也具有风险性，也可以称为房地产和地产。康佳认为，房地产至少可以分为:工业、商业、住宅、政府行政、社会组织、国防等。，其中有些属于跨地产，如综合体等。康佳认为，无论属于哪种形式，房地产业都不可避免地成为国民经济的支柱产业。

康佳认为，房地产必然具有自然垄断性，城市化是在经济社会发展过程中随着工业化而推进的。在中心区域，土地上的建筑将形成不动产和不动产，它们将成为各种社会主题所追求的对象。

康佳进一步解释说，这种自然垄断的性质可以类比于其他中心领域，或多或少具有这种卖方市场的特征，这就是卖方的“谁在自然垄断中起主导作用”的特征。中部地区由市场调节的房地产价格将不可避免地呈现出交易价格的上升曲线。

康佳不同意“将房地产描述为实体经济以外的一个组成部分。”他解释说，如果按照严格的经济学分类，房地产业也是实体经济的一个组成部分。根据资本理论的经典定义，虚拟资本是指金融工具。现在，虚拟资本在现实生活中并不是贬义的，而是另一种不同于制造业和其他实体经济层面的价值证券。根据这一定义，房地产业不属于虚拟资产。

康佳同意，房地产在生活中通常有很强的财务属性。因为房地产离卖方市场更近，银行和金融机构非常重视它。作为抵押品，房地产其次是贷款，而房地产是获得贷款作为抵押品的最方便的方式。当然，人们也指责银行变成了典当行。典当行式的银行已经在中国经营了很多年。有了房地产抵押，贷款就安全了。当然，金融和房地产的功能是一起释放的。

康佳认为，在财富管理中，房地产也具有重要的意义，这往往表明，随着中国经济的发展，房地产的价值会迅速增加，然后与融资投机联系起来，导致人们关心的泡沫问题。康佳指出，将房地产业与无节制的投融资投机结合起来是极不健康的。在这个过程中，他不得不承受这种起伏对国民经济的不利影响。

贾中央提出的房地产业健康发展的长效机制，必须以2016年“930”新政后中央经济工作会议特别强调的基本制度建设为理念。康佳认为，只有做好基本制度建设，克服改革，才能真正建立起这一长效机制。

康佳认为，物价上涨不能归咎于货币供应量的单一因素，但物价上涨与货币供应量之间的关系和变化是不可忽视的。货币供应影响整个经济运行，并间接影响各行业。康佳进一步分析，中国还没有完成房地产所依附的城市化快速发展时期，中部地区还需要不断扩张，已经稳定地成为中部地区的一线城市，还有许多二线城市，那里的房地产会越来越贵，没有任何力量可以改变这种趋势。目前健康的长期机制至多是使这条曲线的斜率不那么高，不那么陡，并减少起伏，这就是所谓的健康。在这个过程中，只要钱的数量更充裕，就会有更多的支付能力，这将遵循这种资源配置的上升曲线来实现交易。

康佳认为，正是通过中部地区房价的一定上涨，来自外部进入中部地区的更多压力才得以减轻。通过这种市场机制，可以在发展过程中引导中心区和非中心区。康佳认为，如果我们考虑这个机制的运作，我们就不能盲目地指责货币供应导致房价上涨。目前，我们注重灵活宽松的货币政策，去杠杆化已经成为稳定的杠杆，这是不可避免的。在去杠杆化成为稳定杠杆后，实际的货币宽松当然会导致中部地区的房地产市场复苏，这是完全合乎逻辑的。

最后，康佳指出，住房制度必须是双轨的，有一个支撑底部的保障轨道和一个与市场完全连接的市场轨道。双轨协调将在中国长期存在，经济适用房和商品房，或完全产权的住房，将在社会生活中共存。