?荣安地产：拿地背后的底气

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作为一家近年来综合实力迅速提升的房地产企业，融安地产一直在深入培育浙江，拓展长三角乃至全国，企业规模稳步发展，盈利能力不断增强。

今年是融安地产成立25周年，容安地产明显加快了征地步伐。在嘉里近日发布的上半年宁波住房月扩张量排行榜上，荣安排名第一。在激烈的土地拍卖市场上，频繁的枪击事件背后是什么？

继续深化核心土地。充足的现金流可以抵御风险

从上半年融安地产所收购地块的位置和转让情况来看，宁波、温州、台州、杭州、嘉兴均位于城市的核心发展区，稀有地段和部分地块的无限制价格政策为项目未来的拆迁和溢价奠定了良好的基础。特别是无限量购买的项目，不仅可以保证去工业化和规模升级，还具有相当大的空空间溢价，为企业的高毛利率提供了保证。

总的来说，融安地产在积极拓展地盘的同时，投资重点仍集中在浙江，其中宁波最为活跃。根据中国手指学会发布的100个城市房价排行榜，今年6月，宁波新建住宅平均价格为17781元/平方米，同比增长1.33%，超过上海、杭州、嘉兴、南京等城市，涨幅居全国首位。

▲宁波市地图

由于良好的工业经济和强大的购买力，人口有吸引力，购买住房的需求得到很好的支持，因此宁波的土地收购机会值得更多的关注。通过积极收购土地，融安地产可以在更大程度上补充其在大本营的土地储备。

征地过程中所表现出来的进取精神和“英雄精神”也与融安地产的良好业绩密切相关。其年报显示，2019年，融安的净利率达到26%，行业平均水平(基于前200家上市房地产企业)为15%，融安高出11个百分点；毛利率达到42%，行业平均水平为35%，荣安高出7个百分点。

受疫情影响，现金流已成为衡量企业生存能力的重要指标。如果使用“现金/总资产”指标，2019年95家上市房地产企业的平均价值为12.5%。融安地产以17.5%的优异表现，成为现金/总资产排名最高的20家房地产上市企业之一。

在充足的现金流基础上，融安具有较强的抗风险能力，在保持较高利润率的同时加快了规模扩张，并经常在当地市场获得优质地块。

许多典型的项目在五个方面都卖得很好，重点是产品和服务

融安项目倾向于高能城市群和核心城市中心区的布局策略，自然具有高售价的优势。上半年，何春京明迅速清算，泰州金城华富销售额达到10亿元，嘉兴青雪花园开业三次，售罄三次，瑞安荣安安府二轻也证明了这一点。

基于对市场和客户基础的深入研究，以及良好的产品实力、品牌知名度和忠诚度，以及深厚的资源积累，本土房地产企业对城市或地区的深度培育是持之以恒的，因此中标率往往较高，这也是为什么融安在激烈的土地拍卖市场中总是脱颖而出的原因。

一方面，在建项目迅速转为销售，销售额持续上升，资金池加速回笼，为征地提供了充足的资金和弹药；另一方面，新增的土地将在1个月内定位，3个月内批准规划，7个月内开建样板房，8个月内预售，并在最短时间内转化为可销售价值，支持规模进一步增长。

▲融安江南润源项目效果图

同时，融安紧跟市场需求的变化，不断提升和完善产品标准和产品创新，从智能、空房、精装和服务全面入手，了解生活细节的需求，全方位营造宜居的生活体验，得到了众多客户的认可，并在江南润源、江丰小月等项目中得到充分体现。

最近，荣安地产正式推出了品位家居产品服务体系，通过城市共荣、精湛工艺、享受空房、智慧健康、专注服务五个维度的产品和服务延伸落地。

▲融安房地产级生活家居产品服务系统

人们对生活质量的要求不断提高，良好的产品实力已经成为住宅企业规模增长的利器和重要方向。突出的产品优势有助于房地产企业销售规模的不断扩大，也大大提升了产品溢价和市场竞争力。

随着产品实力和消费者认知度的不断提高，在适度领先产品、效率优先的底层逻辑指引下，融安地产将再次迎来未来发展的新突破。

融资成本正在下降，合作开发降低了风险

荣安地产对今年收购土地的信心，很大程度上也来自资本市场的利好。原因在于，融安一贯遵循稳健的经营风格，其较低的净负债率更容易被资本市场认可。

根据2019年的财务报告，融安去年的净负债率为28%，行业平均水平为76%，同规模企业的中位数为85%。这表明，融安对外部资金的依赖程度较低，加之其快速的销售和支付能力，企业整体偿付能力较强。

2019年，融安的平均融资成本在同规模企业中也保持较低水平，银行平均借款成本总体上保持下降趋势，从2019年的5.87%降至2020年初的5.13%，这也表明以银行为代表的金融机构对融安的经营能力给予了评价和认可。

据公开报道，上半年，融安地产进一步深化了与恒丰银行和农业银行的合作协议，未来将全面开展各领域合作。

近年来，房地产企业在自身布局扩张和规模扩张的需求下寻求合作开发，项目合作开发的比重不断增加。通过合作开发，住房企业可以用相对较少的资金来刺激更高的销售业绩和利润规模。从企业管理的角度来看，合作开发也有助于住宅企业有效地获得土地，分散风险，在项目开发中相互补充。

从2020年至今的所有荣安征地项目来看，合作项目占近30%。通过项目层面的合作，融安实现了项目规模的快速增长，同时也获得了更可观的投资收益，保证了企业有足够的现金流，提高了企业抵御风险的能力。

总的来说，上半年融安地产在当地拍卖市场的优异表现不仅财务稳健，也符合企业精准的战略投资愿景。在销售方面，规模增长率保持了之前的增长弹性。上半年受疫情影响，销售增速受到一定影响，但后续反弹趋势明显；深入培育长三角城市投资布局，规避风险；此外，融安一直保持着较低的融资成本，并在拓宽融资渠道的同时得到了资本市场的认可，因此未来的融资成本仍有可能大幅提高。(周浩)

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