房企海外融资再创新高

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□我们的记者东田

8月的第一周，房地产企业纷纷发行美元债务融资计划，规模接近20亿美元，创下近期新高。受疫情等因素影响，房地产企业海外债务在经历了4、5月份的沉寂后，6月份逐渐回升，并在7月份达到疫情以来的小峰值。8月份，海外融资的增长趋势不断增强。

业内人士指出，随着下半年到期债务高峰的到来，预计房企融资需求将继续增加，2020年房企融资规模可能超过2019年水平。

聚在一起发行美元债券

近日，上市房地产企业集中发行美元债券，仅8月6日，豫州集团、建业地产、新城发展、华南城市等房地产企业就发行了美元债券融资计划。

从最近发布的融资计划来看，住房企业的美元债务期限一般较长。8日和6日，禹州集团控股有限公司宣布，计划在2026年发行7.85%的绿色优先票据，期限为3亿美元。

从融资目的来看，许多公司发行美元债券来偿还到期债务。8月6日，建业房地产有限公司宣布计划发行3亿美元的优先票据，该票据将于2024年到期，票面利率为7.25%。建业地产表示，扣除佣金和其他费用后的净基金用于偿还一年内到期的现有中长期海外债务。

从融资利率来看，上述公司发行的海外融资计划的利率差异很大。8月6日，新城发展控股有限公司宣布计划发行2.5亿美元年利率为6%的优先票据。公司打算用账单中的净资金来偿还一些海外债务。8月6日，华南城市控股有限公司发行了2021年到期的2亿美元优先票据，票面利率为11.5%。

根据机构数据，2020年第一季度，住房企业的海外美元融资出现井喷，但在4月和5月大幅下降。自6月份以来，房企逐步恢复发行美元债券，并在7月份继续回升，达到短期峰值。8月份以来，上市房地产企业海外融资步伐加快，海外融资规模扩大。

据中原地产统计，6月份上市房地产企业实现的美元债务融资总额达到63.3亿美元，7月份达到73.4亿美元。截至8月6日，今年房地产上市企业境外融资金额达到452亿美元，较2019年同期的543亿美元下降16.7%。中原地产首席分析师张大伟向《中国证券报》表示，房地产企业海外融资减少主要与海外疫情等因素有关。总体而言，住房企业海外融资在1-2月处于较高水平，3-5月处于较低水平，6-7月逐渐恢复，7月出现小幅融资高峰。

国内融资努力

据《中国证券报》记者分析，除海外融资复苏外，上市房地产企业普遍在中国努力融资，国内融资利率普遍较低，对大型房地产企业更具吸引力。

据统计，今年以来，境外融资总量已达142笔，比去年同期减少21笔。其中，23笔境外美元融资交易利率超过10%。相比之下，自第二季度以来，国内上市房地产企业的融资额已超过每月500亿元，显示出利率下降和数量增加的趋势。住宅企业越来越重视国内融资，而海外融资大多是辅助性的。

许多业内人士指出，最近，房企更加关注资金链的安全，为了应对未来可能出现的市场变化，他们加快了资金储备。总体而言，住房企业加大了融资力度，增加了融资储备，为土地收购和现金流保障奠定了良好基础。

壳牌研究院表示，随着下半年债务高峰的到来，住房企业的融资需求将继续增加，2020年住房企业的融资规模可能会超过2019年的水平。从现有债券规模来看，2020年8月至2021年上半年，一个月内有4笔债务超过1000亿元，住房企业发债需求将长期居高不下。

房屋企业积极征用土地

自今年年初以来，上市房地产企业收购的土地数量总体上有所增加。土地收购占用大量资金，这是房地产上市企业加快融资的另一个主要原因。这在大型住宅企业中尤为突出。

根据中国研究院的数据，从2020年1月到7月，前100家房企的征地总量达到18608亿元，征地规模同比增长2.8%。全国300个城市土地出让金中，前100家企业通过招标、拍卖、挂牌等方式获得的土地总额占55.2%。1-7月，50家典型房地产企业的月平均征地金额为1981.1亿元，略高于2019年的月平均水平。其中，2020年1月至7月，31家房地产企业的月平均征地量超过了2019年的月平均水平，澳远、荣信、绿城、龙光前7个月的月平均征地量比去年增加了一倍多。

从7月份的单个月来看，在50家典型房地产企业中，7月份有25家企业的征地金额较1-6月份的平均值有所增加，20家企业的单个月征地金额超过50亿元。其中，时代中国、远洋运输、宝龙7月份收购的土地占前7月份收购总量的50%以上，禹州、红阳、首创占40%以上。

根据前7个月50家典型房地产企业的征地情况，二线城市的征地比例为52.8%，三四线城市为42.9%，一线城市为4.3%。领先的房地产企业在许多城市发挥实力，在热门城市抢夺高品质的地块。

8月7日，宁波鄞州区出售了一处宅基地。经过226轮招标，宁波钱景房地产信息咨询有限公司(万科)以27.01亿元的总价，24，458元/平方米的底价和32.2%的溢价，获得了鄞州区gx02-01-11/15a(国家高新区)地块。

业内人士指出，自第二季度以来，房地产销售整体有所回升，但许多房地产企业仍在进行大规模融资，房地产行业的资金仍然紧张。