房地产融资再收紧

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继中国银行业监督管理委员会5月17日发布《关于巩固治理混乱、推进合规建设成果的通知》后，上周五，国家发展和改革委员会发布了《国家发展和改革委员会办公厅关于房地产企业外债申请备案登记有关要求的通知》(以下简称《通知》)，这是继今年房地产“小阳春”之后，政府为抑制房地产市场过热而推出的又一项收紧融资渠道的政策。

根据《通知》，为完善房地产企业外债发行登记管理，强化市场约束机制，防范房地产企业外债发行可能带来的风险，促进房地产市场稳定健康发展，对房地产企业外债发行登记提出四点要求。

此前，国家曾通过调整信贷利率来稳定过热的房地产市场，但现在，在当前“禁止炒房”的大前提下，为进一步收紧房地产市场的融资渠道，又相继出台了采访警告和“通知”。

外债紧缩

《通知》明确规定，房地产企业发行的外债只能用于替代下一年度到期的中长期外债。

该条例的制定是基于住房企业贷款偿还周期即将到来的考虑。按照3-5年的贷款偿还周期，2019-2021年将迎来国内外住房企业债券的到期高峰。

根据wind数据，从2019年到2021年，内地房地产企业海外美元债券的到期金额将逐年增加，总计699.68亿美元。

此前，为放宽住房企业融资渠道，2015年9月，国家发展和改革委员会发布《关于推进企业外债发行登记制度管理改革的通知》，实施企业境外债券发行登记制度，取消企业外债发行限额审批。

然而，当时国内房地产交易政策宽松，许多房地产企业选择在国内发行债券，随着人民币贬值，尽管政策加码，但房地产企业发行的海外美元债券数量并未取得明显成效。

自2016年10月以来，房地产企业公司债券发行监管力度加大，房地产企业国内融资渠道全面收紧。融资需求居高不下，目前内地房地产企业海外融资规模快速增长。

风能数据显示，2017年，内地房地产企业发行海外美元债券的数量为77只，发行总额也从2016年的93.69亿美元飙升至415.83亿美元；截至2018年12月中旬，内地房地产企业发行的外债总额超过419亿美元，创历史新高。

截至今年上半年，内地房地产企业已在海外发行92只美元债券，总额达385.49亿美元，较去年的273.09亿美元再创新高。

随后，国家发展和改革委员会官方网站发布了《关于地方国有企业外债申请登记注册有关要求的通知》，进一步强调了地方国有企业在境外发行债券的年限要求，需持续经营不少于三年；同时指出，具有地方政府融资功能的国有企业发行债券的目的只是为了偿还下一年度到期的中长期外债。

《通知》的发布，是国家发展和改革委员会在此前国有企业外债融资规定的基础上，首次将企业外债作为融资渠道。

多管齐下

早在通知发布前一周，银监会就对一些房地产信托业务增长过快、增长过快的信托公司进行了采访和警示。接受指导的公司包括10家信托公司，包括中融信托、AVIC信托、江苏国际信托和万向信托，规模高达3万亿元。

信托是住宅企业融资的重要来源。根据中国信托业协会发布的2019年第一季度末信托公司主营业务数据，截至2019年第一季度末，全国68家信托公司的委托资产为22.54万亿元。

根据溥仪标准的数据，2019年上半年，房地产行业共发行信托产品2954种，占39.43%，融资规模达到4531.94亿元。

在“住无投机”的大政策下，为扭转房地产信托规模疯狂裂变的局面，5月17日，银监会下发了《关于开展“巩固控乱促合规建设成果”工作的通知》，强调对“四证”不全、开发商或控股股东资质不达标、资本金不足的房地产开发项目不得直接融资。此后，四种不符合“432”条件的房地产信托融资输血方式被监管部门叫停。

此外，各地的按揭利率也开始上升。

荣360数据研究所监测数据显示，截至今年4月，中国首笔住房贷款平均利率为5.48%，连续5个月呈下降趋势；全国二手房贷款平均利率为5.81%，连续半年下降。

然而，进入5月份后，南京、蚌埠、南宁等城市的抵押贷款利率开始分阶段上升，其中大部分是二手房贷款利率。目前，深圳部分银行已实施贷款暂停措施。根据上述机构数据，6月份第一套和第二套住房贷款的平均利率略有上升。

根据各地的数据显示，近半个月来，我国城市住房抵押贷款利率基本处于浮动状态。在成都、福州、苏州、合肥、杭州等地，第一套房和第二套房的抵押贷款利率都有不同程度的提高，一些银行出现了额度紧张、贷款期限较长的现象。

“谨慎释放”

根据Cree房地产的研究数据，2019年上半年，房地产企业的开发和投资热情持续上升。1-5月，全国房地产开发投资46075亿元，连续5个月保持两位数增长；5月份，月开发投资11858亿元，比上个月增长13.87%。

在土地拍卖成交额方面，2019年上半年，在优质地块集中出让的带动下，土地市场成交额下降，地价环比也上升了5个百分点。与去年下半年相比，市场明显回暖。其中，一、二线城市土地供应较去年同期明显加强，交易量分别增长20%和9%。

此后，地方政府采取了多项措施，继第一季度的“小阳春”之后，该政策也提高了房地产的温度。对此，中原地产首席分析师张大伟认为，鉴于目前政府频繁出台的“借新还旧”、调控房地产信托、调控住房抵押贷款甚至收紧公积金贷款政策等措施，“与其说是全面收紧，不如说可以更准确地概括为‘稳定而非抑制’。”

“目前的政策主要是基于‘稳定’一词。张大伟表示，无论是收紧房地产企业的外债，还是此前的信托警告，这实际上只是针对此前企业激增融资状况而发布的一种正常调控手段，而不是“一刀切”的整体收缩。此前，土地国王抬起头，信任过热。新规的出台只是将市场保持在一定的温度，避免了过度混乱。「就目前的物业市场而言，增幅不应超过上半年，

张大伟表示，调整购房贷款利率、缩减公积金贷款规模，并不是一项常规行动。目前，信贷利率总体呈现出基本稳定的趋势。“事实上，由于涉及银行合并，每年6月下半月和12月整月的信贷利率小幅上升是正常的做法。”

从全国房地产市场来看，公积金贷款政策本身的调整幅度不高，因此公积金政策的调整不会对全国房地产市场造成太大的冲击。“毕竟，目前国内房地产市场融资主要依靠开发贷款、国内信贷和销售”。

回顾近期房地产市场，张大伟强调，国家短期内出台的调控政策不应过分强调。在调控房地产市场方面，没有硬性的规则可循。如果房地产市场过热，政策将倾向于“谨慎释放”，而不是全面收紧。“例如，目前Xi和苏州的房地产市场略有松动，这只是一个不断平衡的过程。"

此外，北京市社会科学院市场形势调查研究中心副主任卢补充说，在“住而无房”的政策指导下，除了通过上述手段调整房地产市场的均衡发展外，还应增加大城市工业密集区附近的公共租赁住房供应，改善教育、医疗、交通等配套设施，避免“住住住分离”、房地产过度投机等“大城市病”。

与此同时，建议发展更多的新技术、新能源、绿色低碳产业，使经济发展不再过分依赖土地财政或传统的高污染企业，这是经济优质健康发展的根本出路。