房地产风险管控效果初显

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我们的见习记者徐贝贝

上半年，随着监管部门政策导向的加强和稳健货币政策的反周期调整，金融机构更加注重信贷投放的质量和效率，信贷结构不断优化。企业信贷融资稳步增长，普惠金融领域信贷保持高增长，居民经营性贷款稳步回升，反映出对实体经济的信贷支持逐步加强。

央行近日发布的《2019年第二季度金融机构贷款投资统计报告》显示，2019年第二季度末，人民币房地产贷款余额为41.91万亿元，同比增长17.1%，增速比上季度末低1.6个百分点；上半年增长3.21万亿元，占同期各类贷款增长的33.2%，比上年下降6.7个百分点。

交通银行金融研究中心首席经济学家连平表示，与2016年的高增长阶段相比，第二季度末的房地产贷款增速继续放缓，这与当前房地产市场的严格监管环境有关。2019年，国家在推进建立和完善房地产市场稳定健康发展长效机制的基础上，明确稳定土地价格、房价和预期，加强房地产市场监管，坚决遏制投机性房地产投机。各地相继实施了“一城一策”，并在“住无投机”的大原则下规范了“留力”。

在金融政策方面，自2018年以来，中国人民银行多次下调存款准备金率，并逐步开展中期贷款便利化操作。今年5月15日以来，部分县乡商业银行实行了8%的存款准备金率，并发放了约2800亿元的长期资金。上述一系列措施为实体经济提供了合理、充足的流动性支持，“精准滴灌”的货币政策增加了民营和小微企业的融资规模，显著降低了其成本。

在经济下行压力的背景下，偏好资产质量的房地产业仍然受到银行信贷的青睐。然而，一些房企融资渠道复杂、负债水平高、项目分散、生产事故频发、资金链紧张等负面事件成为房地产融资领域的重要风险点。出于防范和化解金融风险的需要，政策层面对房地产融资保持严格监管，流动性不流向房地产行业。

然而，仍有机构非法将资金转移到房地产行业。据一些媒体报道，据不完全统计，今年5月以来，中国银行业监督管理委员会共公布了38起与住房相关的罚款，涉及国有大银行、股份制银行、城市商业银行、农村商业银行和农村信用社等约30家银行机构，罚款总额超过2000万元。

事实上，自2019年初以来，加强房地产金融风险防控的方向已经明确。今年2月，中国保监会副主席王兆兴表示，要密切关注房地产金融风险，继续实施房地产开发贷款和个人住房抵押贷款审慎贷款标准，特别是严格控制投机性开发和个人贷款，防范房地产金融风险重大问题。自5月份以来，对房地产融资的监管变得更加严格。中国保监会发布《关于开展巩固治理混乱成果、推进合规建设工作的通知》，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规开展房地产融资。

事实上，这不仅是对信贷增长的控制，也是对支持房企的其他融资渠道的监管口径。7月初，中国保监会和国家发展改革委先后下发通知，加强对房地产信托业务和房地产企业发行外债的管理和控制。专家预测，由于融资紧缩，房地产企业可能在下半年进入冷静期，这将有助于房地产市场的平稳运行。

需要注意的是，由于项目建设进度加快，房地产开发投资持续高速增长，房地产开发贷款增速仍保持较高水平。2019年第二季度末，房地产开发贷款余额为11.04万亿元，同比增长14.6%，增速比上季度末低4.3个百分点。

但是，第二季度末，保障性开发贷款余额增速比上季度末收窄7.3个百分点，同比增长12.9%。连平认为，这主要是受工棚改革突然刹车的影响。根据住房和城乡建设部的数据，2018年，全国有626万套棚户区得到重建，为历年最高。2019年，全国工棚改革计划仅新增289万套工棚，不到去年的一半。从1月到6月，已开工约180万台，占全年目标任务的62%。

在个人住房贷款方面，自2019年以来实施了更加审慎的贷款标准，投机和投机行为得到严格控制，导致个人住房贷款增长率稳步下降。第二季度末，个人住房贷款余额为27.96万亿元，同比增长17.3%，增速比上季度末低0.3个百分点。

自6月份以来，首套住房贷款利率再次上调，个人抵押贷款收紧。荣360数据研究所发布的数据显示，去年12月，中国首笔住房贷款平均利率23个月来首次下降，为5.68%，较上月下降0.53%。今年5月，中国首笔住房贷款的平均利率降至5.416%，达到2018年以来的最低水平。6月，全国首笔住房贷款平均利率回升至5.423%，相当于基准利率的1.107倍，比上个月上升0.14%；全国第二套住房贷款的平均利率为5.5%，比上个月上升了1个基点。

与此同时，在360数据研究所监测的35个城市的533家银行分支机构(分行)中，除了停止放贷的银行外，首套住房贷款利率持平和上升的银行数量大幅增加，而相应的下降幅度从108家降至44家。目前，个人住房贷款仍然是银行的一项重要业务。从首套房贷利率的反弹可以看出，房地产市场的监管仍然没有放松。

“整体房地产市场将继续保持稳定态势，在稳健的货币政策下，房地产贷款有望实现相对稳定的增长。”连平表示，未来房地产行业调控将继续保持高压态势，下半年行业融资环境可能收紧，房地产投资属性将继续弱化，住宅功能回归将逐步实现。