前7月15家房企销售额超千亿 下半年直面三大难题

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2019年，房地产行业在市场上被普遍视为“小的一年”。那么，房地产企业前七个月的表现如何？

根据中国研究院的数据，从今年1月到7月，前100家住房企业的平均销售额达到636.7亿元，规模超过1000亿元的住房企业增加到15家。与此同时，根据嘉里的数据，今年前7个月，百强房地产企业累计业绩同比增长约4%，行业整体增速较2018年明显放缓。房地产企业各梯队的销售门槛与去年同期相比略有提高。

58房屋研究院首席分析师张博告诉《国家商报》记者，今年下半年是房企压力大的时期，融资紧缩、征地竞争和销售疲软的压力甚至会明显高于上半年。

它已经售出了1000多亿套住房

房地产资源继续集中在龙头企业。据中国手指学会数据显示，今年1-7月，房地产企业销售额稳步增长，15家企业销售额超过1000亿元。

具体而言，1-7月，销售额超过1000亿元的企业平均销售额为2043.7亿元，前10名房地产企业销售业绩同比平均增长率为12.7%。碧桂园、万科、恒大、保利、融创销售额超过2000亿元；中海、绿地、新城等10家房地产企业销售额超过1000亿元，排名第二；企业23家，62家，分别拥有500亿~ 1000亿元和100亿~ 500亿元，平均销售额分别为693.2亿元和275.3亿元。

值得注意的是，前7个月，所有梯队房企的销售门槛都有所提高，百强房企的门槛提高到155.6亿元。

据中智研究院介绍，房地产企业前7个月销售业绩稳步增长，行业进入精细化竞争阶段。企业在融资、土地收购和产品创造方面面临挑战。在融资方面，国家严格控制房地产金融风险，住房企业的金融压力没有减轻。在这种情况下，房企积极多渠道筹集资金，融资规模不断扩大。

张博告诉记者，整个下半年对房企来说是一个压力很大的阶段，融资紧缩、征地竞争和销售疲软的压力甚至会明显高于上半年。在过去的三个季度中，由于暑假和炎热的天气，通常是传统意义上的淡季，而第四季度的销售额往往占到上半年甚至全年的三分之一以上。然而，今年不同了。房地产企业的冲刺阶段已经从第四季度提前到第三季度。抓住机遇能否快速拉动三季度销售，已成为房地产企业实现全年既定目标的重要环节。

《国家商报》记者注意到，7月份前100强企业集中度提升再次放缓，前10名和前20名企业集中度提升速度较2018年提高1个百分点，前30名企业集中度提升速度明显下降。

“虽然大型房企的同比增速有所放缓，但仍高于全国的总成交量，绝对增长数仍处于较高水平。因此，集中力的提高仍然是主要力量，但提高的速度将会减慢。”韩毅智库的研究主管于小玉说。

房地产企业如何实现年度目标？

事实上，像龙湖和世茂这样的大型房地产企业在7月份有意放慢了脚步。从土地方面来看，7月份100强房地产企业中有近60%的企业在一个月内收购了土地，远低于前6个月的平均值。建业、和静泰富等。这个月甚至还没有获得土地。当然，也有万科、中海等现金流充足、融资成本低、抗风险能力强的大型房企，其征地热情持续高涨。

“在上半年积极补充土地储备后，放缓投资节奏将有助于这些房地产企业控制风险。”一些机构分析师指出。

据凯瑞介绍，在房企投资布局方面，一线城市由于供应有限，基本处于稳定水平，四线城市的需求释放已经见顶，热度不再，房企正在退出。在“一城一策”的调控基调下，当土地市场回归理性时，二线城市可能会欢迎投资机会。

与土地收购相比，也许“促进销售和回收资金”是大多数住房企业下半年的主要策略。根据典型房地产企业的销售目标，大多数企业60%以上的业绩目标需要在下半年完成。

于小玉指出，7月份，房地产企业的销售增长率出现好转并继续下降，但从以往销售目标的完成情况来看，预计全年企业完成销售目标的压力不大。“主要原因是，2019年初，全国销售规模增速大幅下滑，这成为行业共识。在此背景下，2019年企业销售目标增长率大幅降低，一般保持在20%~30%。不过，2019年上半年，该行业实现了超出预期的增长，因此完成年度业绩的压力不是太大，但很难实现高增长。”

张博告诉记者，对于高负债率的房地产企业，有必要将企业负债率降低到一个合理的水平，适当牺牲一些规模速度，甚至转移一些项目，以快速实现资本回报。对于受到异常事件影响的房地产企业，社会在本质上将更加关注企业本身。只要企业的产品具有竞争力，从长远来看，企业的声誉就会不断提高。因此，更重要的是关注企业自身的运营，这是应对危机的有效措施。

张博认为，对于增长缓慢的房地产企业来说，在急于出售时，风险控制仍然是重点。如果一些城市的郊区县有大量的土地，且热分化明显，那么住宅企业的投资应该更加谨慎。从战略上讲，他们应该关注二线城市的高质量土地，而不是高价土地，并警惕过热的核心城市未来的监管风险。我们可以关注三四线城市，有产业支持部门和人口引进。