7月房地产开发投资增速持续回落 业内：三因素所致

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8月14日，国家统计局公布了《2019年1-7月全国房地产开发投资与销售情况》。今年前7个月，全国房地产开发投资72843亿元，同比增长10.6%；商品房销售83162亿元，同比增长6.2%；与6月份相比，7月份全国住房繁荣指数下降了0.01点，至100.90点。

值得注意的是，1-7月，全国房地产开发投资增速连续3个月下降，房屋竣工面积连续19个月下降，征地面积下降29.4%，商品房销售面积下降1.3%，房企到位资金增速连续3个月下降。然而，商品房销售增长率在连续两个月下降后，又恢复了上升趋势。

中原地产首席分析师张大伟在接受《全国商报》记者采访时表示:继《小羊春》之后，房地产市场整体表现呈现退热现象，投资数据和销售数据在监管收紧的影响下再次放缓，从趋势来看，预计8月份还会继续。

▲全国房地产开发投资增长率和房地产开发企业到位资金增长率来源:国家统计局邹丽制图

三个因素导致发展投资的增长率下降

根据国家统计局的数据，今年1-7月，全国房地产开发投资72843亿元，同比增长10.6%，1-6月增速下降0.3个百分点。这是房地产开发投资增速连续第三个月下降。其中，住宅投资53466亿元，同比增长15.1%，增速下降0.7个百分点；住房投资占房地产开发投资的73.4%。

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《国家商报》，10.6%的同比增长率与市场预期一致，即增长率继续收窄。这一现象主要由三个因素造成。首先，房企购买土地的热情略显有限。特别是近期一些城市的土地市场管制更加严格，在稳定的地价引导下，房屋企业的土地收购更加理性；其次，由于近期资金紧缩，特别是银行贷款控制等因素，一些住房企业的新建步伐略有放缓；第三，它与房地产企业的期望有关。在向下的市场预期下，房地产企业将更加注重降价促销和资金回笼，而在投资方面则更加保守。

从今年1月到7月，已建成住房面积同比下降11.3%，这是连续19个月的同比下降。当然，完成数据的下降率略有收窄。严跃进表示，不排除有些项目没有及时拿到竣工证书，没有进入统计，预计后续竣工数据曲线会反弹。

同时，今年前7个月，新开工面积仍同比增长9.5%，但增速下降0.6个百分点。严跃进表示:增长率曲线继续收窄。新建筑往往与房屋销售有关。近期，房企将更加注重现金流，新开工建设步伐将放缓，销售市场没有明显反弹。当然，在实际过程中，为了加快销售目标的推进，一些房企会加快新的建设，目的是为了取得预售证书并投入销售。

住房企业资金到位增长率继续下降

今年前7个月，全国房地产开发企业征地面积9761万平方米，同比下降29.4%，比1-6月下降1.9个百分点；土地交易价格为4795亿元，同比下降27.6%，降幅与1-6月持平。

根据住房企业到位资金统计，前7个月到位资金为9.98万亿元，同比增长7%，1-6月增速下降0.2个百分点，连续3个月下降。其中，国内贷款15377亿元，同比增长9.5%；利用外资61亿元，同比增长83.6%；自筹资金31032亿元，同比增长2.8%；存贷款33980亿元，同比增长9.6%；个人住房抵押贷款达到15198亿元，同比增长11.3%。

在过去的三个月里，房地产企业的财务状况一直在恶化。张大伟指出。

监管部门正在大力加强房地产金融的风险控制。根据中原地产研究中心的统计，在2019年的房地产政策中，房地产的金融风险在过去很少被提及，但在2019年被集中提及。自2019年以来，中央部委共发布了18次讲话或政策，要求关注防范房地产金融风险。

尤其是自7月份以来，监管机构已连续两次发布针对房地产信托和美元债券的资本紧缩政策。近日，中国保监会对北京、南京、苏州、深圳、宁波、青岛等32个前期房价过热城市的房地产贷款业务进行专项检查。

今年以来，企业在土地收购方面一直比较保守。严跃进说，目前稳定的土地价格控制非常严格，一些热点城市也积极开展了银行系统的大检查，其中之一是检查是否有非法资金进入土地收购市场。与此同时，最近市场出现了新的特点，一些住房企业的项目被大力转移。在一定程度上，一些企业和住宅企业并不直接购买土地，而是通过并购实现战略扩张。

在这种环境下，房企的资金开始吃紧。与此同时，我们也应该看到，资金略有紧缩的预期也将迫使房地产企业主动降价，促进销售。严跃进说。

1月至7月，中国商品房销售面积为8.8783亿平方米，同比下降1.3%，降幅同比缩小0.5个百分点。其中，住宅销售面积同比下降0.4%，商品房销售增长6.2%，达到83162亿元，增速连续两个月下降后出现反弹，增速加快0.6个百分点。其中，住宅楼宇的销售上升百分之九点二，而写字楼和商业楼宇的销售则分别下跌百分之十三点三和百分之十点九。

张大伟向《国家商报》记者分析说，调控政策一直在不断收紧和放松。此外，部分地区房价上涨，高性价比住房数量减少，导致销售面积同比下降，原因是多方面的。

严跃进表示:虽然7月是传统的市场淡季，但由于一些需求的释放和住房结构的影响，房价仍可能反弹。但是，考虑到第三季度对房价的严格控制，预计各房价上涨城市将采取进一步的市场控制和市场秩序稳定行动，房价上涨速度将得到进一步控制。