震撼楼市！央行重磅：个人房贷利率彻底变了！10大核心全解读

本篇文章4734字，读完约12分钟

它将在星期一开放。周日，央行发布了一条大新闻，一项关于个人住房贷款利率的新规定出台了！这是什么意思？对个人购房有什么影响？这对房地产公司有什么影响？

首先，让我们看看央行说了些什么。

央行:调整抵押贷款利率政策

周日，央行发布了两条重要消息，一条是《关于调整新增个人住房贷款利率的公告》，另一条是回答记者提问。

该基金已整理出10个核心内容。

1.自2019年10月8日起，新发放的商业个人住房贷款利率以最近一个月的同期贷款市场利率(即lpr)为定价基准形成。

2.第一套商业个人住房贷款的利率不得低于相应期限贷款市场的报价利率。

3.两套商业个人住房贷款的利率不得低于相应定期贷款市场的报价利率加60个基点。

4.借款人申请商业个人住房贷款时，可以与银行业金融机构协商利率再定价周期。重新定价期短至1年。在利率重新定价日，定价基准根据最近一个月相应时期的贷款市场报价利率进行调整。

5.切断旧的和新的。2019年10月8日前，已发放的商业个人住房贷款和已签订但未发放的商业个人住房贷款仍按原合同执行。公告主要关注新发放的个人住房贷款利率，现有个人住房贷款利率仍按原合同执行。

6.改革后，新发放的商业个人住房贷款的利率以最近一个月的同期贷款利率为定价基准形成。其中，lpr是由贷款市场报价的报价银行的报价计算形成的。

7.定价基准转换后，全国首套个人住房贷款利率不低于同期贷款利率(8月20日为5年以上贷款利率的4.85%)

8.第二套个人住房贷款利率不低于同期贷款利率加60个基点(按8月20日5年以上贷款利率的5.45%计算)，基本相当于我国目前个人住房贷款的实际最低利率。

9.中国人民银行分支机构将引导省级市场利率定价自律机制，及时确定地方lpr加下限。与改革前相比，当家庭申请个人住房贷款时，利息支出基本不受影响。

10.严禁为个人住房贷款提供“再抵押”和“抵押”服务，确保相关工作顺利有序进行

抵押贷款利率会下降吗？

央行的这一重大政策也意味着抵押贷款利率已从基准利率变为参考利率。

8月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心宣布，2019年8月20日贷款市场的一年期报价利率(lpr)为4.25%(之前为4.31%)，五年以上为4.85%。上述lpr在下一个lpr发布前有效。

周日，央行发布的新的个人住房贷款利率提到，在转换定价基准后，全国第一套新发放的个人住房贷款利率不得低于同期贷款利率(8月20日为5年以上贷款利率的4.85%)。 第二套个人住房贷款利率不低于同期贷款利率加60个基点(8月20日为5年以上贷款利率的5.45%)，基本相当于我国目前个人住房贷款的实际最低利率。

当时，在新lpr首次报价发布半小时后，央行副行长刘国强和银监会副主席周亮在国务院政策吹风会上进一步解释了此次改革，其中提到了抵押贷款利率。

央行也对抵押贷款利率是否会下降做出了回应。

在此次lpr定价中，新机制增加了5年期以上的品种，这是央行相关负责人在政策发布时引入的。这为银行发放的住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供了参考，也有利于今后从长期浮动利率贷款合同的定价基准平稳过渡到lpr。

当被问及是否会相应调整个人住房抵押贷款利率下限政策时，刘国强表示，要坚持“房子是为了居住，不是为了投机”的定位。虽然按揭利率已由参考基准利率转为参考贷款利率，但最终贷款利率水平应保持基本稳定。"有一点是肯定的，抵押贷款利率不会下降."刘国强表示，几天后，中国人民银行将发布关于个人住房贷款利率政策的公告。

联讯证券首席经济学家李麒麟认为，五年期lpr的实际下降幅度很小，这意味着“留在家里不投机”和加强监管的政策原则。

中原地产首席分析师张大伟表示，整个社会的贷款成本已经降低，房地产的相对贷款成本不太可能上升。但是，由于各种政策约束，预计空的向下调整是有限的，保持稳定将是主流。

第一次和第二次房贷的影响是什么？

目前，抵押贷款利率的基准利率为4.9%。

过去，抵押贷款是根据基准利率浮动或贴现的。例如，第一套是基于基准利率，第二套是基于基准利率上升20%。今后，中央银行将推广使用lpr，银行应在包括抵押贷款在内的各种贷款中使用lpr作为定价基准。因此，我们应该更加关注未来贷款利率的变化，尤其是当我们要借钱买房的时候。

以当前的lpr为例。目前，基准利率为4.9%，低利率为4.85%，低利率低于基准利率。如果是第一笔住房贷款，低利率贷款利率低于基准利率。

如果按原基准利率4.9%计算，300万元贷款将持续30年。15920元将在一个月内归还。

如果严格按照4.85%的最新贷款利率数据计算，300万元的贷款将持续30年。15830元将在一个月内归还。

换句话说，如果银行真的严格按照目前的lpr定价借钱给你，每月按揭100元会更容易。然而，目前很有可能增加一些要点。如果未来低利率贷款利率较低，抵押贷款还款也将下降。

值得一提的是，央行已经为抵押贷款利率机制设定了一个下限。

也就是说，在新机制下，如果采用现时的低利率，首次置业贷款的利率不能低于4.85%。第二套住房贷款利率为加60个基点，不低于5.45%。

在原来的定价机制下，城市或银行对抵押贷款有不同的利率，如首套住房贷款，其中一些是基准利率，一些上升5%或10%，一些小商业银行仍然可以获得折扣。

以上海为例，荣360数据研究所监测的数据显示，7月份上海首套住房贷款平均利率为4.84%，比上个月下降7个基点，上海首套住房贷款利率低于基准，超过厦门成为全国最低。在上海监测的30家银行分行中，7家银行在7月份下调了首笔住房贷款的利率，3家银行上调了利率。调整后，执行95%(即4.655%)基准利率的银行增加到17家，有些银行甚至可以打10%的折扣(4.41%)。

因此，从10月8日起，上海新发放的首套住房贷款利率为4.85%，比基准利率4.655%高0.195个百分点，折让率为95%。

第二套一般以10%、20%、30%的基准利率为基础，即5.39%、5.88%至6.37%。

如果基准利率提高20%，第二套房的利率为5.88%。根据新政，利率为5.45%，也低于基准利率。

但需要注意的是，央行设定的是下限，而调控严格的城市有望设定更高的加息下限，所以最终利率只能根据各城市的加息下限来确定。

中原地产首席分析师张大伟分析称，从贷款市场来看，首笔房贷利率过高，大部分执行利率都在5.39以上。从政策预期来看，有可能随后削减。

国家金融与发展实验室特约研究员董希淼评论说，央行省级分行将根据“根据城市制定政策”的原则和当地房地产市场的变化，在各地确定第一套和第二套商业个人住房贷款利率。预计大部分地区个人住房贷款实际利率将基本保持不变，房价快速上涨的热点地区将增加。

附件是中央银行最新政策的原文。

关于新发行的商业个人住房贷款利率调整的公告

为坚决落实“房子是为了生活，不是为了投机”的定位和房地产市场的长效管理机制，在改革和完善贷款市场利率形成机制的过程中，为确保区域差别化住房信贷政策的有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定，维护借款人和贷款人的合法权益，现就新发布的商业个人住房贷款利率有关事宜公告如下:

1.从2019年10月8日起，新发放的商业个人住房贷款的利率将以最近一个月同期贷款市场的报价利率为定价基准形成。增加值应符合国家和地方住房信贷政策要求，反映贷款风险状况，并在合同期内固定。

二、借款人申请商业个人住房贷款时，可以与银行业金融机构协商商定利率再定价周期。重新定价期短至1年。在利率重新定价日，定价基准根据最近一个月相应时期的贷款市场报价利率进行调整。应在贷款合同中规定利率重新定价周期和调整方法。

三、第一套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，第二套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

四、中国人民银行省级分行要按照“为市决策”的原则，引导省级市场利率定价自律机制，在国家统一信贷政策的基础上，根据当地房地产市场形势的变化，确定辖区内第一套和第二套个人住房商业贷款的利率上限和下限。

五、银行业金融机构应根据省级市场利率定价自律机制确定的下限，结合本机构的业务情况、客户风险状况和信用状况，明确商业个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体价值。

六、银行业金融机构要切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保护借款人的合同权利和消费权利，严禁提供个人住房贷款“再抵押”和“再抵押”服务，确保工作顺利有序进行。

七、2019年10月8日前，已发放的商业个人住房贷款和已签订但未发放的商业个人住房贷款仍按原合同执行。

八、商品房购买贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

中国人民银行有关负责人回答了记者关于个人住房贷款利率的提问

1.公告的背景是什么？

个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分。在改革和完善贷款市场报价(lpr)形成机制的过程中，个人住房贷款的定价基准需要从基准贷款利率向lpr转变，以更好地发挥市场的作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长期管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要组成部分。为落实“房子是为了生活，不是为了投机”的定位和房地产市场的长效管理机制，确保定价基准顺利有序转换，保持个人住房贷款利率基本稳定，维护借款人和贷款人的合法权益，中国人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整的相关事宜。

2.改革后个人住房贷款利率如何定价？

改革后，新发放的商业个人住房贷款的利率以最近一个月的同期贷款利率为定价基准形成。其中，lpr是由贷款市场报价的报价银行的报价计算形成的。每笔贷款的具体增加值应由贷款银行根据国家和地方住房信贷政策的要求，并考虑贷款风险情况，与借款人协商商定。一旦附加值被确定，它将在整个合同期间被固定。

3.在确定定价基准时，如何理解相应的时间限制？

目前，有两种一年期和五年期以上的lpr。1年及5年以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年以下和1年至5年的个人住房贷款利率基准可由贷款银行在两个品种之间自主选择。在确定参考基准之后，可以通过调整附加值来反映术语扩展因子。

4.什么是利率重新定价？

利率再定价是指贷款银行根据合同约定的计算方法，根据定价基准的变化确定新的贷款利率水平。公告明确表示，个人住房贷款利率的重新定价周期可由双方协商确定，最短期限为1年，最长期限为合同期。借款人和贷款银行可以根据自身的利率风险承受和管理能力进行选择。每当利率被重新定价时，定价基准被调整到最近一个月的相应时期的低利率。

5.这对居民家庭有什么影响？

公告主要关注新发放的个人住房贷款利率，现有个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内首次发放的个人住房贷款利率不得低于同期贷款利率(8月20日贷款利率为5年及以上的为4.85%)；第二套个人住房贷款利率不低于同期贷款利率加60个基点(按8月20日5年以上贷款利率的5.45%计算)，基本相当于我国目前个人住房贷款的实际最低利率。同时，中国人民银行各分行将引导省级市场利率定价自律机制及时确定本地lpr加下限。与改革前相比，当家庭申请个人住房贷款时，利息支出基本不受影响。

6.何时实施？

2019年10月8日是定价基准的转换日期。在此之前，贷款银行需要修订贷款合同、改革和升级制度、组织员工培训，同时采取多种方式做好对客户的宣传和解释工作，确保转贷过程平稳有序。2019年10月8日前，已发放并签署但未发放的贷款仍按原合同执行。