合生之变

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和盛创展集团董事长朱孟依

乐居金融李义河来自广州

时隔五月，和盛创展再次赢得广州旧装修工程。

9月16日，经广州市番禺区新集村村民代表大会批准，和盛创展正式成为番禺新集村旧房改造合作企业，占地24.71公顷。和盛创展将投资29亿元进行改造。

这是和盛创展今年4月与广州海珠区庐江村、乐康村签订旧村改造合作意向协议后，第二次参与广州旧村改造。

事实上，不仅城市更新领域的布局加快了，而且其他迹象也表明，和盛创新站正在进行一些必要的变革。

这位曾与碧桂园、恒大、R&F、雅居乐并称“华南五虎”的房地产开发商，也是中国首家拥有数十亿资产的房地产企业。然而，在接下来的十年左右的时间里，不同的模式导致了五家房地产企业走不同的道路。

如今，碧桂园和恒大已经达到6000亿甚至7000亿的规模，R&F和雅居乐已经超过1000亿。只有和盛展还停留在“亿万魔咒”中，15年没有突破。

从近期的一些迹象来看，和盛创业表现出了“跑得快”的态度——其业绩较以往有了很大提高，征地方式也开始调整和改变。除了加快旧房改造项目外，征地和土地市场化的频率更为普遍。

经过近十年的拖延，和盛的展览会更快吗？

“旧改革”导致了停滞

据了解，新集村位于番禺区南村镇新集村，东有陈边村，南有元岗村，西有华南新城，北有三至响水路。旧村总面积为24.71公顷。其中，村民住宅用地13.18公顷，集体村用地3.87公顷，农用地3.04万平方米，村提留用地1.18公顷。

事实上，随着广州等一线城市相继进入城市更新阶段，城市更新释放的土地一直是房地产开发商关注的话题。和盛创新站的情况尤其如此，该站将城市更新和三旧改造作为增加土壤储量的主要手段。

此前，广州市住房和城乡建设局发布了《广州市城市更新总体规划(2018-2035)》项目的公开招标文件，显示目前广州市11个行政区共有251个已批准的未完成项目，其中包括38个旧村庄项目和213个旧工厂项目。

随着今年广州海珠区李娇村和白云陈天村的正式拆迁，广州旧村改造将逐步进入白热化阶段。

在今年4月和盛创展签署的广州海珠古村落改造合作意向中，数据显示，丰河联合的乐康村和庐江村占地约109.74万平方米，现有建筑约330万平方米，规模仅次于李娇村，是海珠区古村落改造项目的第二大区域。

长期以来，通过城市更新获得大量土地是和盛创新站增加土壤储量的途径之一。

根据嘉里的数据，2018年，和盛创新站以3126亿元的土地总储存价值排名第35位。值得一提的是，仅次于和盛创展的钟君集团市值为3100亿元，2018年总销售额也达到513.58亿元，而和盛创展的销售规模仅为149.75亿元，土地储备与销售严重不匹配。

其中一个原因正是因为和盛创展土地银行大部分都是城市更新项目。

与公开市场上的土地收购相比，市区重建项目可以使企业以较低的价格获得更多的土地，并很好地控制土地成本。和盛创展还认为，其大量的低成本土地可以为公司未来的发展提供良好的基础，是其核心竞争力之一。

然而，这些土地的开发周期比其他类型的土地要长。据了解，市区重建项目由签署至发展平均需时八年。

事实上，数据显示，在和盛创展广州已开发的项目中，如景俊花园、珠江帝景、帝景山庄等，开发周期超过10年，经过18年的开发，仍有大量土地有待开发。

今年上半年，该项目为和盛展览贡献了3.37亿元的销售额。和盛创展2018年年报显示，该项目在2022年及以后仍将有一个完工区域。

据资料显示，仅广州市就有10多个城市更新项目，包括海珠前进项目、海珠区乐康、番禺的庐江村和辛集村。

然而，一个业内公认的事实是，城市更新项目推进困难，开发周期长，这大大减缓了和盛创新站的规模扩张。

从慢走到快跑

一些变化也正在出现。

以前很少在土地市场公开露面的和盛创展，开始频繁出现在土地拍卖网站上。

7月10日，公司获得广东省江门市蓬江区都兰镇好景园西侧、群华路与都兰易贝路交叉口东北侧的A、B地块，土地面积59，200平方米；7月22日，和胜创在广州当地拍卖市场亮相，以11.19亿元的总价格赢得了广州增城增江街绿村39300平方米的土地。

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此外，和盛创展还参与了行业内部分项目的并购。今年2月4日，和盛创展以5100万元的总价格收购了广西阳朔4个区块51%的股权，涉及土地面积23.7万平方米；8月29日，该公司还以13.64亿元的总价格收购了杭州市江干区的土地，涉及土地面积4.9万平方米。

数据显示，截至2018年12月31日，和盛创展的土地储备为2922万平方米。于二零一五年、二零一六年及二零一七年，本集团持有的土地分别为3099万平方米、3013万平方米及2933万平方米。最新数据显示，2019年上半年，公司土地储备为2940万平方米，土地整理速度有所加快。

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随着土地拆迁的加速，销售规模也实现了高增长。据数据显示，2019年上半年，在中国商品房销售额仅增长5.6%的情况下，和盛上半年的销售额为103.69亿元，增长66.30%。

事实上，尽管房地产行业的整体市场并不乐观，但和盛创展今年前八个月公布的销售数据确实表明，其业绩正朝着更高的方向发展。

根据乐居金融的统计，今年前八个月销售额有所增长。其中，3月、4月和5月累计销售增幅超过100%，3月份最高甚至达到141.8%。

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事实上，征地策略和绩效的变化在很大程度上是对调控政策的回应。

和盛创新站一直依靠城市更新的土地储备结构，导致其大部分土地集中在广州、北京、上海等一线城市。然而，随着一线城市监管的不断收紧，区域结构单一的和盛创新站也受到了很大影响。这使得有必要将目光从这些城市转移到二线和三线热点城市。

与此同时，为了加快资金回笼，和盛创展除了主要的高端项目外，还积极推动开发和交付改良的、急需的住宅产品。事实上，这些调整对和盛创展近年的销售业绩产生了立竿见影的效果。

至于未来的土地储备结构，和盛创展曾表示，将在京津冀、长三角、粤港澳大湾区中寻找经济持续增长、人口持续净流入的城市，谨慎购买住宅和商业用地，以充实集团的土地储备。

值得一提的是，和盛变化的背后是高级管理团队的变化。2018年9月1日，和盛邀请了建行广东省分行第五任CEO、原副行长Xi·容桂，年薪500万。近年来，和盛创展集团董事长朱孟依逐步将31岁的女儿朱菊蓉推上了实权职位。目前，朱菊蓉是董事会副主席兼执行副总裁。

在新的高层管理团队的领导下，和盛创展会走出更新的路线吗？