被住建部预警城市房价领涨70城 未来楼市怎么调？

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最近，像"买房开始赔钱"和"房地产投机者的冬天真的来了"这样的新闻被大肆抨击。真实情况如何？国家统计局近日发布的70个城市房价数据显示，一、二线城市房价环比增幅较上月略有下降，而三线城市房价环比增幅略有上升。其中，南宁市被住房和城乡建设部警告已超过两个月，新房价格环比大幅上涨2.3%，领先70个城市。

中信经纬客户9月19日电(王永乐)近日，“买房开始赔钱”和“炒房冬天真的来了”等消息频频传出。真实情况如何？国家统计局近日发布的70个城市房价数据显示，一、二线城市房价环比增幅较上月略有下降，而三线城市房价环比增幅略有上升。其中，南宁市被住房和城乡建设部警告已超过两个月，新房价格环比大幅上涨2.3%，领先70个城市。

70个城市的房价涨幅收窄

国家统计局网站2019年8月70个大中城市新建商品房销售价格指数截图

根据国家统计局的数据，8月份新增住房价格下降了10个城市，创下2018年4月以来的新高；20个城市的二手房价格已经连续三个月下降，这是过去两年来的第一次；只有三线城市的二手房价格较上月略有上涨。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，各地降价促销的做法在一定程度上限制了新房价格的上涨，同时也使得同比增长数据难以扩大。二手房的降温趋势一方面受新房的影响，另一方面与二手房交易市场有关。他指出，最近省会城市对学区进行了严格控制，这使得一些二手房学校的降温现象更加明显，房价进一步企稳。

诸葛房产搜索数据公司的分析师郭世英认为，由于市场监管的影响，一些房价上涨过快的城市受到了控制。7月30日，中共中央政治局会议首次强调“不能把房地产作为刺激经济的短期手段”，这反映了中央政府控制房价上涨、确保房地产稳定健康发展的决心。随后，一些热点城市出台了调控政策，以抑制房价的过度上涨。从衰退城市或平坦城市的角度来看，重庆、杭州、成都、南京等热点城市的新建或二手房价格都受到调控的影响，而且都有所下降。

南宁的房价领先70个城市，并受到住房和城乡建设部的警告

70个城市的房价数据也显示，8月份，新房和二手房的价格大多在三线城市。

8月份，新房价格环比涨幅最高的城市是南宁，涨幅达到2.3%。呼和浩特和唐山排名第二和第三，分别增长2.2%和1.9%。增幅超过1%的城市包括银川、扬州、石家庄、襄阳、昆明、济宁、宁波、武汉、包头和吉林。

二手房方面，唐山房价环比第一个月上涨了1.8%。无锡和沈阳排名第二和第三，分别增长1.7%和1.5%。增长超过1%的城市包括银川、宁波、哈尔滨、秦皇岛和济宁。从同比增幅来看，呼和浩特房价同比增幅继续位居第一，达到21.7%。

中信经纬的客户注意到，今年5月，住房和城乡建设部向南宁等城市发出了警示。

据新华网(603888)5月18日报道，为进一步落实调控城市房地产市场的主体责任，住房和城乡建设部于4月19日向6个城市发出预警提示，并向佛山、苏州、大连和南宁发出预警提示，这些城市的新建商品房和二手房价格指数在近3个月大幅上涨。

随后，5月21日和6月10日，南宁市召开了促进房地产市场健康稳定发展会议，研究探讨了南宁市房地产市场健康稳定发展存在的问题及解决办法。

据悉，根据《2019年南宁市房地产市场专项整治工作方案》的要求，从6月起，南宁市城管执法局等部门全面开展了南宁市房地产市场整治工作，重点查处和整治囤积居奇、投机倒把、非法中介、哄抬房价、变相收取购房定金或订金、偷税漏税、非法预售、超范围经营等违法违规行为，坚决打击房地产市场违法违规行为。

6月25日，南宁市城市管理综合行政执法局等部门联合召开全市房地产开发企业教育约谈会，对全市120家房地产企业进行警示约谈。

根据70个城市的价格数据，南宁市新房价格涨幅在预警月份及随后的6、7月份明显收窄。

然而，南宁楼市的“抢房”现象并未消退。《全国商报》8月6日报道称，南宁楼市仍存在“违约”和“团购费”现象。根据易居研究所发布的《中国100个城市的库存报告》，南宁的库存消化周期仅为4.4个月，与其他市场交易疲软的城市形成鲜明对比。

严跃进表示，南宁等城市的楼市政策相对宽松，他们也是本轮楼市上涨的热点城市，即西南市场的重点城市。他指出，类似城市的房价上涨过快，这也需要在以下几个方面进行积极控制，包括购房政策和购房订单。

房地产市场监管的下一步是什么？

随着房价涨幅收窄，一些房地产企业加入了降价促销大军。过去，九月和十月是卖房子的最佳时间。然而，在监管政策和资金紧缩的压力下，一些数据显示，在刚刚过去的中秋节期间，各种房地产市场的交易量持平。

据中原地产研究中心统计，中秋节首日，北京新签商品房101套，而2018年同期为309套；中秋节期间，上海共有136套、127套和177套新住宅网；广州小长假前两天，住宅网的数量分别为206套和168套；中秋节期间，深圳新建房屋成交量分别为76、89和56套，均较2018年小长假有不同程度的下降。

对于楼市“金九”没有出现的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，首先，很多城市的楼市已经开始逐渐起伏，价格调整已经开始出现逐点区域。热门城市开始逐渐衰落，购买力难以支撑市场持续上涨。其次，自2017年以来，大多数热点城市的房地产市场都完全受到价格限制。在这种情况下，房地产市场没有旺季，市场更取决于限价令是否严格。第三，热门城市再次进入了无止境销售的时代。除了相对活跃的深圳，它还包括北京、上海、杭州、南京、温州、福州等市场。除了一些只需要项目的热点地区，去受精率已经迅速下降。他判断2019年房地产市场不会出现“金九银十”。

益居研究所最近的一份报告预测，今年各地放松调控政策的可能性非常小。央行会议要求保持个人住房贷款合理适度增长，严禁违规使用消费贷款购房。目前，监管部门正在严格检查流入房地产市场的信用卡资金，包括国内房地产商和房地产相关契税等。许多银行信用卡中心降低了房地产商的交易限额，并限制了住宅和房地产代理商的信用卡交易。自6月份以来，中国首笔住房贷款的平均利率已连续三个月上升，许多住房贷款的利率也在持续上升。这些都限制了空居民增加杠杆的空间。

据报道，综合考虑这些情况，第四季度由于资金短缺，一些房企将加大推市力度，打折促销现象也将增加。居民对房地产的预期已经改变。虽然房地产企业的销售额可能会大幅增加，但交易量很难大幅增加。今年，很有可能过去的“金九银十”楼市不会出现。

光大证券(601788，诊断单元)的房地产专题报告认为，在“没有住房投机”的前提下，未来房地产政策有望继续趋紧。未来，房地产市场将整体降温，并逐渐走弱。(中信经纬应用)