万科低息债的内里乾坤

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乐居金融林振兴来自北京

3.55%！万科25亿住房租赁债券的票面利率创下新低。

9月25日上午，万科a(000002.sz)宣布，2019年第二期房屋租赁专项公司债券票面利率为3.55%，发行规模不超过25亿元(含25亿元)，发行期限为5年。其中，17.5亿元将用于公司房屋租赁项目的建设和运营，扣除发行费用后的余额将用于补充公司营运资金。

根据公告，本期债券投资的房屋租赁项目分布在北京、上海、大连、东莞和沈阳，包括重资产项目和集体土地房屋租赁项目。

根据之前的公告，该债券是万科第四次发行80亿元住房租赁专项公司债券。该债券首次发行于2018年8月9日完成，发行规模为15亿元，当前票面利率为4.05%；该债券第二次发行于2018年10月29日完成，发行规模为20亿元，当前票面利率为4.18%；该债券第三次发行于2019年2月26日完成，发行规模为20亿元人民币，当前票面利率为3.65%。

自2017年以来，随着“租购并举”、“住无投机”、“政策红利持续支持”的提出，万科、碧桂园、龙湖、恒大等房地产企业加快了在该领域的布局。与此同时，住房租赁专用债券也开始进入住房企业融资阶段。

2018年，在政策的推动下，住房企业申请特别债券迎来了一个窗口期，许多企业发行特别债券也为企业补充了流动资金。根据上海证券交易所的数据，2018年全年，首创、保利发展、和盛创展、龙光、R&F地产、幻想曲等17家房地产企业发行了房屋租赁公司债券，融资规模总计719亿元。

今年以来，随着住房企业融资渠道的缩小，住房租赁债务成为住房企业重要的融资工具。

然而，也有欢乐和悲伤。并非所有的房企都像万科一样平稳。在一系列房屋租赁债务背后，由房企和房地产基金牵头的专项房屋租赁债务被监管部门“暂停”或“终止”。例如，和盛创展集团有限公司2018年公开发行100亿元住房租赁专项公司债券“终止”。

这一次，万科不仅获准通过25亿元住房租赁债券，而且还获得了新的低息票率。与近期房企发行房屋租赁债券相比，7月30日，龙湖集团发行了20亿元的房屋租赁特别债券，最高票面利率为4.67%；5月21日，越秀地产发行15亿元住房租赁专项公司债券，利率3.83%；5月30日，杜松股份发行8亿元住房租赁专用公司债券，利率为8.5%。相比之下，万科的融资成本优势明显，低至3.55%。

中国企业资本联盟副主席白文喜认为:“房屋租赁业务一方面现金流良好，收入较销售市场更稳定，因为租赁期内租赁一般保持不变，受市场波动影响。而且行业的营销周期很小，并且有稳步上升的趋势。此外，万科的企业规模大，企业评级高，该债券的整体成本相对较低。”

根据半年度报告数据，截至2019年6月底，万科持有货币资金1438.7亿元，远高于一年内到期的短期贷款和长期负债之和666.5亿元；净负债比率为35.04%，保持了行业的低水平。稳健的财务数据使国际评级机构标准普尔、穆迪和惠誉维持了万科“bbb+”、“baa1”和“bbb+”的长期企业信用评级，评级前景“稳定”。

此外，6月28日，中国程心(亚太)信用评级有限公司维持万科长期信用评级为aag，评级前景稳定。另一方面，9月22日，中国程心国际维持了中国政府对本币债券的aaa信用评级和对外币债券的aag+信用评级，这表明万科的信用评级相当高。

该战略的联合创始人黄立冲认为，“万科被国有企业控股后，会出现一些国有成分，国有企业将在发行债券方面拥有优势。”

在大力推进住房租赁市场发展和建立房地产长效机制的背景下，有业内专家表示，住房租赁债务已经成为住房企业的主要融资方式之一。只要有合法的理由维持企业的正常运营，无论是否安排长期出租公寓，房屋租赁债务都可以化解。预计随着政策的推进，2019年住房租赁债务等住房企业融资措施将相对宽松。