“十一”不放假的售楼处

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当“金九”没有出现,“银十”预计将在很大程度上落在空时，北京的一些房地产开发商在“十一”期间迎来了他们最繁忙的一周:售楼处没有放假，并加快了对客户的开放；在开发商层面，许多房地产公司加大了对北京项目的推动力度，并高喊“特别促销”的口号；越来越多地与开发商联系在一起的渠道机构也根据这一趋势调整节奏，宣布所有员工将停止休假，并联合推出新一轮的新楼盘“特卖”。

售楼处没有假期，销售人员努力推销，这背后其实反映了北京楼市的一个残酷现实:市场的寒意没有减弱。目前，一方面，所有开发商都迫切需要加快去化学化和推广支付，热点项目仍无法逃脱“去焦虑”；另一方面，当住房需求有限时，你越能提前销售，就越能更快锁定业绩，获得销售目标实现带来的安全感。然而，从机构统计的区间交易数据来看，今年北京国庆期间网上签约的新房和二手房并不乐观，黄金周期间北京房地产市场整体表现仍相对较低。市场的寒意仍在蔓延。

项目属性:

大多数促销活动

一些正常的销售

新房净值持平，二手房下跌近40%。北京楼市“金九”的破裂让房地产业主感到“困难”。因此，之前并不乐观的“银十”，也被外界寄予了一些“额外”的期望。

虽然国庆期间旅游仍然是一些北京人和新北京人的主流选择，但住房和购房也包括在一些人的假期清单中。2019年11月国庆长假期间，“看房有礼貌，购房优惠”的促销方式无限扩大。为了加快业绩和支付速度，开发商已经尽了最大努力。

在网上，领先的房地产企业向主要搜索引擎推送新广告。以万科为例，“首推130平米精装房，万科新推‘银十’首推”的宣传几乎席卷网络。在网上，北京有很多特别促销的房地产。例如，北京徐汇集团的一个项目徐汇市在国庆假期推出了一个特别活动，口号是“十一房四赠”、“最高房价60万”。从拜访到订购，客户对应不同的“购买礼物”；继9月秋收计划推出后，天恒集团还推出了“9.30购房节”，招募了9套中的所有经纪人，其对外宣传表明“成功推荐客户，你会心存感激”。

市场上有一种声音说，对于房地产企业来说，目前融资紧缩的现实抑制了房地产企业竞标土地的动机。目前，企业已经结束了利用杠杆将风险转移到外部的发展阶段，土地收购更加依赖于内生的销售回报。因此，开发商对促销费的要求越来越迫切。

值得一提的是，并不是所有的物业都加入了特别促销。虽然很多楼盘喊着“特价促销”的口号，但北京仍有一些受欢迎的“明星楼盘”。

一家房地产企业的一位未透露姓名的营销总监今天对《北京商报》表示，他的项目没有在国庆假期期间推出打折购房等活动，这和国庆假期前一样正常。国庆假期期间，演出并不特别出色，几乎在和平时期就卖出去了。“我们的开发商在国庆假期取得的成绩都适合出售。目前，整个市场还不错。国内二线和三线城市之间的表现可能更好。一些在外工作的外国人带着钱回家度假。"

对于今年大部分售楼处假日不卖房子的情况，上述房地产企业的营销总监说:“平时怎么卖，不能搞乱节奏。”

渠道代理:

所有员工都在休假

特殊客房形式促销前台

除了在房企层面自主生产和销售第一手住房外，作为开发商销售住房的关键环节，专注于委托代理等业务的渠道代理商也度过了一个无止境的国庆假期。从北京市场来看，在开发商急于推出各种营销活动的同时，渠道机构也在尽最大努力帮助开发商售房:然而，无论规模大小，渠道机构几乎总是在大型项目的案例之间穿梭。

在渠道机构中，宣布“700人全部停止休假”的和硕取得了最出色的销售业绩。“促销，退仓”已经成为禾硕组织的活动口号。该渠道机构定位为“集房地产企业融资、咨询、销售、品牌推广和高端渠道为一体的房地产产业链综合服务平台”，在“十一”国庆假期尚未开幕之际推出“2019”。和硕女性寮屋节”活动，高呼“10天，100套，100套特殊住房，冲刺30亿”

来自和硕的官方海报显示，从9月28日到10月7日的10天时间里，当“贫困户节”启动时，和硕售出了506套住房，认购金额为28亿元人民币，接近9月份的全月水平。其中，9月28日，在“穷人家节”的第一天，通过他所代表的建筑项目认购了72套房子，单日销售额超过4亿元，创下了和硕单日销售额的新纪录。

一系列数据的背后是对寒冷市场的积极回应。现实也表明，以和硕机构为代表的大部分渠道代理商，通过停止所有员工来为“十一国庆假期”做准备，帮助开发商实现房地产去转型。从这一轮电力项目的房地产推广可以看出，渠道代理商热衷的特价房形式的推广已经领先。

《今日北京商报》记者从和硕首席分析师郭毅处了解到，该公司的上述房地产优惠活动早在国庆假期前两周就已经计划好了。至于规划原因，一是在低谷期刺激市场信心，二是为购房者提供一些实惠，三是帮助开发企业冲刺年终业绩。

“从整体市场环境来看，事实上，楼市仍然偏冷，大部分项目的来访客户转换率都处于逐渐下降的状态。去年，我们还组织了“光盘节”特别活动，这真的刺激了市场的信心，当时，市场低谷期拉了一个小高峰的营业额。就在今年，我们即将在第四季度进入这样一个关键节点。我们不知道是否应该在国庆期间做一个尴尬的活动。”郭毅表示，基于上述考虑，公司最终决定将去年“光盘节”的特价房形式的特别促销活动提前到今年的“十一国庆假期”，也就是上述的“特价房节”。

“我们知道今年的市场并不容易，开发商对性能突破的需求远高于往年。除了分阶段引爆几个重点项目外，和硕还打算尽最大努力引爆一个节点。“活动开始时，你和朔解释了活动的初衷。

买家:

营销活动刺激了看房潮

但是实际购买量很小

没有假期的售楼处和没有假期的房地产商吸引了一批想买房的人。然而，根据统计机构的统计，国庆期间楼市的交易数据远不如想象中的好。

根据诸葛寻屋数据研究中心的数据，2019年北京国庆期间，网上签约的新商住楼只有190套，创下自2014年国庆假期以来的同期新低；二手住宅蚊帐的数量只有41套，比去年减少了3套，处于历史较低水平。

上述研究中心的分析师郭世英通过对比历史国庆的成交量，总结出今年北京国庆期间网上签约新房和二手房的情况并不乐观，国庆期间北京房地产市场相对低迷。据介绍，2014-2019年国庆期间，北京新增商品住宅网数量分别为538套、442套、216套、222套、235套和190套；二手住宅蚊帐的数量分别为56、101、209、28、44和41套。

“随着观念的不断转变，大多数人会选择在国庆期间外出旅游或回家探亲，而不是简单地呆在北京买房，所以国庆期间网上签约的成交量很低。今年以来，受房地产调控持续加码的影响，买家持强烈观望态度，谨慎入市。此外，他们在国庆节期间出国旅游了。在双重因素的影响下，今年国庆期间北京的新房和二手房数量都有所下降。”郭世英分析道。

有趣的是，业内对于房地产营销有一个“不成文的共识”:市场越冷，开发商的营销伎俩就越多。然而，不可否认的是，人们创造的营销盛况也影响了需求方。除了一些真实的购房需求，巨大的促销活动也激发了一些潜在客户的购买欲望。以太和集团旗下的太和厦门湾项目(000732，诊断单元)为例，在“十一”国庆期间，启动了“国庆购物嘉年华”，在此期间，20万人在7天内登岛，象山半岛会展中心接待了3万多组游客。

但对于消费者来说，无论是继续观望还是果断“上车”，除了被密集的房地产邀请所带来的紧迫感所触动外，它仍然是价格导向的。正如一位在房地产行业工作多年的业内人士所说，“如果降价，奖励到位，销售量就会出来。”在这次为期一周的房地产促销活动中，买房和卖房之间的博弈都围绕着价格展开。

值得一提的是，“十一黄金周”的称号似乎已经成为过去，随着国庆期间房地产市场的人气下降。

“事实上，房地产市场没有黄金周。当环境炎热时，几周是黄金周；大环境是寒冷的，它在任何一个星期都不起作用。”一位业内人士告诉《今日北京商报》记者。

在业内人士看来，就像股市一样，当房地产市场好转时，市场就会蜂拥而至；当市场不景气时，越没有人关心和逃离市场。目前，房地产市场的寒意仍在蔓延。