库存达峰值 北京限竞房土地供应持续增加

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到目前为止，北京有限竞争房屋的签约数量已达到20589套，超过20000套。与此同时，北京土地市场已经以有限的竞争售出了100多块土地，而且数量还在增加。随着供应量持续上升，北京限制竞争房屋的库存已达到历史峰值。据业内人士透露，未来北京的新房供应将主要限于竞争性住房，项目淘汰率将继续分化。地块的位置、开发商的资质和配套设施的建设将是区分有限竞争住房项目优劣的主要因素。

项目交易差异

据中原地产数据显示，截至目前，北京有限竞争房源进入市场已超过14个月，签约的有限竞争房源总数达到20589套，突破20000套大关。与此同时，有限竞争室的供应量达到46，600套，库存达到历史最高值。从月度网上签约数据来看，近几个月一直处于较高水平，但与供应量相比，库存仍处于积压状态。连续14个月，有限竞争室的供应超过合同。

据中原地产介绍，北京有限竞争室已于2018年6月10日进入市场。目前，市场上有63个有限竞争室项目，市场上共有100个有限竞争室，共有46，618个住房单元。根据交易数量，网上签约完成率为44.2%。其中，已完成网上签约的有限竞争室总面积为218万平方米，平均网上签约价格为48821元/平方米。

从已进入市场的有限竞争房屋的销售情况来看，项目之间的淘汰率存在严重差异。中原地产首席分析师张大伟指出，少数优秀项目签约相对活跃，多数项目淘汰率存在问题。市场上有一个明显的28年现象，20%的项目占销售额的80%以上。随着大量郊区项目进入市场，预计限制竞争室的去竞争问题仍将很大。

10月15日，《中国证券报》记者走访了大兴区几个知名的限价房项目，发现限价房项目淘汰率低主要与位置有关。大多数销售差的房子交通不便，缺乏配套设施。一些有限的竞赛室项目距离最近的地铁站超过5公里。

以大兴区庞各庄附近的有限竞争住宅项目为例。该项目于2018年10月开业，房地产已经封顶，但仍在大力推广。项目附近没有地铁，住宅区有开发商的班车。据销售人员说，大多数在这里买房的人主要是为了提高需求。毕竟，单价很低，所以你可以选择合适的公寓类型。也许地铁将来会通过。

《中国证券报》记者走访发现，大兴区大部分限制竞争住房项目主要是大型公寓，由于不符合“非普通住宅”标准，对购房者的首付款和贷款资格要求较高。这也是去化学困难的一个主要原因。

“在大多数项目中，小型公寓在开盘时就被卖掉了，而空.许多开发商不愿意出售小型公寓。如果你不想买，可以买特别的房间。“一些开发商在‘11’期间推出了几个特别的房间，但抢购的顾客基本上都排了很长时间的队。”一名中介销售人员告诉《中国证券报》记者。

“如果把它改造成普通的房子，许多两居室的房子一推出空.就会遭到抢劫”一名房地产销售员告诉《中国证券报》记者。为了与销售相匹配，许多房地产在销售时将房价总额分解，一部分是住宅费用，另一部分是精装修费用。

二手房的排水

难以消除有限竞争空间的原因与二手房的更大选择性和买家的流失有关。“二手房基本上是成熟的社区，配套设施优势明显。特别是在学区和医疗保健方面，这些领域仅限于竞争。”许多内部人士告诉《中国证券报》记者。

根据几家房地产机构的数据，自2019年“金九”以来，北京二手房市场的整体价格有所下降，尤其是接近有限竞争房屋总价格的房屋。二手房降价对消除限制性竞争房屋有很大影响。

以大兴区为例，那里有许多限制竞争的住宅项目，2014年后，围绕许多限制竞争的住宅项目，有二手房项目进入市场。大多数开发商都是知名开发商，如保利、万科、龙湖和首开。与目前进入市场的限制竞争的住宅项目相比，工程质量和物业管理是无法区分的。

“这些新建住宅项目最大的问题是原值低于五年。如果首付比例不够，税率就更高。但是如果是两套改进的，首付比例就很高。从这个角度来看，这些新的住房项目是一个很好的选择。毕竟，由于有限的竞争房间的价格是有限的，它们大多是空白的房子，可能需要两年左右的时间真正占用装修时间。算上时间成本，买套新房子更好。”一名中介销售人员告诉《中国证券报》记者。

张大伟表示，2019年春季楼市之后，房价开始从点到面调整，热点城市逐渐下降。此外，北京的贷款政策很严格，但非普通住房的标准太低，所以市场买家基本上是按非普通住房首付，第二套首付比例需要80%。如果信贷政策没有大的变化，北京房地产市场很难大幅波动。随着有限竞争房屋供应量的不断增加，现有二手房将继续与有限竞争房屋竞争。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进表示，2019年楼市小春过后，许多领域出现市场降温，这与短期内金融和信贷政策的调整有关。商业银行受益于存款准备金率下调政策，空放松了贷款政策，这对房地产业产生了一定的积极影响。但总体而言，房地产信贷政策仍然稳定。从公积金政策的变化来看，无锡、呼和浩特等城市今年都收紧了，而扬州、厦门、汕头等城市则放松了。宽松的城市将有利于首次购房者，但对那些需要换房的人影响较小。

土地供应继续增加

根据北京市规划和自然资源委员会的网站信息，10月15日，北京出售了三块竞争有限的住宅用地。地块位于大兴区黄村镇马家桥镇孙村和大兴区九宫东站。三个地块的商品房需要执行90/70政策，并以限定价格出售。此外，所有三个地块都是支持幼儿园教育的土地。从参与企业来看，九宫地块有16家企业参与了10次投标，孙村地块有7家企业参与了5次投标，马家桥地块有1次投标。

《中国证券报》记者梳理后发现，将10月15日的3个案例和即将拍卖的2个案例叠加起来，今年北京总共将出售105块竞争房屋有限的住宅用地。从地理位置上看，大兴区和亦庄区出售的地块多达28块，大兴区已成为北京竞争有限的住房市场的红海。

从参与征地的企业来看，在限制性竞争室内参与征地的民营企业数量明显减少，财团征地现象更加突出。以亦庄老宫地块为例，在参与投标的房地产企业中，“电力建设+京能”、“融创+南昌市政”、“金茂+世茂+CCCC”、“首开+保利”、“中铁房地产+建设”均以联合体方式参与投标。

对此，诸葛的一位找房子分析师郭世英告诉《中国证券报》(china securities journal)，许多进入北京市场的有限竞争住宅项目都是通过一个财团获得土地的。一方面，它可以增加土地收购的概率；另一方面，它具有后期运营和销售的双重优势。此外，如果拆迁率低于预期，单个房地产企业的财务压力将相应减少。