8年新高!北京住宅市场库存超7万套 限竞房销售率仅43% 什么信号？

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近年来，随着新建住宅供应量的增加，特别是有限竞争住宅的井喷，北京住宅的存量不断积累。

据研究机构统计，截至10月21日，北京普通住宅包括别墅(含有限竞争房，不含共有产权)的总存量超过7万套，为北京楼市近8年来的最高纪录。其中，有限竞争室是主要供应力量，但从2018年6月第一批项目上市到2019年9月，北京上市的有限竞争室项目累计销售率仅为43.24%。此外，大多数进入市场的项目都遭受了损失。(注:限定竞争房是指以“限定价格和竞争价格”的土地出让方式生产的商品房，该商品房未来上市销售价格在土地出让时提前锁定。(

据业内人士透露，北京市有限竞争房屋的供应分布明显集中，一些供应井喷的地区已经经历了价格调整。由于大部分土地的地价明显降低，预计损失可能会减少，但整体市场的激烈竞争是不可避免的。

有限竞争室的库存达到新高，销售率仅为40%

北京市住房和城乡建设委员会日前发布的统计数据显示，截至10月21日，8月份和9月份分别有17个和12个新建住宅项目获得预售许可证，5个新建住宅项目获得预售许可证。今年以来，除了1月和2月分别只有2个和4个外，从3月到9月，新建住宅项目保持了两位数的月度认证速度。

今年以来，北京新建住房市场的供给已经爆满，尤其是有限竞争住房成为市场的主力军。但是，从交易情况来看，拆建压力仍然比较大。

据中原地产研究中心统计，截至10月21日，2019年北京新增别墅32，924套(含无共有产权的限定竞争用房)，超过2016年全年(27，145套)和2017年全年(23，768套)。新增供应量，但交易量为29，195套，虽然已经超过2017年(214，660套，

尽管今年新建住宅市场的成交量有所增加，但由于供应的井喷，库存一直在积累。截至10月21日，北京包括别墅在内的普通住宅(包括非共有产权的有限竞争住宅)总存量超过7万套，为近8年来北京楼市的最高纪录，比目前楼市调控前的4万套增加了3万套，增幅为75.8%。

“有限的竞争空间是过去两年北京房地产市场库存激增的主要原因。”中原地产首席分析师张大伟告诉《中国报》记者，从房地产市场的数据来看，截至10月21日，北京总共供应了7.8万套新房，其中4.76万套为有限竞争房，占整个市场供应量的61%。从交易情况来看，迄今为止，仅签约了21，100套有限竞争室，即库存积压高达26，400套，创下新纪录。

由于要供应大量的房屋，自2018年6月10日第一批限制竞争的房屋项目投入市场以来，项目的整体拆除工作已经持续了一年半的时间。虽然有一些热销案例，但销售缓慢是一个普遍现象。

根据和硕的统计，从2018年6月到2019年9月，北京共列出了62个限制竞争的住房项目，提供了45，698个限制竞争的住房单元。共签约60个项目，签约19，760套，销售率仅为43.24%。9月份，北京共有1336套51个比赛限制房间签约，比8月份下降了21%。

除了限售房的井喷供应外，张大伟认为，北京楼市库存严重积压的主要原因还与严格的信贷政策有关。“目前，在北京新建住宅的存量中，按照现有的普通住宅标准，大部分限制竞争住宅是非普通住宅，平均签约金额为530万元。基本上，首付必须按照第一套房的40%和第二套房的80%来计算。这使得整个北京市场陷入困境。”他说。

进入市场的80%的房子都亏损了，一些地区正在酝酿价格战？

北京房地产市场的巨大库存压力对开发商的资金链提出了更高的挑战。

据张大伟统计，自2017年以来，北京已有103宗有限竞争房屋的土地交易。其中，商品房底价与限价的最低差价仅为6300元/平方米，最高差价超过30000元/平方米，仅有38个地块的差价超过20000元/平方米。这些交易大多发生在2018年第四季度之后，而在2017年获得高地价土地的大多数其他项目已经亏损。

“在已经进入市场的66个地块中(有多个地块的项目)，有46个地块的差价在2万元以下，只有8个售完的项目基本上能赚钱，另外4个基本上有保障。总体而言，在北京的有限竞争空间市场，80%进入市场的项目都在亏损。”张大伟告诉经纪公司中国记者，即使它在未来很快售罄，根据销售周期，它只能减少损失。

为了加速转型，开发商也对产品和价格进行了调整。

和硕首席分析师郭毅告诉中国券商记者，从目前有限的竞争空间本身来看，开发商的成本投入正在增加。除了销售周期延长造成的财务成本外，一些精装书的成本，包括一些绿色和智能成本，正在上升。同时，必须减去价格，以实现相对较好的去转换。因此，从这些方面来看，开发商有可能根据自己的需求在成本和利润之间做出相应的价格调整。

北京有限竞争房的供应量不仅大，而且明显聚集，主要集中在大兴、亦庄、青龙湖等地区。然而，那些地理位置偏远、交通不便、产品同质、配套设施不完善的项目面临着巨大的压力，一些供应井喷的地区已经经历了价格调整。

中国券商记者了解到，“十一五”期间，北京许多房地产企业推出了一批特价房，有些特价房甚至降价100多万元。北京的一家中介机构也与许多开发商合作，在十运会上推出了100间特价房。

“在有限竞争的市场中，除少数项目外，有些项目的价格比销售限价降低了10-15%，有些地区甚至降低了20%以上。”张大伟告诉经纪公司中国记者，这些地区的后续供应仍在增加，或者价格战正在酝酿。

然而，在郭毅看来，所谓的“价格战”并不像看上去那么明显，但它确实存在，让房企调整自己的价格预期。一些开发商可能判断市场的开盘价低于征地时的销售限价，但这不能称为降价。土地储备部门只限定商品房价格的上限，不限定下限。住宅企业可以根据自己的成本收益率和对市场价格的判断做出合理的判断。

她认为，由于新房供应规模相对较大，库存压力客观存在。然而，从今年北京新建住宅市场的成交情况来看，已经达到2016年调控以来的三年高点，这表明开发商在产品和价格方面的营销手段确实在拉动市场需求方面取得了显著成效。

受整体库存积压的影响，房企在收购土地时越来越谨慎。最近，北京很多地块都是以底价出售的，相对热门地块的溢价并没有超出市场预期。

张大伟认为，未来重新进入市场的有限竞争住宅项目的损失可能会减少，因为大部分土地的地价明显降低，但有限竞争住宅市场的激烈竞争是不可避免的。