豪宅市场热度不减 深圳楼市压轴戏登台

本篇文章2402字，读完约6分钟

深圳的新住宅市场已经变得活跃起来，许多新项目已经进入市场，包括一些售价10万英镑以上的豪华项目。在深圳市场，这些每平方米价格超过10万元的豪宅项目一直是市场的风向标。在房地产调控力度不断加大的背景下，深圳豪宅推出的时机不仅考验着市场，也考验着房地产企业。

最近几个月，深圳的新住宅市场变得活跃起来，许多新项目进入了市场，包括一些价格为“10万元以上”的豪华住宅项目。在深圳市场，这些每平方米价格超过10万元的豪宅项目一直是市场的风向标。在房地产调控力度不断加大的背景下，深圳豪宅推出的时机不仅考验着市场，也考验着房地产企业。

豪宅到底有多热:还有诸如茶费之类的虚假陈述

“买就是赚！”房地产经纪人刘经理不断重复这句话。他主要从事福田香米湖地区的房地产业务。他最近一直给客户打电话，他总是以高度的市场调查谈论新网站。

近日，官方微信公众账户“深野中城”公布了深野中城(一期)住宅销售计划，将出售2号楼和3号楼的192套房。申晔中城一期(住宅)的平均价格约为每平方米13.1万元。其中，包括复式的最高备案单价约为每平方米19.7万元，不包括复式的最低备案单价约为每平方米10.8万元。此次出售的住宅总价格区间为1508.8万元至7787.7万元，包括复式住宅。据悉，该项目选房将通过网上“诚信登记”、“公证摇号选房”和网下“公证选房”进行。值得注意的是，数据的提交时间为10月22日至26日，首先需要支付500万元人民币。

《证券时报》记者发现，深野中城周边的大部分二手房价格都超过了每平方米10万元。例如，东海花园二期的平均上市价格已经超过每平方米13万元，水榭花都的平均上市价格已经达到每平方米17万元。此前，深圳中冶市曾推出了一批商品房，市场公开信息显示，平均售价约为每平方米11万元。在深野市中心的营销中心外，虽然只是提交数据的第一天，但一些购房者已经在门口咨询了相关信息。

由于价格等于甚至低于周边同学区的二手房，深圳中城的住宅项目一直是房地产市场关注的焦点，这可以从“饮茶费”等虚假陈述中看出。此前，市场曾传出消息称，支付高额“茶费”可以提前买房。对此，“深工业中城”曾通过官方微信号发布声明，称网上支付茶叶可以“提前选择”和“打折”，这些都是虚假的声明。申野中成将配合相关执法部门调查取证，并追究相关人员的法律责任。同时，欢迎客户监督和举报。

深野中城之所以担心，是因为它从转售到租赁再到转租。2017年，“租卖并举”的东风吹遍了深圳市场。在与政府合作开发出租房、新的商业布局和豪宅限价的背景下，深圳的长期租赁公寓开始爆炸式增长，深圳市场也经历了多个品牌的长期租赁公寓之间的竞争。公开信息显示，2017年底，深野召开了长期租赁公寓产品分享会，一次发布了多条长期租赁公寓产品线；同样在这次分享会上，申野集团宣布申野市中心的所有420套公寓将被改造成长期租赁公寓，预计将于2020年投入运营。然而，今年9月，“深野中城”发表声明称，作为深圳的市场化国有企业，公司根据市场变化和集团战略升级，灵活及时地调整了经营计划，预计将该项目的住宅楼投放市场销售。

天空调查显示，深野中成是深圳国有企业深野集团成员单位深圳农业科技集团的全资子公司。此前，深圳控股(香港股票00604)在今年8月公布了未经审计的合约销售数据。公告显示，8月份集团合同销售额约为3.03亿元，同比下降28.9%，同比下降35.7%。一些分析师表示，开发商要么希望加快资本要素的流动，平衡收入比例和结构，要么赶上楼市销售的“黄金时期”，即使楼市调控尚未放松。

并非所有的新房子都受欢迎

就在去年，深圳市场上的许多豪华住宅项目不得不支付超过100万元人民币以示认可或诚意，但这些项目的销售非常火爆。由于开盘价明显低于周围的二手房，一些项目当天就售罄。

除了米香福田湖，南山后海和深圳湾也是深圳主要的豪华住宅区。一些房地产经纪人告诉记者，这里的房价一直在稳步上涨。以于恒滨城二期为例，今年年初二手房的上市价格还不到20万元/平方米，现在一些业主的上市价格已经超过了24万元/平方米。在深圳湾区，有中介向记者出售一手街商铺，单价从每平方米13万元到22万元不等，而楼上豪宅的平均价格不到每平方米17万元。事实上，商店比房子便宜有很多原因。然而，据中介经理介绍，深圳仍然不缺乏购买力，尤其是豪宅。然而，大多数投资者仍想购买住宅产品，希望等待它们升值。

根据最新发布的数据，9月份新建商品房销售价格环比小幅上涨，二手房销售价格基本持平。深圳的新房和二手房价格均领先于一线城市。最近，深圳市场的新住房项目已经加速进入市场。根据深圳中原研究中心的数据，仅在9月份，深圳新建住宅市场共有16个项目进入市场，但在9个住宅项目中，整体开盘价下降了约28.5%，低于上月。9月份，没有一个项目通过政府公证来选择房屋。

记者还发现，在深圳众多新建住房项目中，一些位于核心区的项目配套设施较好。虽然价格较高，但交易情况往往好于一些价格较低但位置相对偏远的新住房项目。米德兰房地产全国研究中心主任何倩如表示，豪华住宅市场的趋势与普通住宅市场的趋势大体不同。当房地产市场上涨时，豪华住宅的增长将比普通住宅的增长更为明显；当市场下跌时，豪华住宅的跌幅将大于普通住宅。2019年，深圳整体楼市处于稳定发展状态，但今年一些区位好、质量好的项目价格涨幅也非常明显。

如今，深圳许多过去的“王迪”项目已经变成了豪华住宅，许多新的住宅项目也准备进入市场，其中有许多价格为“10万元以上”的豪华住宅项目。可以说，深圳楼市的“压轴戏”将在年底正式上演。然而，大多数项目进入市场可能仍然面临不小的考验。易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，房企的资金链压力正在加大，征地策略趋于保守。进入“王迪”和豪华住宅项目市场的关键，是看一看房地产市场的周期，避开市场降温或调控升级的时间。