直击限购松绑传闻中的燕郊：传闻已成开发商销售手段

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“定向放松限购”的消息让沉寂已久的燕郊楼市似乎又“热”了起来，但看似热的背后却有很多水。《今日北京商报》记者本周的调查发现，燕郊“定向放松限购”的消息尚未正式公布，但当地许多房地产商已将其作为一种“促销”手段，鼓励买家尽快进场。燕郊售楼处的多名销售人员表示，在近三年楼市限购压力较大的情况下，放宽限购已成为一种趋势。有这么多房子，后期的价格上涨是可以想象的。另一位销售人员表示，一些开发商已经停止出售现有房屋，并准备提价，因此他们应该在政策出台前抓住"低价"房屋的机会。

自2017年购买以来，燕郊的房价已经跌落悬崖。如果“定向放松限购”得以实施，燕郊楼市能否迎来“第二个春天”？对此，一些分析人士认为，根据政策内容，“定向放松和限购”只是针对新的住房市场。目前，燕郊的新房并不多，但燕郊的二手房市场却完全没有从这项政策中受益。燕郊的二手房市场是新房的几倍。即使在“定向放松和限购”之后，燕郊房地产市场也难以受益。

属于外国客户的“谣言”

10月18日晚，网上有报道称，三和住建局组织了一次商品房销售会议。在燕郊以省属单位、大学、医院或燕郊高新区名义引进的所有员工(不限户籍)，在燕郊(包括三河市)无住房，可在燕郊购买新的商品房(即一手或新房)。

《今日北京商报》记者立即联系了上述监管机构，工作人员回应称"根本没有这回事，消息是假的，一切都以官方标准为准"。

然而，房地产销售人员却利用谣言作为"促销"的手段，鼓励购房者尽快进场。

“放开限购政策尚未实施，但这是时间问题。”燕郊售楼处的多名销售人员告诉记者，虽然燕郊放松限购的政策尚未正式出台，但在近三年楼市限购压力很大的情况下，放松限购已经成为一种趋势，而且房子太多，后期价格可能会上涨。

另一位销售人员表示，目前，一些开发商已经停止了以"提价"为算盘出售现房的做法，因此要想抓住现房不卖已经太晚了。

我不知道这是不是受楼市冷的影响，或者是上面提到的销售人员说他们不愿意卖房子，记者也发现目前燕郊的新建住宅项目不多，而且大部分都是商品房。“限购政策太死了。只有商品房，北京和其他外国买家有资格购买。”一位商品房销售人员说，燕郊的买家大多是“北票人”。虽然商品房项目与住宅项目相比没有优势，但它们更便宜，不需要购买资格。

在被称为燕郊“销售街”的靖宇街上，一排排的售楼处也展示了这个小镇的繁华和繁华。如今，昔日的繁荣已不复存在，大多数售楼处都已关门上锁，这是一片萧条景象。“燕郊的限购是时候放松了，否则就没有食物了。”一位房地产销售人员告诉记者，虽然放宽限购政策仍在"浮动"，但看房的人已经采取了行动。今天，来看房子的人数是原来的几倍，一次销售应该带来几组顾客。记者在现场还看到，有不少管家前来咨询。一些之前不愿再次探索市场的管家，以及一些在听到限购政策放松后前来核实消息的管家，已经沉寂了很长时间的燕郊楼市似乎又“热”了起来。

“无论政策如何变化，都与我无关。因为燕郊的房价是几万，所以我打消了买房的念头。”在一家小吃店，在店里出生和长大的燕郊人主张，主人应该和记者谈谈买房的事。张师傅说:“照现在的收入水平，燕郊的土人大多买不起新房。不管政策有多宽松，只要价格不下跌，与燕郊本地人就没什么关系，这属于北京等外国买家的政策。”

二手房问题容易进入，也难进入

"有点常识的人都知道这是谣言。"中原地产首席分析师张大伟表示，燕郊是中国唯一的一个城市，行政级别是乡镇，但城市规模相当于三线城市，房价高于大多数二线城市。然而，与一线和二线城市不同，燕郊的行政级别太低，没有政策发布机构。历史上，没有记录表明燕郊只有一个镇出台了楼市政策，所有的楼市政策都是由管委会或三河市出台的。

另据分析，无论上述消息能否落实，目前燕郊的新房并不多，数倍于新房的燕郊二手房市场根本没有从上述政策中受益。即使在“定向放松和限购”之后，燕郊房地产市场也不太好。

燕郊的一位中介今天告诉《北京商报》，“定向放松限购”只针对新建住宅市场，对燕郊的二手房市场没有影响。目前，燕郊的二手房数量多于新房，价格远低于新房。即使是特别好的地段也不可能与新房子竞争。“也许燕郊的二手房太多了，所以价格没有上涨，但如果你有资格购买，现在是在燕郊开始二手房的好时机。”中介向记者推荐。

事实上，对燕郊二手房市场感受最深的是那些曾经的“炒房者”。限购令出台后，一方面，房地产投机者手中的房价被压低，另一方面，在“实现”的道路上设置了许多障碍。一些房地产投机者表示，自2017年购买以来，燕郊的房价已跌入谷底，目前持有的房屋总价已被“拦腰斩断”，不到原价的一半。房子很难卖，也不愿意卖，这是最痛苦的。

值得一提的是，《今日北京商报》记者在访问期间也遇到了另一个场景。一些房主在听到放宽限购政策后，认为“不愿出售和提价”。虽然中介人员一再强调，政策的实施与二手房市场无关，但房主表示，“如果有一个，就会有两个。如果有一个开始，以后会有困难吗？”即使你不能盈利，你也不能损失太多。等着瞧。“。

虽然中介不同意上述观点，但他也表示燕郊的地理位置距离北京的副中心只有一条河，与北京周边其他地区相比优势明显。目前，燕郊的二手房价格几乎已经下降到13000元/平方米左右，燕郊的二手房价格已经触底，未来只会越来越好。

局部松弛的存在合理性

在房地产限购的高压下，燕郊楼市持续低迷。根据诸葛的找房子数据，燕郊的新房均价最近一直在下降，从今年2月的2.1万元/平方米下降到9月的1.6万元/平方米，月交易量大多是两位数。

“受燕郊市场低迷的影响，‘谣言’政策确实变成了现实。”和硕研究院首席分析师郭毅告诉《今日北京商报》记者，今年以来，燕郊的许多土地已经上市出售，住宅用地的出让速度明显加快。如果燕郊不放松商品房政策，新出让的土地很可能会受到市场的冷遇。

在郭毅看来，“政策放松”往往是刺激房地产市场的最佳方式。然而，在“没有炒房”的背景下，燕郊全面放开限购的可能性几乎为零。允许在一定范围内放宽购买限制。一方面，它可以缓解燕郊新房市场的销售压力，另一方面，它可以确保那里的房价不会出现强劲反弹。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，燕郊的房价已经挤出了“泡沫”，处于相对稳定的状态，条件宽松。从整个市场来看，局部放松的取向也很明显。

至于《回报》中“定向放宽购买限制”的内容，其对迁入北京市中心支行的干部职工的政策制定也与许多地方出台的人才引进政策相似。人才引进政策变相“放松”了房地产限购政策，这使得房地产市场部分放松成为可能。据张大伟介绍，自9月份以来，地方人才政策频繁出台，30多个城市出台了各种人才引进政策。全年，全国150多个城市在2019年出台了各种人才政策，比2018年同期增长40%。

目前，虽然燕郊“定向放松限购”的政策是合理的，但谣言终究是谣言。在这方面，张大伟还强调，燕郊是全国房地产市场的一个样本，也是北京的一个领先指标。燕郊炒作基本上代表着市场应该在酝酿和升温。现在看来，2018年第四季度酝酿的燕郊社保互认和人才政策又被炒作了，这可能代表着市场正在酝酿另一个小阳春。