楼市双向调控，应循“大”同“小”异

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10月23日，中国社会科学院财经研究所发布了《中国住房市场发展月度分析报告》。报告显示，核心城市整体房价已由上涨转为下跌，二手房成交量持续下降，一线城市整体略有下降，北京房价下降相对较快。

今年的“金九银十”有点不同。核心城市逐渐“退烧”，许多城市在城市政策的控制思想下，暗暗下大力气，反复行动。据研究机构统计，9月份，全国房地产调控政策共出台48次。过去一周，南京、天津、燕郊和三亚以人才结算的名义，调整了房地产市场的“限购”。

当地政府急于尝试，这从昨晚菏泽取消限购订单就可以看出。作为房地产业的无名小卒，菏泽的做法很快吸引了广州的效仿，引发了市场投机。长期以来，不同于一线城市的是，供大于求，还有大量像菏泽这样的四线城市。在“房无投机”的背景下，两个不同的房地产市场产生了“大”和“小”的不同需求。

当前房地产政策的基调仍然是保持市场稳定，稳定的内涵是既不会出现大幅上涨，也不会出现大幅下跌。在国家层面，避免房地产市场暴涨的底线并没有改变，因此即使经济增长面临内部压力和外部不确定性，也不能构成房地产政策全面放松的理由。如果市场过热，甚至局部过热，就会导致中央调控政策过重。

从地方层面来看，与中央政府相比，地方政府更有动力放松调控，对房地产市场崩溃的风险更加警惕。房地产作为国民经济的支柱产业，有着庞大的购房群体和“六个钱包”堆积的巨额家庭债务作为后盾，房价的暴跌无异于从底层拉工资，因此有必要对“一城一策”的具体问题进行分析。

在急剧上升和下降的两条底线之间，国家应该是“稳定的”，地方应该是“有活力的”。调控的大方向不变，小细节灵活，确保楼市不过热不过冷，这是楼市双向调控的空时期，也是未来政策的常态。对地方政府而言，给予地方房地产市场一定程度的自主权并不等于纵容土地财政依赖，也不等于鼓励房价任意上涨。仍然要警惕非理性需求带来的盲目增长，避免一些城市打着吸引人才的旗号，变相炒作房价。

从长远来看，最重要的是供需平衡，最有力的工具是长效机制的构建。在长效机制的工具箱中，应该包括一系列涉及土地、金融、税收等的长期稳定的制度建设。，而不是政府短期行政力量对市场的干预，这是不容易随意压制或刺激的。以供给面结构改革为重点，通过发展租赁市场和共有产权房，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。让需求在一定时期内平稳释放，使供给弹性接近需求变化。

过去几十年的发展决定了中国房地产市场的特殊性和复杂性。房地产引领潮流，带动全身。没有“特效药”可以在一夜之间监管房地产市场，长期机制也不可能在短期内成熟。这将是一个长期的、系统的工程，是一个渐进的过程，需要在不同的时期进行探索，逐步成熟。