纠偏“被豪宅” 深圳松绑普宅标准

一线城市的普通住宅标准受到了急需的顾客的批评，最终打破了僵局。

11月11日，深圳市住房和城乡建设局宣布调整普通住房标准:容积率1.0以上、单栋建筑面积144平方米以下的住房为“普通住房”，可免征增值税两年。此次调整最大的“亮点”是取消了相对滞后的价格标准，避免了因标准调整不能及时跟上市场波动而导致的“被豪宅占据”或“调控频繁调整”的尴尬。

在这方面，只需购房者和从业者非常欢迎，但也有报道称，在第二天上述标准调整后，一些小企业主坐在地上，开始交易时的价格，并增加超过税收优惠。在这方面，更多业内人士认为，目前深圳市场价格处于上行区间，主要是因为“调控放松预期”的炒作，因此价格上涨不能归咎于普通住房标准的调整。从长远来看，取消普通住宅标准中的“价格限制”更有利于避免因频繁调整或调整滞后而导致的市场预期波动，而只是需要顾客“被豪宅所占据”。深圳的启动也将为其他标准落后的一线城市提供借鉴。

取消滞后价格标准

深圳此前实施的普通房屋鉴定标准于2015年9月颁布实施。根据规定，深圳10个区除了满足容积率和面积要求外，还制定了价格标准:罗湖区每套总价为390万元；福田区每套总价为470万元；南山区每套总价为490万元；盐田区每套总价为330万元；宝安区每套总价为360万元；龙华新区每套总价320万元；龙岗区每套总价为280万元；光明新区每套总价为250万元；平山新区每套总价200万元；大鹏新区每套的总价是230万元。如果这个地区的住房总价格超过上述价格标准，它将被视为“豪宅”。

四年多来，深圳的房地产市场发生了巨大的变化。商品房的价格一直在上涨，而鉴别普通房屋的标准却被大多数只需要普通房屋的消费者所唾弃。根据深圳中原房地产研究中心发布的数据，2019年10月，深圳二手房平均价格为54551元/平方米，其中罗湖区的平均价格为60207元/平方米。按照罗湖区390万元是“豪宅”的定义标准，65平方米左右的房子就够“豪宅”的门槛了。

“新的普宅认证标准出台后，最直接的受益者就是那些需要它的买家。对于那些只需购买自有住房的客户，基本上可以节省20万元左右的成本。”诸葛房产搜索数据研究中心的郭世英分析说，如果建筑面积比大于1.0，建筑面积小于144平方米，两年内可以免征增值税。这意味着深圳大部分二手房交易将减少5%。

政策出台时，深圳市住房和城乡建设局也表示，随着房地产市场形势的变化，以往的普通住房标准与居民的合理住房需求不相匹配。目前，市场上大量的中小型房屋交易需要缴纳增值税，这无疑增加了只需购买房屋的普通家庭的负担。调整普通住房标准将有助于更多的家庭享受税收优惠政策，降低住房成本，满足合理的住房需求。

买家呼吁北京和上海跟上步伐

事实上，不仅深圳，其他一线城市都在呼吁调整普通住宅标准。以北京市为例，现行普通房屋鉴定标准于2014年制定发布，之前每三年调整一次，相当于房地产调控周期。

根据北京市现行普通住宅建筑的认定标准:一是满足1.0以上(含)的住宅小区建筑面积比例和140平方米以下(含)的单体建筑面积比例；其次，单价不超过最高价，或者总价不超过最高价，并且单价和总价可以满足其中之一。

具体最高价格标准为:五环路单价39600元/平方米，总价468万元/套；五环路至六环路单价为31680元/平方米，总价为374万元/套；六环路外，单价23760元/平方米，总价281万元/套。也就是说，如果满足容积率和单体建筑面积，该房屋的单价或总价在上述价格范围内，则可以认定为普通房屋。

中原地产首席分析师张大伟表示，北京100家商品房中有86家被认定为“豪宅”。目前，北京有4600套普通住房(不包括五环路)，其中3700套在六环路以外。

根据综合数据，截至11月7日，北京六环路外共售出9235套，其中5500多套为“豪宅”，这意味着超过60%的房屋被认定为“豪宅”。五环路和六环路之间共出售了16，370套住房，其中只有885套是普通住房，这意味着五环路和六环路之间的住房中有95%是“豪华住房”，这些住房占市场供应和竣工的大部分。

就市场而言，2015-2016年房价上涨后，北京实施的普通住房标准与当前市场的实际情况相差甚远。“根据目前的单价计算，北京基本上不可能有符合标准的项目。也就是说，除非二手房存在欺诈、避税和阴阳合同，否则北京90%以上的房子都是“豪宅”

同样是一线城市的上海也面临着同样的情况，上海普通房屋的鉴定标准也在2014年进行了更新。2014年11月，上海市住房保障和房屋管理局在官方网站上发布了《关于调整普通住房标准的通知》。根据通知，如果低于同等级土地上房屋平均成交价格的1.44倍，位于内环路以内的低于450万元/套，位于内环路和外环路之间的低于310万元/套，位于外环路以外的低于230万元/套，则视为普通房屋。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，许多城市需要调整普通住房的标准，一般来说，根据房地产周期，每三年需要调整一次。这次深圳的政策内容也是受全国许多城市的“有教育意义”的推动，即在后续工作中，要根据城市的房价和对普通住房的需求，积极调整普通住房的标准，让更多的人享受到优惠政策。

对“监管和放松”的担忧

但监管者也有他们自己的担忧。

对于购房者来说，普通住房标准的调整不仅会带来一定的免税优惠，还会体现在首付款上。据了解，普通住宅与非普通住宅在税费方面存在显著差异，包括契税、印花税和土地增值税，以及二手房交易的营业税。更重要的是，在购买阶段，贷款比率会低得多。以北京为例，根据北京市现行政策规定，首套普通住房首付比例不低于35%，首套非普通住房首付比例不低于40%；普通住宅和非普通住宅的首付款比例分别不低于60%和80%。普通房和非普通房的首付款差异将直接影响到购房者前期需要准备的资金数额。目前，当流动性监管收紧时，这种释放将不可避免地被解释为“放松监管”。

据媒体报道，在普通住房新标准实施后，深圳许多当地业主借此机会提高了二手房的上市价格。例如，山雨海花园一套4室2厅，建筑面积约117平方米，在15秒内两次暴涨，上市价格从原来的1060万元提高到1110万元，共增加50万元。

“税费政策通常会对市场交易产生直接影响。这一政策显然已经出台，因此它将客观上刺激一些交易需求。”严跃进表示，无论是购买新房还是二手房，由于这些政策的直接或间接影响，交易量都会上升。此外，这种政策客观上减轻了购房的压力，最近一些购房者确实希望在年底进入市场，因此有望形成一个小的市场交易高峰。“在类似的市场交易反弹之后，我们应该警惕房企和房东的涨价，尤其是二手房价格炒作之后，并进一步强化二手房价格，即二手房价格开始上涨。因此，后续应积极引导税费政策的实施，进一步促进价格稳定。”