武清楼市：一二手房倒挂背后

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在经历了多轮整合炒作和调控带来的悬崖式下跌后，北京周边的房地产市场最近不断传出消息。它是触底还是向下波动？销售人员的未来是什么？所谓的积极效应有多大？北京商报今天的《新北京楼市周刊》推出了一系列关于“把楼市扔向北京”的报道，向你展示北京周边的楼市。

只需住在北京的天津武清市场，曾因“教育配套优势”、“落户门槛低”、“半小时交通便利”的标签而成为首选。近日，由“海河蔡颖”计划间接放宽的定居政策再次引发波澜。

《京华商报》记者发现，一方面，虽然当地政府对房地产市场有严格的监管，但迫切的结算需求使得新需求的客户追随空推出的“海河蔡颖”计划，市场有所松动；另一方面，这种“安顿下来”的需求也使得他们比北京任何一个受欢迎的地区更追求住房，这也间接导致了当地二手房价格超过新房的情况。此外，由于新屋市场存量较大，整体市场上没有所谓的“热炒”，而在冰封的市场上稍有波澜是当地从业人员对武清楼市现状的总结。

户籍和买房

“外国买家只有在有账户的情况下才能在武清买房子，但如果他们来这里买房子，照片就是账户。”对于自己的市场，武清当地的房地产销售人员直言不讳地表示，不像北京周边其他地区，这主要集中在投资者，当地和北京承担的比例不小。

“特别是在北票，天津是直辖市，教育好，定居门槛低。在武清，半个小时的直达交通让我有可能在北京工作，在天津生孩子。”“海河人才”项目的启动和中介机构的出现，打破了买房和买房之间鸡生蛋和鸡生蛋的尴尬局面。

据报道，武清目前有两种类型的聚落。一个是积分结算，适合刚大学毕业的学生，不急着买房。如果他们急着送孩子上学，他们就“不会去旅行”。二是通过天津的“海河蔡颖”项目，用学术人才落户武清。买家只要有全日制本科学历，年龄不超过40岁，就可以在网上申请结算，结算可以在三个工作日内批准，面对面签字后完成。“但是，这种结算属于‘储存’状态。天津市和区人力资源和社会保障部门指定的公共服务机构对人才进行安置和归档。只有真正买了房子，才能成为“新天津人”，才能享受到应有的好处。”销售人员进一步表示，目前建议在武清找中介机构办理结算，费用约为1-2万元，并强调天津的“海河蔡颖”计划已经结束，所以审核会非常严格，一旦个人出错，将被拒签，而中介机构可以“担保”。“个人申请时间会拖很长时间，但好的住房不等人。如果您提前一天购买，它将节省更多的钱。”为了更好地服务北京客户，在武清置业，当地销售人员早就熟悉这套“结算”程序。

迫不及待地想要一份房间的拷贝

据当地销售人员介绍，2015年初，武清的房价基本维持在7000元/平方米左右。2016年，受市场环境影响，武清市房价飙升至2万多元/平方米。直到2017年，武清的房价才开始回落。目前，武清楼市整体处于复苏状态，新房价格约为16000元/平方米，且有上升趋势。

值得一提的是，与北京周边的其他二手房相比，武清的二手房市场已经出现了赶超新房的局面。总的来说，与二手房的高购买成本相比，购房者更喜欢新建住宅项目，这导致新建商品房的价格往往高于二手房，但武清楼市却不同。同类产品同面积新房单价比二手房低2000-3000元。

据当地金融街金悦富(000402)的一名销售人员介绍，目前，一手住房项目受政府限价限制，价格无法上涨。“每一个新房项目都需要在开盘之初申请预售证书。如果预售证书的价格太高，政府不会批准。武清新房子的现状是这样的，政府正在限制新开放建筑的价格上涨。然而，武清的二手房市场是不同的。价格政府不会施加限制。卖家可以随意转让价格。只要房子卖了，价格上涨就不是问题。”上述销售人员进一步声明。

这名销售人员声称，二手房是武清楼市的真实写照，而不是武清楼市新房子价格的天翻地覆。因此，从实际情况来看，目前是武清市购买新房的最佳时机。一旦政府解除限制，武清的新房子就不会是这个价格了。另一位销售人员说，由于调控的影响，武清的新房不多，供需失衡。二手房作为替代品甚至更热，这表明仍然有需求。通过购买二手房来解决住房需求，价格自然就上涨了。

“二手房倒挂并不少见。不仅武清区，天津也有一个二手房倒挂。”一位分析师表示，二手房价格超过新房价格的现象也可以理解为地方政府对房地产市场的监管和保护。

然而，在与当地潜在业主沟通时，《今日北京商报》记者发现，对住房的迫切需求是购房者愿意以更高价格购买二手房的原因。“在北京定居太难了。武清的二手房价格虽然比新房高，但都是现房，可以立即划入个人账户。”在当天的案例中，从北京前来看房的任丽坦白承认，他目前将户籍储存在人才市场的集体户口中。如果未来政策发生变化，户籍将回到原来的地方，孩子上学将被推迟。为你的孩子去上学是值得的。

对此，武清当地二手房中介表示，对于购房者来说，政策上的顾虑不会回到原来的地方，但这方面的顾虑确实很多，这可能是新房和二手房价格倒挂的原因之一。此外，二手房之所以可以定价，也与他们的配套教育分不开。毕竟，武清有着“教育”的标签。

“吴彤画廊”的热门概念

随着京津冀协调发展的深入，武清进一步融入了整个京津冀发展体系。武清以佛罗伦萨镇和杨村八中为代表的商业和教育资源，已成为北京周边高品质的置业选择。这次，记者走访和调查了几个热门地段，包括杨村、南湖等。除了促进商业和教育设施，计划中的“吴彤画廊”轻轨也成为当地销售和宣传的热点。

据当地房地产销售人员介绍，天津有8个车站，长度约50公里。除北辰科技园为起点外，其余7个站点将集中在武清区。根据现场布局，“铜五郎”轻轨将在武清区实现全覆盖。“铜屋朗轻轨预计将于明年上半年开工，并于2023年正式竣工运营。今后，武清的升值潜力将是巨大的。”在上述销售人员看来，武清的房价目前处于上涨趋势，新的理念必将为空房带来新的升值空间。

根据官方公告，规划中的“铜屋朗”轻轨线将充分利用天津地铁5号线，从北辰区双杰站延伸至武清区，到达武清区后，换乘地上轻轨线，然后延伸至河北省廊坊市，与当地规划建设的北方三县轻轨相连，最终直接到达北京市的副中心通州区。从规划角度来看，通武朗轻轨开通后，不仅将武清境内南北贯通，还将为其承接外部产业和人口创造条件。

目前，“吴彤画廊”的概念是南湖板块最热的。在该板块的销售人员看来，南湖板块与北辰区“接壤”，极有可能成为“铜五郎”轻轨进入武清的第一站。目前，京津城际高速铁路已将武清至北京的通勤时间控制在21分钟。随着未来通武朗轻轨的开通，就通勤效率而言，武清将比真正环绕北京的燕郊和固安更具吸引力。