《中国城市投资价值与地产企业布局趋势》白皮书：这100个城市对房地产商最有

2019年，哪些城市具有更强的市场弹性，能够更快地跨越周期？人口、工业和交通如何使城市有更大的增长潜力？哪些领域将成为房企布局的重点？

9月5日，在深圳召开的第九届中国价值地产年会上，国家商报和中国指数研究院发布的《中国城市投资价值与房地产企业布局趋势》白皮书(以下简称《2019年中国城市价值白皮书》)给出了答案。

中智控股首席执行官、中国指数研究院常务副院长黄宇在年会上解释了白皮书。她说:“白皮书将全面建设城市的经济实力、产业创新、财富水平、资源环境和交通可达性；在此基础上，结合城市人口基数，分析了城市的基本价值能力，尤其是房地产市场的投资能力；然后结合城市价值和城市房地产的关键指标(供需、积累、需求满意度、价格支撑和市场热度等)。)来评估这个城市的房地产投资潜力。”

宣布:这100个城市对房地产开发商最有吸引力

黄宇表示，《中国城市投资价值与房地产企业布局趋势》白皮书的评估模型是“从市场容量和增值潜力两个维度评估城市潜力”。在对mainland China 298个地级以上城市的开发投资吸引力进行评估后，上海、北京、深圳、广州等100个城市入选“2019年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力100强”。

根据白皮书，2019年，上海、北京、深圳和广州四个一线城市仍位列中国地级以上城市前四名，一线城市继续保持快速增长趋势，排名第一。

前10名城市仍是经济和人口大国，工业基础好，转型持续，市场需求强劲。其中，人口快速流入、经济快速增长的成都，同比跃升两位，至第八位。

在前20个最具吸引力的城市中，长江三角洲和粤港澳大湾区与前一时期一样，仍分别有6个和4个城市，占50%，核心城市处于稳定状态。另外，有8个城市和3个城市分别排名第21 ~ 50位，区域整体竞争优势突出。

此外，嘉兴、常州、绍兴、南通、金华、佛山、东莞、珠海、惠州等城市群中的普通地级城市受益于核心城市的人口、产业溢出和交通一体化，具有较高的投资潜力。

值得注意的是，2018年郑州的国内生产总值超过1万亿元，人口超过1000万。新屋市场迅速扩张，位列1.5线城市，比上年高出两个名次；Xi、长沙、佛山、青岛、宁波、合肥和济南排名第13至19位；然而，佛山的市场容量继续保持高水平，相当于普通二线城市。

研究与判断:人口竞争力代表城市竞争力

“基于城市价值分析的结果，我们也分析了内在逻辑，得出了一个重要的逻辑——影响这一结果的重要因素是人口，而人口是最重要的根本。”黄宇说道。

白皮书从“人口+工业+交通”三个维度研究城市发展趋势。其中，人口因素是判断一个城市价值的基点，城市提供的就业机会和收入水平决定了人口迁移的方向，因此产业是城市发展的底层动力。最后，交通网络重塑了空的城市格局，使生产要素能够更自由、更有效地在地区之间相互作用和流动。交通规划一般“指示”哪些城市在未来有更好的发展前景。

趋势:住宅企业布局聚焦核心城市群

在国家战略的叠加下，未来中国城市群的发展格局将更加清晰:长三角、粤港澳、京津冀、长江中游、成渝有望成为中国发展潜力最大的区域。聚焦核心城市群可以最大限度地提高城市发展的红利。

2018年，五大城市群以11%的土地面积创造了54%的经济规模，商品房销售面积也达到了46%，成为中国经济增长的重要引擎和新住房开发的核心区域。

《白皮书》显示，长三角城市群房地产市场规模最大，房地产开发投资超过2.5万亿元，商品房销售面积超过2.5亿平方米；粤港澳大湾区投资热情持续高涨，2018年房地产开发投资同比增长17%，达到1.1万亿元。

对此，黄宇指出:“从中国城市群各城市的价值来看，粤港澳大湾区不仅拥有中国前三、四名的城市，如广州、深圳，还拥有佛山、东莞、惠州、珠海等城市，尤其是佛山、东莞。制造业发展强劲，潜力十分突出。”

此外，2018年长江中游和成渝地区商品房销售面积分别达到1.9亿平方米和1.8亿平方米，市场容量突出。山东半岛和海西城市群基础雄厚，中原城市群区位优势好，规划水平高，发展潜力大。

从城市绩效贡献来看，一线和二线城市仍是住宅企业的主战场。

2019年以来，随着城市化进程的推进和都市区结构的调整，重点二线城市的区域潜力继续释放，代表房企的20个二线城市销售业绩贡献率为57.6%；一线城市贡献率为21.1%，比去年提高8.1个百分点，一线和二线城市合计占比78.7%，仍是房企的主要布局区域。

例如，中国海外房地产和招商局蛇口(001979)在成立40周年之际，提升了品牌战略，加强了一线和二线城市的战略布局。2019年上半年，一、二线城市的绩效贡献率分别为87.6%和90.3%，分别提高了9.9个百分点和8.9个百分点。

然而，住宅企业的投资倾向于城市群和都市圈战略。从土地市场来看，长江三角洲地区依然火热，中西部地区土地市场降温，除珠江三角洲外的城市群20家有代表性的房地产企业收购的土地数量大幅增加。

其中，长三角房地产企业收购土地数量同比增长29.4%，占40.1%；环渤海地区同比增长15.6%，主要是由于城市群周边热点和合肥、温州、绍兴、无锡、常州等三个四线城市住宅企业的征地量大幅增加；中西部地区房屋企业征地数量同比增长5.9%，同比下降1.92个百分点；珠三角房地产企业收购土地数量同比下降15.7%，降幅为4.64个百分点。

黄宇强调:“未来一段时间，特别是2019年的判断，房地产行业仍然充满很大的不确定性，但这个行业仍然有机会。住宅企业在布局上应着眼于城市化的方向。在未来，最重要的是深化重要和有价值的城市，特别是在当前形势下，保持现金流和出售固定投资，在规避风险的同时把握发展机遇。”

“我们对全年的市场有一个预判，2019年的销售面积肯定会下降，下降幅度在5%~7%左右。然而，从1月到7月，中国商品房的销售额已经达到8.3万亿元，预计到8月底将超过9万亿元。因此，销售方面的年度业绩增长了6.2%。虽然2019年很艰难，但仍然是好的一年。因此，房企在未来发展中应把握发展机遇，希望品牌企业投资有价值的城市，抓住发展机遇。”黄宇说道。