刚需依然坚韧！全国商品房销售指标连续4个月反弹 “以价换量”效果显现

据业内人士透露，虽然市场处于降温阶段，但销售面的韧性依然存在，“量价”效应在10月份得到了明显体现。房企通过打折促销和精装到空白来提振销售，同时稳定了涨价预期。预计到今年年底，开发企业将采取更加积极的“以价换量”战略，房地产销售将保持平稳健康发展，预计全年房地产销售将创下近16万亿元的纪录。

虽然房地产市场正处于降温阶段，但通过打折和促销，房地产企业10月份的销售数据有所改善。

14日，国家统计局发布的最新数据显示，经过9月份的反弹后，房地产开发投资、房企到位资金等多项指标的累计增速再次回落。然而，值得注意的是，商品房销售指数已经连续第四个月出现反弹，商品房销售面积在连续九个月负增长后首次出现正增长。

据业内人士透露，虽然市场处于降温阶段，但销售面的韧性依然存在，“量价”效应在10月份得到了明显体现。房企通过打折促销和精装到空白来提振销售，同时稳定了涨价预期。预计到今年年底，开发企业将采取更加积极的“以价换量”战略，房地产销售将保持平稳健康发展，预计全年房地产销售将创下近16万亿元的纪录。

商品房销售面积增速首次转正

从销售指标看，1-10月份，商品房销售面积为13.3251亿平方米，增速今年首次由负转正，同比增长0.1%，1-9月份同比下降0.1%。商品房销售124417亿元，同比增长7.3%，增速加快0.2个百分点。

这是商品房销售指数连续第四个月回升，其中商品房销售面积在连续九个月负增长后，今年首次转正。

从单月情况来看，据中原地产研究中心统计，10月份全国商品房销售面积达到1.4亿平方米，同比增长1.94%；销售额达到1.29万亿元，同比增长9.7%。这是销售数据连续第三个月同比增长。

至于销售面积增速由负转正的原因，严跃进认为，虽然目前市场认为房屋销售市场是以降温为导向的，但降温并不意味着下跌，销售面的韧性依然存在。尤其是自9月份以来，全国各地发行预售证书的步伐加快，供应方的活动很容易刺激需求方的数据上升。此外，降价促销确实已经开展，过去三个月的价格数据确实有所下降。销售数据的反弹也表明降价促销策略是有效的。

安居克58房屋研究院院长张博也认为，“量价”效应已在10月份得到明显体现，房企通过打折促销、精装和空白等方式提振了销售。，同时稳定了价格上涨的预期。

对于今年全年的销售情况，诸葛房产搜索数据研究中心预测，年底前，开发企业将采取更加积极主动的量物交换策略，房地产销售将保持稳定良好的发展，全年销售数据与去年持平或略有增长。

根据中原地产首席分析师张大伟的计算，只要过去两个月的营业额不突然暴跌(如下跌25%以上)，2019年的年市场营业额将超过15万亿元已成定局，预计将创造接近16万亿元的房地产年销售记录。

今年，发展投资的增长率创下新低

从投资指标看，1-10月，全国房地产开发投资109.603亿元，同比增长10.3%，1-9月增速下降0.2个百分点；新增住房面积185634万平方米，同比增长10.0%，增速加快1.4个百分点；房地产开发企业征地面积1.8383亿平方米，同比下降16.3%，比1-9月下降3.9个百分点；土地交易价格为9921亿元，同比下降15.2%，降幅缩小3.0个百分点。

在1-4月份达到新高后，房地产开发投资的累计增长率一直在下降。在经历了9月和8月的最低点后，房地产开发投资的累计增长率在10月份继续下降，并在今年创下新低。然而，新建筑指标的增长速度开始加快，虽然征地指标继续下降，但下降幅度继续缩小。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，第四季度，房企的重点将更多地放在销售数据、现金流和财务数据的改善上。此时，投资方面的数据不会太激进，因此步伐将会放缓。因此，类似的发展投资数据预计很难继续上升，但将受到未来几个月增长放缓的影响。

此外，严跃进认为新开工增长速度正在加快，这说明房企在第四季度抢工期，是为了在第四季度拿到预售证书，更好的销售和回笼资金。

虽然征地面积的增长率已经连续九个月下降，但下降的幅度正在缩小。严跃进认为，第四季度地方政府积极提供土地，对土地市场交易产生了影响。最近，一些房地产企业采取积极行动收购土地，这表明资金不差，好的地块仍然能够收购。

房企到位资金增速再次回落

从房企资本情况看，1-10月，房地产开发企业资本达到145151亿元，同比增长7.0%，1-9月增速下降0.1个百分点。这是继9月份反弹后再次下跌的指标。

其中，国内贷款21288亿元，增长7.9%；利用外资131亿元，增长63.2%；自筹资金46996亿元，增长3.3%；存款和预收款49163亿元，增长9.4%；个人住房抵押贷款22137亿元，增长14.1%。

诸葛房产搜索数据研究中心指出，国内贷款增速下降1.2个百分点，自筹资金下降0.2个百分点。开发企业融资环境进一步趋紧，资金压力仍然很大，使得到位资金增速下降。10月份，销售面积有所改善，存款和预收款增加了9.4%，个人抵押贷款增加了14.1%，销售回报逐步增加。

根据多家机构的统计数据，10月份，房企融资总量大幅下降，创下今年以来的新低，各种渠道的融资方式数量均降至冰点。根据嘉里研究中心的数据，10月份95家典型房地产企业融资总额为864.87亿元，同比下降24.5%，同比上升17.3%。通策研究院监测的40家典型上市房地产企业10月份融资金额为235.82亿元，比上个月大幅下降65.80%，创下2019年融资历史新低。

值得注意的是，在国内融资渠道趋紧的背景下，房企转向海外融资，10月20日后的海外融资金额占10月份海外融资总额的72%。10月份，房地产企业资本数据也显示，利用外资同比增长63.2%，增速最快。

但是，在严跃进看来，房企的资本金数据到位不算太差，增速相对稳定，资本金状况没有明显恶化，而且房企的感受与市场数据并不一致。

业内人士表示，未来在严格监管的政策趋势下，信用评级较高的大型房企的资本优势将更加明显，而一些中小房企仍将承受压力。