前10月商品房销售额增速继续加快 今年或破15万亿创新高

11月14日，国家统计局公布了《2019年1月至10月全国房地产开发投资与销售情况》。今年前十个月，全国房地产开发投资109.603亿元，同比增长10.3%，增速下降0.2%；与9月份相比，10月份的“全国住房繁荣指数”上升了0.06%，至101.14。

值得注意的是，前十个月，全国商品房销售面积为133251万平方米，同比增长0.1%，增速今年首次由负转正；商品房销售124417亿元，增长7.3%，增速加快0.2个百分点。

中原地产首席分析师张大伟对《全国商报》记者分析说:“据数据显示，只要2019年最后两个月的第一笔成交额不突然暴跌(跌幅超过25%)，2019年的市场成交额将超过15万亿元(2018年全国商品房成交额为14997.3亿元)， 全年销售面积也有望创下2018年的历史纪录(17.1654亿英镑)，但投资放缓，监管政策导致的市场下行迹象逐渐显现，企业资金链收紧。”

商品房销售额已达12.4万亿

从地区看，前10个月西部地区房地产开发投资24588亿元，增长15.7%，增速下降0.5个百分点；西部地区商品房销售面积36786万平方米，增长3.8%；销售额达到26611亿元，增长10.1%。

住房和房屋研究所所长张博向《商业日报》记者指出:“西部地区的开发投资和销售在全国仍处于领先地位，重庆、成都、Xi、昆明等热点城市不容低估。从安珠58号客运专线的数据来看，二手房上市的受欢迎程度和许多西方城市的用户受欢迎程度也在全国名列前茅，这种情况预计今年不会改变。"

东部和东北部地区呈降温趋势。前十个月，房地产开发投资57615亿元，同比增长8.4%，增速下降0.2个百分点；中部地区投资2282.2亿元，增长10.0%，增速持平；东北地区投资4579亿元，增长9.5%，增速下降0.4个百分点。

"市场总体降温趋势保持不变."张博说，“东部和东北部地区的下降尤为明显。由于东部地区的投资绝对值较高，其增长放缓对全国平均水平产生了显著的拉低效应。东北地区的降温速度高于上半年。低于2018年17.5%的水平，直接表明该地区房企的谨慎程度在不断提高。”

“与此同时，东北地区的销售面积仍同比下降5%。销售额仅增长3.3%，也说明区域降温正在加快，更多的销售集中在东北核心城市。”

从我国商品房销售情况来看，10月份我国商品房销售面积增速首次由负转正，第四季度“量价”效应得到了明显体现。

10月底，全国商品房销售面积为4.9323亿平方米，比9月底减少23万平方米。其中，住宅销售面积减少125万平方米，办公楼销售面积增加9万平方米，商业营业用房销售面积减少17万平方米。

张大伟告诉《国家商报》,几天前，共有26家企业宣布了2019年前10个月的销售额。前10个月，这26家企业的总销售额超过4万亿元，比2018年同期增长17.9%，创下新纪录。

同时，他还指出，就销售业绩而言，虽然房地产企业收获了“金九银十”，但大部分都增加了供应量，部分企业明显通过价格调整进行了促销。为了扩大房地产企业的规模，今年最后两个月仍不排除“抢丰收”的可能。

房屋竣工率已经连续22个月下降

根据国家统计局的数据，今年1-10月，房地产开发企业资金达到145151亿元，同比增长7.0%，增速下降0.1%。

其中，国内贷款21288亿元，增长7.9%；利用外资131亿元，增长63.2%；自筹资金46996亿元，增长3.3%；存款和预收款49163亿元，增长9.4%；个人住房抵押贷款22137亿元，增长14.1%。

对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，“基金的数据实际上还不算太差。”今年的增长速度相对稳定，金融形势没有明显恶化。”

不过，他也指出，房屋企业的感受与市场数据并不一致。至少，房企会认为目前的资金明显吃紧，或者认为需要防范各种新的资金压力。

在头10个月，中国新建住房面积同比增长10%，这被许多市场参与者认为比预期的要好。同时，已建成住房面积同比下降5.5%，这已经是连续22个月的同比下降，但降幅略有收窄。

严跃进认为，“此时加快建设意味着房企在第四季度抢工期，为了在第四季度获得预售证书，这也反映了房企目前的主流心态，所以新的建设是加快的，实际上是为了更好的销售和资金的回笼。竣工面积的下降表明，今年仍将出现负增长，但预计明年将转为负增长。”

对于2019年最后两个月的走势，张博预测“在市场降温的背景下，预计商品房交易量和价格不会出现大幅波动，但市场信心指数可能会继续下降。”根据58 Anjuke在线平台的调查数据，10月份买家信心指数下降了4.2%，经纪人信心指数下降了0.6%。”

“第四季度，房企的重点将更多地放在销售数据、现金流和财务数据的改善上。此时，投资方不会过于激进，步伐将会放缓。受此影响，开发投资数据预计将难以继续上升，主要趋势是未来几个月的增速将收窄。”严跃进告诉《国家商报》记者。