5年期LPR首降 楼市影响几何

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11月20日，第四次贷款利率(贷款市场报价利率)发布:一年期贷款利率为4.15%，五年以上为4.8%。与之前的报价相比，这两个品种的市净率降低了5个基点，自新的市净率出现以来，五年多来的市净率首次下降。分析人士指出，lpr下调与本月中期贷款利率下调一致，明确了央行货币政策价格工具的传导机制。此外，利率下调5年多，客观上减轻了抵押贷款压力，这对那些只需要买房的人是有利的。抵押贷款利率将随着贷款利率的降低而略有下降，或者成为一种趋势。然而，由于各种政策约束，估计空的向下调整是有限的，保持稳定将是主流。

明确货币政策价格工具的传导机制

根据央行11月20日在官方网站上发布的消息，一年期和五年期以上贷款利率的最新报价分别为4.15%和4.8%，两者均比上年同期下降了5个基点。此前，10月21日宣布的一年期贷款利率为4.2%，五年期贷款利率为4.85%。

值得一提的是，本月mlf利率和反向回购利率分别下调了5个基点。11月5日，央行启动了4000亿元人民币的操作，中标率为3.25%，比上年同期下降5个基点。11月18日，央行启动了1800亿元人民币的七天反向回购操作，并将利率从2.55%下调至2.5%。

事实上，在11月20日lpr报价发布之前，一些分析师指出该报价非常重要，它将阐明mlf利率与lpr之间的传导机制。中国民生银行首席研究员文彬表示，此次lpr下调与央行11月5日下调一年期mlf利率5个基点相一致，从而明确了央行货币政策价格工具的传导机制，表明央行政策利率变动将对lpr变动产生更加直接有效的影响。

他还指出，目前，央行加大了反周期调控力度，11月份先后下调了一年期mlf利率和七天期反向回购利率，并继续引导市场利率和lpr利率下调，这将对切实降低实体经济融资成本、稳定投资、稳定增长、稳定预期起到积极作用。东方金城首席宏观分析师王庆也表示，低利率下调反映了“宽货币”和“宽信贷”的同步推进，并进一步释放出加强反周期监管的信号。

据了解，新的lpr已经实施了四个报价。8月20日的第一个lpr为:一年4.25%，五年以上4.85%；9月20日，一年期和五年以上期的年收益率分别为4.2%和4.85%；10月21日，一年内的低利率为4.2%，五年以上为4.85%。

对那些只需要买家的人有好处

值得一提的是，在最近的lpr报价中，5年的lpr为4.8%，比上一次低5个基点，这是新lpr出现以来的第一次。由于大部分五年以上的贷款都是抵押贷款，利率下调备受市场关注。

中原地产首席分析师张大伟指出，对于房地产市场来说，最具影响力的政策是利率政策，而一年期lpr主要是企业贷款成本，而五年期lpr基本上代表了抵押贷款利率的走势，五年期lpr的下降代表了抵押贷款利率的下调。

易居研究所的lpr抵押贷款利率报告显示，在lpr基准利率下调后，全国64个城市首套住房的月供应压力将会减轻。对于100万元贷款本金和30年等额本息的贷款模式，过去每月的供应量为5762元，现在减少到5731元，这意味着每月的供应压力将减少31元，这对减轻负担有积极的作用。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进表示，从后续市场表现来看，近期市场观望情绪持续升温，而类似lpr的降息客观上减轻了房贷压力，也有利于后续买家积极入市。年底前，房地产企业的降价促销将会增加，相关抵押贷款的优惠政策自然会吸引更多的买家进入市场，这将有助于带来更活跃的市场交易。

张大伟还指出，lpr的下降对房地产市场来说绝对是好消息，从趋势来看，这种下降只是开始，而且在以后的时间里还有继续下降的趋势。对于那些只需要买房的人来说，他们目前可以考虑购买高质量的房子，尤其是因为大多数城市已经限制了房价。总体而言，预计抵押贷款利率将随着低利率的下降而略有下降。然而，由于各种政策限制，估计空区间将是有限的，保持稳定将是主流。

《北京商报》记者注意到，央行已宣布，自2019年10月8日起，新发放的商业个人住房贷款利率将上调，上调幅度为最近一个月的同期贷款利率(lpr)作为定价基准。这意味着最终的实际抵押贷款利率取决于lpr和加号的联合变化结果。央行在2019年第三季度关于中国货币政策执行情况的报告中也强调，房地产的长期管理机制将按照“按市决策”的基本原则执行，房地产不会被用作刺激经济的短期手段。

交通银行首席经济学家连平(601328)表示，长期低利率低迷并不等于抵押贷款政策的全面放松。新机制实施以来，贷款利率首次下调，其主要目标是引导企业降低中长期信贷融资成本，但这绝不是放松抵押贷款政策的政策信号。当然，这并不排除房地产调控政策会因为城市的政策而进行局部的、有针对性的调整。

苏宁金融研究所研究员陶金指出，不过，the/きだよきだだよききききききききききききききӕ123在利率下降后，将会有一定程度的第一套房扩张。

政策降息进程开始了

11月份，公开市场政策的利率一个接一个下调，最近一次低利率下调。下一个货币政策值得期待。“自去年11月以来，本轮政策降息已经开始，未来lpr将随着政策利率进入持续下调过程。”王庆说，回顾政策利率调整的历史，向下调整后很少停止，这往往表现为多次连续调整的过程。未来，稳定增长的需求将会上升，货币政策的反周期调整将会继续加大，mlf利率和7天期反向回购利率仍将有下降趋势。但是，考虑到“猪通胀”将在未来推高cpi，稳定房价、稳定宏观杠杆率、防范和控制系统性金融风险在货币政策目标中占据重要位置，当前利率调整过程将主要采取“小步慢行”的节奏，避免“洪水”现象。

关于贷款利率的实际运用，11月19日，央行召开了金融机构货币信贷形势分析座谈会，强调商业银行应“真正参照贷款市场的报价利率进行定价，推动实际贷款利率的下降趋势。”

王庆指出，这意味着，一方面，监管当局要求银行在新贷款中继续扩大lpr的使用范围，更重要的是，他们要求银行在贷款定价中反映lpr降低的结果，使企业能够感觉到贷款利率确实在下降，而不是在基于lpr的定价过程中通过提高风险溢价来维持原有的贷款利率。

北京科技大学经济与管理学院金融工程系教授刘成表示，未来，总体货币政策将保持中性和宽松，以确保经济增长。通过降低利率，将有足够的资金注入经济，以缓解企业的融资困难，降低企业的融资成本。

在文彬看来，在下一阶段，法定存款准备金率和政策利率仍将由空下调，这是必要的。预计央行将继续深化利率市场化改革，打破贷款利率的隐性下限，理顺货币政策传导机制，充分发挥货币政策价格工具的反周期调节作用，推低贷款实际利率。