物业股“香饽饽“依赖区域市场 新大正核心竞争力如何续航

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郑小林公司透明度报告

"业绩良好，a股市场的新地产股稀缺."一位投资者直言不讳地表示。截至2019年12月11日收盘，重庆新达正置业集团有限公司(以下简称“新达正”，002968.sz)连续7天跌停板，股价收于68.26元，较发行价累计上涨155.08%，总市值48.9亿元。

与其他地产公司不同，新大正选择了错位布局，专注于开发1000亿元的“非住宅”蓝海。据公开信息显示，新达专注于学校、公园、商业和公共住宅等综合物业的开发，以及安全和清洁等特殊物业的开发。从2016年到2019年6月底，新大正非住宅物业的计费面积分别占总面积的83.62%、85.61%、86.5%和86.5%。

值得一提的是，在“非住宅”领域，新大正有着20年的物业管理经验，但从行业的整体情况来看，非住宅领域最好的还是成倍增长。面对强大的竞争对手，没有房企的“大树”，鑫达正如何在未来的角落里赶超？与“房地产企业”相比，鑫达正的核心竞争力是什么？针对上述问题及相关问题，《公司透明度报告》曾多次致电信达正秘书长办公室，但该公司未予回应。

“重庆”的一角

在重庆出生和长大的新大洲对该地区的依赖令人担忧。

新大正成立于1998年，今年12月3日在深圳证券交易所正式上市，是重庆最早成立的房地产公司之一。目前，新大正的主营业务主要分为两部分:一是物业服务收入占总收入的99%以上，二是利润对餐饮服务收入的贡献。截至2019年6月底，新大正的房产收入接近9亿元，分布在重庆、四川、贵州、云南和云南

虽然公司业务遍布全国，但新大洲的收入来源主要依靠重庆的“大本营”。招股说明书显示，从2016年6月末至2019年，新达在重庆的主营业务收入分别为5.45亿元、6.53亿元、7.31亿元和3.85亿元；同期，重庆业务收入分别占总收入的87.77%、85.09%、82.52%和78.73%。尽管这一比例逐年下降，但仍保持在较高水平。

同时，截至2019年6月30日，新达管理的项目有316个，其中216个来自重庆；管理的总面积为5838万平方米，其中约3567万平方米来自重庆。显然，重庆已经成为新大洲名副其实的“利润牛”。

此外，根据新大洲官方网站的数据，2012年，新大洲接管了贵州省高级人民法院的房产，并开始了全国性的商业布局。截至2019年6月底，重庆、贵州、四川三省在新大正主营业务区域的收入占比高达总收入的91.28%。显而易见，有着七年国家扩张雄心的新大洲，仍然对该地区有着强烈的依赖。

对此，58所房屋研究所所长张博在接受《企业透明度报告》采访时表示，“虽然新大洲目前的主营业务也在向东部和西北部扩张，但不可否认的是，新大洲的主要收入仍在西部的重庆和成都。”

在他看来，商业的区域布局是一把“双刃剑”。其优势在于，区域形成一定的影响力和规模后，可以形成相对的市场垄断地位，获得更多的利益；缺点在于它在全国的影响力太弱，因为地区太多。从长远来看，它将影响未来的长期发展，甚至可能影响其股价表现。

核心竞争力需要提高

过去一周的a股市场再次让人们嗅到了成功的气息。与“第一地产”杜南地产相比，新上市的大正成为资本市场的“热点”。

招股说明书显示，2016年至2018年，新大正的营业收入分别为6.22亿元、7.68亿元和8.86亿元，年化复合增长率为19.35%，净利润分别为5716.52万元、7133.78万元和8854.32万元。年化复合增长率为24.45%。2019年，

随着房地产行业“大市场、小龙头”的竞争格局日益明显，“房地产企业”物业公司在市场中的竞争优势也越来越明显。

首先，就收入规模而言，与近9亿元的新大洲相比，近期即将在港上市的AVIC盛大和保利地产显然遥遥领先。根据财务数据，2016年至2018年，AVIC盛大地产的收入规模分别为22.98亿元、28.67亿元和37.18亿元；保利地产的收入分别为25.64亿元、32.4亿元和42.29亿元。

其次，从管道面积来看，截至2019年6月底，新大正的总管道面积为5838万平方米，而与同行相比，截至2019年6月底，AVIC盛大的非住宅物业管道面积为7634万平方米。约5300万平方米；优雅生活服务总管理面积达到2.11亿平方米，其中非住宅管理面积8723万平方米；截至2019年4月，保利地产管理的总面积约为1.98亿平方米，非住宅管理面积为7763万平方米。

“鑫达正的优势在于瞄准了非住宅的蓝海市场，并拥有20年的物业管理经验，具有先发优势。然而，随着未来房地产业集中度的进一步提高，房地产业的马太效应必将越来越突出。如果没有房企的背景，今后在资金和规模上显然很难领先其他物业管理企业。”香港国际证券经纪公司的一位不愿透露姓名的分析师告诉《公司透明度报告》。

同时，张博也认为，从房地产市场来看，有房地产背景的房地产公司有明显的优势。“随着房企的不断扩张，物业公司的业务版图也将不断扩大。房企的品牌溢价也可能直接惠及房地产公司。对于新大正来说，上述优势并不具备，但需要肯定。信达正还拥有20多年的物业管理经验、国家一级资质、丰富的学校和公共物业管理经验等优势。”

张博表示，不应低估房地产公司在人们“安居乐业”中的作用。一方面，新大正a股上市的成功证明，优秀的房地产公司可以得到资本市场更多的关注；另一方面，也表明未来房地产企业在市场中的地位将会不断提高，将会产生更多的大规模优秀品牌物业。与此同时，除海外首次公开募股外，未来将有更多品牌地产公司在a股上市。

从这一点来看，作为房地产行业新一轮的增长极，随着资本涌向海滩，行业将加速分化，未来的竞争格局将不可避免地加剧。然而，如果没有以房企“大树”为后盾的新大正，要走上逐渐追求规模的主轨道，显然还有很长的路要走。(由公司透明度报告产生)■