楼市半年调控251次 热点城市频被点名

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统计显示，截至6月30日，2018年上半年全国房地产调控政策执行次数达到251次，同比增长31%。然而，益菊企业集团首席执行官丁祖昱表示:“今年应该是监管最少的半年。”

[摘要]“中央层面更加注重城市房地产与经济增长的匹配，因此四线城市的反弹控制将更加严格，二线城市可能会有一定程度的放松。”

自2019年以来，房地产市场已逐渐登陆。3月和4月，“小阳春”突然出现，热点城市频频被点名，为过热的市场敲响了警钟。

据中原地产研究中心统计，截至6月30日，上半年共有251项房地产调控政策，同比增长31%，而2018年上半年为192项。然而，益居企业集团首席执行官丁祖昱在接受《时代周刊》记者采访时表示:“今年应该是监管最少的半年。”

监管是多还是少？关键在于监管政策的差异化。

2019年上半年，房地产市场的监管将由地方政府根据实际市场情况进行控制。据统计，今年以来，兰州取消了限购，佛山取消了限价，阜阳取消了地价限制。此外，许多城市放宽了人才落户条件，对限购起到了一定的突破作用。但与此同时，一些城市收紧了楼市政策，如苏州升级限购、Xi增持限购等。

中原地产首席分析师张大伟向《时代周刊》记者指出，到年中，2019年上半年的调控可视为4月19日的节点:“4月19日之前，受菏泽领导和中央经济工作会议的影响。地方房地产市场的调控政策明显减少，大部分是宽松的；4月19日，住房和城乡建设部警告了6个城市，5月18日，它警告了4个城市。该政策再次显示出收紧的趋势。”

监管政策分为几个区

在今年的房地产市场监管中，中央政府主要把握“稳定”的底线，将更多的控制权和责任移交给地方政府。在此基础上，上半年房地产市场的政策分化明显。除了紧缩与放松并存之外，它还表现出对地区政策分化的特点，既防止上升又防止下降。

6月初，《时代周刊》记者致电南京高淳房地产中心，了解到该地区的限购已经取消，但南京其他地区的限购仍在实施中。此外，尽管苏州方面警告称，今年市场价格涨幅不应超过5%，但一些城市也发布了“限价单”。例如，3月4日，江西蓟县发布通知，要求所有开发企业立即停止销售特种房屋等三项“限售房”。“政策；6月，湖北省恩施市房地产协会发布了《关于稳定恩施市房地产市场价格预警的通知》，列举了降价对市场的十大影响，指出“不允许降价”。

中国社会科学院城市环境保护研究所房地产办公室主任王向《泰晤士报》记者指出，中国目前房地产政策的紧张程度取决于当地市场发展的繁荣程度，具有反周期调整的性质:“在今年全面调控的基调下，各地将出现政策分化是必然趋势。这也反映了中央控制政策的原则和地方控制政策的灵活性的结合。”

“但这种趋势从一个侧面表明，中国不同城市之间的房地产市场现在存在很大的分化，需要更多的关注。”王接着说道。首先，一些二线特大城市已经成为新的增长极，在房价上涨的幅度和持续时间上都表现突出。“对于这样的城市，有必要衡量一下城市房价的上涨是否有根本性的支撑。其次，棚改退出后，一些中小城市出现了市场担忧。第三，萎缩城市的房地产市场值得更多关注，大规模扩张应该得到控制。

中国指数研究院R&D中心房地产企业研究部主任李建桥向《时代周刊》记者指出:“从经济增长与(港股00001)城市市场的结构性矛盾来看，虽然一些城市的楼市正在升温，但仍在可控范围内。同时，中央更加注重城市房地产与经济增长的匹配。因此，四线城市的反弹控制将更加严格，二线城市可能有一定程度的放松。”李建桥还表示，从政策层面来看，预计2019年整体基调将保持不变，略有调整，包括限价、限购、公积金或住房贷款利率调整等。

根据嘉里研究中心的判断，从主管部门的态度来看，房价仍然是一条碰不得的红线。贵阳、济南、昆明等。在二线城市，大理和徐州等。在三线城市，监管有可能过重；大多数三线城市受到市场购买力透支和货币化安置逐步退出的制约，短期内房地产市场仍面临较大下行压力。目前，随着楼市交易明显放缓，厦门、烟台等二三线城市的库存风险再次浮出水面，预计下半年将逐步放松监管。

长期机制正在建立

今年1月21日，习近平总书记在省部级领导干部坚持底线思维、努力防范和化解重大风险专题座谈会上指出，要做好住房市场调控工作，“稳步实施房地产市场稳定健康发展长效机制方案”。此后，“长期机制”被多次提及。

此前，苏州市住房和城乡建设局房地产开发管理处对《时代周刊》表示，苏州房地产的长期调控机制政策已经形成计划，但尚未透露下一步会是什么以及何时开始。5月28日，海南省还表示，关于该省房地产调控长效机制的相关指导意见已提交全国推进海南全面深化改革开放领导小组，以尝试从省级层面下发指导意见。

6月26日和27日，《时代周刊》记者致电海南省住建部和苏州市住建局，询问长效机制的进展和具体内容，对方表示没有最新消息。

据《泰晤士报》记者报道，从全国来看，海南省房地产布局的长效机制已经走在了前列。早在今年3月15日，海南省住房和城乡建设厅厅长霍就透露，海南省已于2018年研究制定了相关机制，并报中央政府批准。5月28日，海南省住房和城乡建设厅也向外界介绍了更为具体的长效机制内容:“开始研究和运用经济、法律、行政等综合手段，把握短期和长期的关系，加快建立多主体供给、多渠道担保和租购并举的住房制度，建立适应自贸区和自由贸易港建设的房地产市场调控长效机制，保持房地产市场稳定健康发展。”

2019年下半年，房地产长期机制是否会实质性出台？

丁祖昱告诉《时代周刊》记者，去年中央出台了一个政策工具包，其中也强调了“一市一策”和“依市决策”的原则。“从这个角度看，长期机制将不会是下半年中央政府调控房地产市场的重点”。

至于启动长效机制的具体路径是从上到下还是从地方到中央，王表示，在现有监管背景下，地方政府有可能探索长效机制并稳步推进。

“今年，地方政府进一步扩大了监管房地产市场的独立权力。在此基础上，结合当前背景，由地方政府主动根据当地市场的实际情况制定具体的控制措施，是一种创新。此外，长期机制没有现成的模式，必须充分发挥地方政府的积极主动性。经过一段时间的规范和实践探索，中央政府将进行总结和推广。”王分析道。

不过，专家也表示，引入长效机制并不是完全由地方政府主导，更倾向于采取“自上而下相结合”的模式。

王叶强说:“预计中央政府将把握住住房不投机、“三个稳定”和风险防范的原则。”“过去，中央政府制定政策，地方政府关注政策的执行。现在是中央政府制定原则和方向，而地方政府制定政策。这种模式更接近市场，预计会更有效。”

李建桥还认为:“今后，中央问责制将抓住调控主线，运用住房登记、户籍登记、土地等配套措施稳定市场；地方实施细则，如土地供应计划、户籍计划、公积金计划等。”