香港楼市剧变！原来一个月卖上万套 如今只有六千套

今年5月，国际房地产顾问世邦魏理仕(CB Richard Ellis)发布的最新《全球生活报告》重点分析了35个主要城市的房价。调查发现，香港的房价是全球最高的，平均房价为963万港元，豪宅平均价格为5417万港元，连续第五年成为全球最贵城市。相比之下，排名第二的新加坡房价仅为682万港元。

香港的房地产市场因其高价格而闻名于世，而且供应短缺。举例来说，香港土地注册处五月份的数据显示，香港共有约10，353宗注册物业交易个案，创下过去七年的新高。然而，自6月份以来，香港房地产市场经历了一次悬崖般的下跌。6月和7月，分别只有6211份和6380份建筑销售合同，同比分别下降32.9%和24.6%。

此外，香港土地拍卖的市场价格也有所下降。香港房地产市场发生了什么？

香港房地产市场遭遇了悬崖般的下跌

香港土地注册处八月二日发表的七月份统计数字显示，七月份送交该处注册的各类楼宇买卖合约共有六千三百八十份，较去年同期下跌百分之二十四点六；七月份楼宇买卖合约总值为五百四十亿港元，较去年同期下跌百分之四十五点七。

下降始于6月。六月份，共有6211份各类楼宇买卖合约送交注册处注册。上个月，销售和购买注册的数量达到了10353。

从上图可以看出，自2018年7月以来，香港房地产市场已经走出了两条下行探索曲线。根据土地注册处的数据，香港住房市场从2018年7月开始下滑，较上月下降了9.3%。其中，2018年12月，香港住宅销量仅为2060套，较6月份6713套的峰值低69.3%。

自今年以来，香港房地产市场经历了一个良好的时期，截至今年6月，房屋销售合同已连续4个月上升。

根据中原地产的统计，2018年，香港10大二级市场指数屋的交易量创下了过去十年的新低，只有2088套。2015年下半年进入下行周期，当年二手房交易量为2153套，略高于2018年。

香港楼市一般以蓝筹屋的表现作为参考指标。据Zhongxin.com《香港商报》报道，中原地产香港研究部高级联席总监黄良生指出，今年7月，香港10大蓝筹屋苑共有169份二手买卖合约，总值14.32亿港元，较6月的189宗及17.6亿港元分别下跌10.6%及18.6%，创下6个月新低。香港正在出售新单位，估计二手传统屋的登记数量将于八月进一步减少。

根据香港丽嘉地产和米德兰地产的数据，上周末(8月3日至4日)，这两家银行的前十大指数房地产只录得4宗和3宗交易，继续徘徊在低位。

香港房地产市场的衰退也反映在土地拍卖上。据《21世纪经济报道》，香港特区政府最近在启德推出新住宅区，只收到4份标书。与之前同一地区的招标情况相比，开发商的反应明显冷淡。最终，由惠德丰、嘉华国际和中国海外共同组成的财团以127.398亿港元中标，相当于每平方英尺11842港元的底价，比13000港元的市场估值上限低了9%以上，创下了该地区两年半以来的新低。

自六月起，新鸿基地产的股价下跌8.62%，同期下跌7.36%，九仓地产下跌14.38%，恒基地产下跌5.93%，新世界(600628)下跌14.36%。同期，恒生指数下跌3.4%。

香港房地产的“黄金时代”已经过去了吗？

2019年5月28日，91岁的李兆基出席了恒基兆业的股东大会，这是他最后一次以恒基兆业董事长的身份出席。前一天，公司宣布李兆基辞去公司董事长兼总经理职务，该辞职在股东大会后生效。

随着他的离去，香港首富“四大天王”的时代正式结束。李嘉诚、李兆基、郑裕彤和郭得胜的财富无一例外都来自房地产业，现在香港已不再是房地产的“黄金时代”。现时，香港的物业市场多年来一直巩固在高水平，土地供应已不像以往；在大陆，香港商人的节奏跟不上大趋势，他们正在大时代挥手告别。

多年来，恒基地产的收入没有经历过起伏。恒基地产2018年的收入为219.82亿港元，较2017年的279.6亿港元下降21.38%；股东应占溢利为311.57亿港元，较2017年的308.09亿港元增加约1%。

虽然新鸿基地产近年的主要业务已扩展至物业销售及物业租赁、酒店管理、电讯、运输基建及物流，但其主要收入来源为物业租赁。

在上一个财政年度，新鸿基香港及内地租赁组合的净租金收入分别为145.49亿港元及35.34亿港元，较去年分别上升6%及19.7%。

多年来，租金收入已经超过了房产销售，成为新鸿基地产的主要利润。新鸿基的表现一直不足为奇，mainland China的房地产开发偶尔会有引人注目的项目，但这是“碧万亨”的时代，它只能在商业地产中获得一席之地。

前首富李嘉诚退位一年后，长河区在儿子李泽钜的带领下顺利前行。根据昌河年报，公司2018年净利润同比增长11%，至390亿港元，自2013年以来首次出现两位数增长。

然而，在过去的一年里，这里并不太平。5月14日，空销售机构gmtresearch发布了一份关于昌河的研究报告。gmt在报告中指出，昌河最近的年报显示，昌河隐瞒了577亿港元的债务。

这是对昌河的严厉指控。在随后的股东大会上，李泽钜也作出了强烈回应，称“我们的年报厚如电话簿”。如果你不注意它，你会弄错的。因此，“你必须读更多的书”才能理解它。

然而，在过去的一年里，长河区的股价持续下跌，这是不争的事实。在过去的两年里，昌河的股价从104港元左右跌至目前的68港元，昌河百货也逐渐告别了巅峰。