营收承压负债缠身 新湖中宝何以解困

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《投资者指南》吴仪

12月18日，新湖宝有限公司(以下简称“新湖宝”sh.600208)宣布拟将上海新湖房地产开发有限公司(以下简称“上海新湖”)35%的股权及相应权益转让给绿城房地产。这是新宝湖在今年7月将其转让给融创后第二次出售旧的改造项目。

12月7日，根据新湖宝的公告，公司控股股东新湖集团于12月5日质押上市公司股份3.7亿股(占其股份的13.29%)，占新湖宝股份总额的4.3%。截至目前，新湖宝全部股份的质押率为42.49%。

11月25日，新湖宝宣布公司已于11月22日成功发行新湖宝股份有限公司2019年公开发行公司债券(二期)，实际发行规模为9.2亿元，票面利率为7.5%；品种2没有发布。这是新湖宝今年第七次发行债券。

这些关键词释放了什么样的信号:发行债券、出售项目和提高质押率？

销售不佳，业绩下降

10月30日，新湖宝发布的第三季度经营情况显示，2019年前三季度，新湖宝累计实现合同销售额100.4亿元，同比下降14.12%。累计合同销售面积达到63.36万平方米，同比下降13.88%。根据上市公司此前200亿元的销售目标，它在三个季度实现了50.2%，仅略高于目标的一半。

事实上，早在之前，新湖宝的业绩就一直在下滑。2017年至2018年，公司营业收入分别为175亿元和172亿元；净利润分别为32.2亿元和25.1亿元。2019年前三季度，公司营业收入为111亿元，净利润为24.6亿元。总的来说，近年来，新湖宝的营业收入和净利润都受到了明显的压力。

值得一提的是，在2019年第三季度之前，公司的净经营现金流连续六个季度为负。截至2019年第三季度，新湖宝的净经营现金流为1.27亿元，由负转正。

截至2019年半年报，新宝湖土地总储量为3000万平方米，在2019年上半年中国房地产企业土地总存量排名中排名第57位，土地存量主要位于长江三角洲。

虽然持有大量地理位置良好的土地储备，但其销售业绩未能反映公司土地储备的数量和质量。事实上，新宝湖虽然以良好的地理位置和低廉的成本获得了大量的土地储备，但其中包含了大量的老改造项目，开发周期长，付款慢，导致公司的收入规模明显低于同位置的房地产企业。

旧改革项目占用的资金

在新宝湖消化包含旧改造项目的土地储备的过程很难称得上一帆风顺。

新宝湖在2019年半年度报告中提到，截至2019年6月30日，上海五个旧改造项目的总建筑面积为180万平方米。“公司土地储备居上海内环路同行业前列”。此外，新宝湖也有杭州和苏州的旧改造项目。杭州香格里拉项目总用地面积83万平方米，新湖绿地项目36万平方米；衢州新会景城项目总用地面积48万平方米；苏州明珠项目总用地面积为104万平方米。

这些老项目不仅成为了可观的土地储备，也给新宝湖的资金链带来了考验。从半年度报告中可以看出旧改造项目对新宝湖的资金占用。新湖宝半年度报告显示，2019年上半年，公司业务活动产生的净黄金流量为-2.88亿元，去年同期为-57.52亿元。据新湖宝称，变化的原因是根据上海旧改造项目的拆迁进度，去年同期的拆迁投资大于本期。

与此同时，新湖宝的筹资活动净现金流量为8.13亿元，去年同期为60.79亿元。对此，新宝湖表示，根据上海旧房改造项目的拆迁进度，去年同期旧房改造贷款投资大于本期。

此外，新湖宝在2018年支付了97.15亿元的拆迁费，在2017年支付了64.35亿元。此外，拆除成本在新湖宝的库存构成中占很大比例。截至2018年底，公司存货为703.54亿元，其中仅上海内环旧改造项目的拆迁支出就达到270亿元，占近40%。

除了面积大，需要大量的资金投入外，旧装修项目的开发周期比一般的房地产项目要长，因为涉及的因素很多。在新宝湖的这些老改造项目中，有些项目的开发周期甚至超过十年。

例如，杭州的香格里拉项目原定于2017年完工，现已推迟至2022年。该公司披露的延误原因是“由于开发初期与村民的道路处理、个别房屋的拆迁以及部分土地纠纷未能完全解决，部分地块的实际交付时间晚于合同约定的时间。”同样，上海新湖明珠城和清澜国际项目也是根据拆迁进度分阶段开发的。

债务攀升，基金面临压力

在旧改革项目投入大量资金的同时，新湖宝的债务规模也在逐年扩大。2017年至2018年，新湖宝负债总额分别为916.69亿元和1054.85亿元；资产负债率分别为73.59%和75.42%。2019年前三季度，公司负债总额为1054.41亿元，资产负债表比率为74.49%，较2018年有所下降。

根据2019年第三季度报告，新湖宝的货币资本为128.52亿元，一年内到期的短期贷款加上非流动负债达到220.59亿元。计息负债总额为729.75亿元，公司净负债率为166.52%。

此外，截至2019年6月底，新湖宝受限资产账面价值总计484.67亿元，占总资产的33.09%。受限资产主要包括公司及其子公司开发的房地产项目、货币资金和公司持有的股权。

11月19日，新湖宝发布的《新湖宝股份有限公司2019年公开发行公司债券(二期)信用评级报告》中也提到，公司在建和拟建的项目未来投资规模大、限制资产规模大、债务负担重、集中还款压力大。

值得注意的是，12月，新湖宝在接受媒体采访时公开表示:“到2020年，新湖宝的净销售回报资金可达262.5亿元，新湖宝有足够的自由现金流。在销售和土地收购、开发和建设之间没有严格的周转。大部分销售退货资金可以由企业自由控制。”新湖宝是否能遵循他的话，“投资者攻略”将继续关注。(投资者攻略出品)■